1、对我国发展住房反抵押贷款业务的探讨摘要目前，我国已经步入老龄社会。住房反抵押贷款业务作为一种新型的养老方式，老年人可以通过反抵押贷款方式将自有住房抵押给银行，每月定期从银行获得一笔资金，安然度过晚年。随着我国老龄人口的不断增加，以及社会养老金的缺口不断加大的情况下，住房反抵押贷款业务将会对解决我国老龄人口养老问题具有积极的意义。 下载 关键词住房反抵押贷款；老龄社会；养老 中图分类号F830 文献标识码A 文章编号1002-736X(2006)11-0058-03 一、住房反抵押贷款业务的经济学涵义 (一)住房反抵押贷款的内涵 住房反抵押贷款出现在 20 世纪 80 年代中期，目前在发达国家已
2、有 20多年的历史。住房反抵押贷款业务是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活的贷款。其放贷对象是无固定收入而又有自有住房产权的老年人，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷。这种贷款方式最大的特点就是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。由于这种贷款方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。 (二)住房反抵押贷款业务与住房分期抵押贷款业务的比较 1相同点。二者都需要借款人以其拥有的住房的产权为抵押物，来获取所需要的款项；在将该住房的产权做抵押后，原住户仍有使用和居住的权利，继续拥有并长期居住：都体现了
3、一种借款人与银行或其他特定机构之间借款与还款的债权与债务关系；都需要考虑借入归还、计息付息等作为贷款的基本内容。 2不同点。(1)贷款机构不尽相同。普通住房抵押贷款的开办机构只能是银行，而住房反抵押贷款的开办机构可以是银行，也可以是寿险公司或专门开办的其他特定机构。(2)借款人不同。普通抵押贷款的对象是 60 岁以下的人群。国外对住房反抵押的贷款人一般规定在 60 岁以上。(3)借款目的不同。住房抵押贷款是筹措到所需资金用来购买住房，而住房反抵押贷款则是老年人为满足自己晚年生活资金的需要。(4)贷款的发放与归还不同。住房抵押贷款是一次发放，分期偿还，同时规定了确定的还款时限。而住房反抵押贷款则
4、是分期分批放贷，最后一次性收回贷款本息，在老年人生存年限内无需还款，一般以老年户主的死亡为贷款到期日。 (三)住房反抵押贷款业务的主要模式 1美国模式。美国的住房反抵押贷款放贷对象是 62 岁以上的老年人，分三种形式发放：联邦住房局有保险的住房反抵押贷款、联邦住房局无保险的住房反抵押贷款、放贷者有保险的住房反抵押贷款。 2新加坡模式。即 60 岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期为其支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。 3南京模式。我国南京汤山“温泉留园”规定，拥有南京市 60 平方米以上产权房
5、、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押后，可免交一切费用入住老年公寓，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。 二、我国发展住房反抵押贷款业务的现实意义 (一)拓展养老保障的思路 据全国老龄工作委员会办公室在 2006 年 2 月 23 日首次公布的我国人口老龄化百年预测，目前我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。2001 到 2020 年是快速老龄化阶段。这一阶段，我国将平均每年增加 596 万老年人口，年均增长速度达到 328，大大超过总人口年均 066的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到 2020 年，老年人口将达到 248 亿，老龄化水平将达到 1717。到 2051 年，
