1、我国公共租赁房的 SWOT 分析党的十七大报告指出：要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会。”为此，必须加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，而住房保障体系建设将是其中重要的一环。着眼于解决民生问题，住房和城乡建设部创新性地提出政策，探索住房保障的有效途径，2010 年全国推广的公共租赁房就是其中一项重要创新型民生政策。 下载 公共租赁房概述 公共租赁房是指政府或公共机构持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。它是政府建设或筹集房源以实物配租方式，或采用货币补贴形式向一定社会群体提供的具有社会福利性质的住房。它具有以下特点：一是特定对象。公共租赁房的保障性质
2、决定其适住对象应严格限定于低收入且住房困难的“夹心层”群体，这当中包括新就业职工和一些新大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的人群。二是控制建筑标准。公共租赁房以解决基本居住为前提。因此应严格控制住房面积标准，一般不应超过国家建设部提倡的“一房 50 平方米、二房 70 平方米、三房90 平方米的面积标准”，总体上体现“面积不大功能全”特点。三是限定租赁价格。公共租赁房的租金标准由政府制定，定期调整公布。一般高于廉租房租金，但低于同类房屋的市场租金。四是供应方式。公共租赁房的供应方式是租售并举，一般租赁期限最长为 5 年。5 年后经济条件有所改善的家庭可以退出，未改善的仍可提前 3 个月申
3、请公共租赁房。 我国公共租赁房的 SWOT 分析 一、 面临的发展机遇。 第一，国家政策的支持。党和国家一直非常关注老百姓的住房问题，尤其是近年来“夹心层”群体的住房问题日益突出。为解决好这一问题，国家从 2007 年开始在全国范围内进行公共租赁房调研。在 2009 年 3 月 11 日 的住房和城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥明确提出通过加快公共租赁房的建设来解决“夹心层”住房要求。同时 2010 年 6 月 12 日，住房城乡建设部等七部门联合制定并出台了关于加快发展公共租赁房的指导意见，意见明确阐述了公共租赁房实施的原则、租赁管理、房源筹集、监督管理等，为解决低收入群体的住房问题
4、提供了政策上的保障。第二，国际住房保障发展趋势。从国际住房保障经验来看，公共租赁房已成为世界各国公共住房政策的重要组成部分。在德国，有 60%左右的居民选择租房，其中年轻人占 77%。其原因不仅在于德国政府制定了严谨的公共租赁房法律法规，同时还辅之具体的细则来保障公共租赁房的发展。在英国，政府设计了一套严密的公共住房制度，还设有专门管理和出租廉租房的“住宅协会”、负责监督住宅协会的“租户服务局”等。此外日本、韩国、新加坡等地都建立了完善的“公屋制度”体系。这些实践成果将为我国公共租赁房的发展提供宝贵的经验。 第三，高房价的刺激。近年来我国房价上涨速度过快，已远远超过了居民合理承受范围。据 20
5、10 年中国社科院发布的经济蓝皮书数据显示：90%以上的民众购房是通过个人住房按揭贷款完成的。根据现在的高房价，如果按 30 岁买房年龄，不吃不喝还清房价要到 65 岁，这里还未算利息，所以一个人为了买一套房，就要劳碌一辈子。这对于收入低的“夹心层”群体来说无疑是巨大压力。因此必然要转变传统的购房观念，从租赁市场获得房屋，以解决这类群体的住房需求问题。 二、面临的环境挑战。 第一，地方政府财力不足。随着经济的快速发展，我国综合国力提升，但目前我国财政实力仍比较薄弱，面对保障性住房建设庞大的资金需求，财政资金捉襟见肘。公共租赁房属保障性住房范畴，其福利性决定了提供公共租赁房不能以盈利为目的，因此
6、市场机制参与的积极性必然不足，必须要有政府部门提供资金和政策支持。目前进行公共租赁住房试点的北京、深圳、厦门等城市，都处于经济发达地区，财力比较雄厚，但仅凭财政资金支持仍显力不从心。而其他地区，地方财政能够提供的建设资金就更没有保障，地方财政压力巨大。 第二，传统住房理念影响。古往今来，住房问题一直都与人们的生活息息相关，始终倾注着人们许多的希冀与憧憬。无论是文人墨客还是平凡百姓，房子是居身之处也是心灵之所。受这种传统住房理念的影响，我国居民普遍倾向于买房居住而非租赁房屋，这必然导致公共租赁房所倡导的“住有所居”的理念与传统“人人享有住房”的理念相冲突。即使对于“夹心层”群体而言，租房是暂时选
7、择，买房才是长久之计。因此传统的住房观念势必会影响公共租赁房制度的发展。 第三，住房保障制度不完善。我国的住房保障制度启动较晚，建设和推进滞后，导致运行中出现诸如权力寻租、保障对象不符等问题。公共租赁房作为住房保障制度体系的重要组成部分，在发展中难免也会遭遇困境。一是由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨，很多不符合条件的群体享受了公共租赁房；二是由于监管缺位和市场经济本身的逐利性，开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结，使得部分公共租赁房落入高收入群体之手，这显然违背了公共租赁房制度设计的初衷，阻碍了公共租赁房制度的可持续发展。 三、存在的优势。 第一，缓解保障性住房的供应不足。大力推行