6、中国老年人口规模将达到峰值437 亿。这一阶段，老年人口规模将稳定在 3 亿4 亿，老龄化水平基本稳定在 31左右，80 岁及 80 岁以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在 2530，中国将进入一个高度老龄化的平台期。从以上这些数字可以逻辑地推知，随着时间的推移，如何应对人口的老龄化问题，将成为未来我国重要的社会问题。在“未富先老”的国情下，“以房养老”模式为我们提供了一个很好的思路。特别是在养老保障体系并未健全、实施独生子女政策的情况下，“以房养老”的作用更加明显。 (二)促进内需的扩大 扩大内需始终是我国经济发展的主题，而我国老年人的消费在以往很大程度被忽视。现阶段，在全国各个大中城市中
7、，由于老年护理、老年保健、老年旅游等所产生的消费，正成为新的经济增长点。如现在正在各地兴起的老年旅游热，在全国各地快速发展。因此通过住房反抵押的方式，将房屋抵押给银行获得货款，可盘活个人的固定资产，并扩大了个人的融资渠道，将个人的资产存量转化为了收入流量，这有利于个人扩大消费。使得老人“老有所养，老有所乐，老有所托”，从而提高老年人的生活质量。 (三)延伸银行信贷业务创新的手段 目前，银行的住房贷款品种较多，如：住房公积金贷款、个人住房商业贷款、个人住房组合贷款、个人住房装修贷款、个人住房家居消费贷款、二手房贷款等。住房反抵押贷款业务的推出，是银行住房贷款体系的一种创新，由于这种新品种发放贷款
8、的规模比较大，对银行业的发展非常有利。(四)保持房地产市场可持续发展的新动力 住房反抵押贷款的推出，无疑能增加二手住房的上市量，活跃房地产二级市场。这不仅可以缓解当前我国房地产市场上的结构性供需矛盾，有效抑制房价的快速上涨，并且由此促进房地产市场健康稳定发展。 三、我国发展住房反抵押贷款业务面临的问题及前景 (一)传统伦理的影响 1老年人受传统思想的影响。在中国，子女赡养老人是其应尽的义务，而父母把房产留给子女是中国几千年的传统文化。对绝大多数老人来说，房产是他们身后最大的一笔财产，而且习惯把财产留给子女。如果办理了住房反抵押贷款业务，身后什么都没有留给自己的子女，无异于剥夺了自己子女的继承权
9、，这与中国家庭财产继承的传统思想很难融合。 2社会舆论对子女的压力。俗话说“百行孝为先”，赡养父母是我国千百年来中国一个优良的传统思想，如果父母办理了住房反抵押贷款业务可能会给人以子女不孝的感觉，因为多数人认为只有那些没有儿女或儿女不孝的老人才会选择住房反抵押贷款业务。这将对“养儿防老”的传统造成冲击，让子女承受不必要 的舆论压力。 3冲击中国传统家庭观念。家庭作为组成整个社会的基本单元，不仅保障着每一个家庭成员的人身权益，免受外在侵犯，同时承担着社会的责任和义务。在中国，作为老年人的养老，首先就是由家庭承担，这也是我国传统思想中荀子对孝敬父母“能以事亲”思想的最好诠释。办理了住房反抵押贷款业
10、务的老年人，容易被社会误认为是被家庭遗弃的鳏寡老人，这会使子女、父母以及整个社会所不能接受。 (二)银行经济趋向性弱 1传统的住房分期抵押贷款的风险随时间的推移不断减小，而住房反抵押贷款恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。正是由于未来的不确定的风险，使得银行从经营角度考虑，对此业务积极性不高。 2我国的房地产市场价格走势、人均预期寿命等相关因素还没有长时间的稳定表现。特别是现阶段我国房价涨幅过大，部分地区存在着一定的泡沫，未来的房地产市场存在着极大的不确定性，银行控制风险的难度很大。同时我国目前住宅的土地使用权限最长只有 70 年，而部分建筑物的设计年限只有 50 年，这些因素极大地剥削
11、着商业银行的积极性。 3国内商业银行内部业绩考核方式和经营理念也是阻碍银行推出住房反抵押贷款的重要原因。住房反抵押贷款要获得盈利需求经过较长的时间，一般要十多年甚至二、三十年后才能有回报，而目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人显然不会对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。正是基于以上原因，使得银行推出住房反抵押贷款业务的积极性不高。 4从实际的角度分析，住房反抵押贷款业务在国内银行开展还具有较大的技术难度，负责住房反抵押贷款业务的银行需要进行大量的调研工作，还需要大量的保险精算方面的人才，而如何将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中更是一个难以解决的问题