8、公共租赁房这种实物形式的保障房是有效解决住房短缺问题的重要途径。我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增人口约 1000 万左右，而城市新增建设用地却受严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，造成更多的人买不到房、住不起房的局面。 第二，满足低收入群体的住房需求。当前住房困难的低收入群体主要包括产业工人、商业服务业人员、个体经营户以及刚进入社会的
9、毕业生。这类群体的特征是收入低、工作不稳定。面对日益上涨的房价，这类群体穷其一生也可能买不起房，只能以较低的价格租赁房屋，而公共租赁房设计的初衷就是解决他们的住房问题。它的租赁价格优惠，房源供应适配，安全性强，能减少生活、出行的附加成本，满足这些群体处于暂时性购买力不足阶段，需要过渡性住房以满足短期内的居住需求。 第三，弥补租赁市场发展滞后问题。如今城镇居民改善住房条件都选择购房而非租房，其中固然受中国传统住房理念的影响，但一个重要原因是住房租赁市场体系的不健全。一是租赁房屋结构不合理，高端房屋的房源充足，但符合低收入群体需求的小户型、适配房比较少。二是经营房屋租赁的专业机构很少，绝大多数人通
10、过中介或者自己寻找房源租住，尽管有租约，但诚信制度不完善，使租金、租赁期限和管理制度都存在较大随意性，严重制约了住房租赁市场的发展，因此政府以制度化的模式提供公共租赁房能有效弥补住房租赁市场的空缺。 四、面临的主要问题。 第一，法律监督体系。虽然中央政府高度重视公共租赁房建设，并出台了相关政策，但我国至今仍未建立起一套较为完善的法律保障体系。目前各地执行的公共租赁房法律依据仅是国务院、住房建设部等部委、各省市自治区颁布的一些政策法规。法制不完善、立法层次低、法律体系不健全，致使公共租赁房在实践中无法可依或者部分政策落实不到位。同时相关法律体系的缺失，还直接导致监管不到位，进而影响新制度的健康运
11、行。 第二，资金来源匮乏。资金是影响公共租赁房供给稳定性和持久性的关键因素。但当前政府和社会对公共租赁房的投资都面临困境。一是政府不仅要提供公共租赁房“房源”所需资金，还负担长期的房屋维修费用，导致政府财政负担大。同时公共租赁房建设减少了土地出让金的收入，导致地方财政收入下降。二是由于公共租赁房过长的资金回收期和微薄的利润，使得社会投资机构对公共租赁房的建设望而生畏。 第三，准入和退出机制困境。准入和退出机制是公共租赁房面临的大难题。准入困境在于仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产，同时新就业人员在当地有没有住房等，房管部门难以获知，从而容易导致公共租赁房评定的不
12、公平。退出困境是对申请家庭的收入情况无法进行跟踪审核，并且由于缺乏有效的惩罚机制，当租赁期限到期后，“夹心层” 群体仍会隐瞒经济实情以继续获取公共租赁房申请资格。 构建公共租赁房制度的对策建议 一、加强法律体系建设。从国际公共租赁房发展趋势来看，立法先行是公共租赁房制度发展强有力的保障。因此，加快我国公共租赁房的立法工作，建立完善的公共租赁房法律体系，将公共租赁房的建设管理纳入规范化、制度化、法制化轨道，是落实和实施公共租赁房各项措施，保障公共租赁房制度可持续发展的基础。具体而言：应当从法律上规定公共租赁房的保障对象、标准、水平、资金的来源；规定公共租赁房管理机构的设置及其职责权限；制定公共租
13、赁房基金管理法规；明确各级政府在公共租赁房问题中的责任。 二、拓宽资金筹集渠道。为有效解决公共租赁房建设资金的瓶颈，政府应积极拓展资金来源渠道。一是明确政府职责，加大公共财政支持力度。地方政府应编制科学的公共租赁房资金年度预算，建立土地收益专款专用制度并科学划定一定比例用于公共租赁房建设。二是充分动员社会资金参与。各地政府应该为参与公共租赁房管理和运营的社会组织提供财政补贴和政策支持，使他们能够获得一定程度的收益，从而实现社会资金的大力参与。 三、完善准入和退出机制。推动公共租赁房建设，必然要完善准入和退出机制。一是建立完善的个人信用、收入、财产登记核查制度，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查
14、、及时反映，并根据居民收入水平的变化，动态调整公共租赁房的准入门槛。二是制定公共租赁房退出的优惠政策，保障对象退出公共租赁房后，能得到诸如提供低息购房贷款、购房税费减免等政策性优惠；若不退出，不仅得不到置业优惠，还须承担相应的法律惩罚。 四、强监督机制建设。为了促进公共租赁房制度的顺利开展，要加强对公共租赁房保障政策措施执行落实情况的监督调查。一是加强内部监督。成立专门监督保障性住房的部门，对公共租赁房从申请、审批、建设、租售、管理，以及退出的全过程进行监督，确保公共租赁房制度实施的公平、公正，防止“权利寻租”。二是加强外部监督。发挥社会舆论的监督作用，对违规行为立即检举揭发。通过内部和外部监督，提高公共租赁房制度的透明度及整体效益。 （作者单位：湖南长沙市湖南师范大学）