12、。 (三)承办主体缺位 住房反抵押贷款业务开办的特点是需要资金多、延续时间长、风险大、外部效应强，一旦发生问题极易引起社会矛盾。而考虑业务开办的根本目的养老保障的特性，又决定了本业务的运营必须是长期、稳健、持续地经营下去。基于此，这些经营住房反抵押贷款业务的机构是不能期望借开办此项业务而牟取高额利润的，此种经营模式与金融机构追求利润最大化的目标是有一定的偏离的。 尽管存在上述许多制约，从长远来看，住房反抵押贷款业务在我国的开展是大势所趋。对国家来说，住房反抵押贷款既能起到社会保障压力减震器的作用，又能盘活社会资产总量，刺激消费，促进社会经济的发展；对拥有住房的老年人来说，住房反抵押贷款能够拓宽
13、融资途径，可以改变靠投资回报或子女赡养来支撑退休生活的方式，提高生活水平，在经济上更独立，能有效避免出现“房子富翁，现金穷人”的尴尬；对银行来说，住房反抵押贷款业务能够拓宽盈利空间。因此，在我国发展住房反抵押贷款业务是一个多赢的格局，前景广阔。 四、发展住房反抵押贷款业务的对策建议 (一)建立与完善相关政策 1国家政策的支持。在我国开展此项业务，必然会遇到很大的阻力，因此国家先期应该给予此项业务一定的优惠政策，对于此项业务所涉及的税费应给予一定的减免。正如美国的联邦住房管理局有保险的住房反抵押贷款业务，国家保证住房反抵押贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。因此，国家对经营此项
14、业务的专业银行不仅要从政策上，而且要从资金上予以大力支持，并对其所承担的风险从多方面进行分散，以消除后顾之忧。 2建立相应的配套机制。国家要完善房地产法律制度，大力发展服务业，包括房地产预测评估行业、寿险监控预测行业等。发达国家推行住房反抵押贷款业务有其发达的社会服务业作支撑，这也是住房反抵押贷款业务大多存在于发达国家的原因。我国一定要加快相关配套体系的建设。 (二)积极培育外部环境 1注重对全民新型养老观念的培育。国家要大力宣传，倡导现代养老新方式，培养新型的养老观念。我国人口多，经济欠发达，老年人占总人口的比例逐年增加，到 2050 年我国 10 个人中间就有 3 个是老年人。现实决定了国
15、家不可能大包大揽养老领域的一切问题，而发展住房反抵押贷款业务，老人通过自有住房融通资金，既能有效解决生活资金紧张的困扰，又不会增加子女的负担，因此应大力提倡。 2注重引导与中国传统思想的冲突。应该看到，住房反抵押贷款业务并不是对我国传统思想“养儿防老”的挑战，而是一种有益补充。通过住房反抵押贷款业务可以使老人经济条件有所改善，使他们过上高质量的生活，这也是子女对父母的一种间接尽孝方式。父母可以有一定的资金享受生活，同时也减轻了子女的负担，还可以将两代人之间的过度依赖改为相对独立，促进我国建立新型的代际关系。 (三)合理选取适宜的经营机构 由于住房反抵押贷款业务的特殊性，决定了经营其业务的机构的
16、特殊性。在设计住房反抵押贷款业务时不仅要考虑充足的资金来源、申请人预期寿命，同时还要兼顾社会保障、非盈利的特性。在我国，银行、保险机构、社会保障部门有着各自的优势。银行虽然有资金优势但对申请人寿命的预期却不比保险机构有优势。而保险机构对房地产金融市场的了解程度又不如银行。同时对于抵押贷款的收回风险、利率的不稳定风险、房地产市场的风险，只有在保险业的介入以及社会保障部门的参与，分散贷款回收风险，才能使这种新型的房地产融资方式得到稳步发展。因此，在我国推行此项业务之初应借鉴国外成功经验，建立以银行、保险机构为主，保障部门为辅，其他中介机构(如会计事务所、律师事务所等)积极参与的经营模式，待市场成熟
17、之后再允许各种金融机构单独经营。 (四)建立具体操作规则我国法定的退休年龄是 60 岁，老年人退休后只能靠少量的退休金维持生活。因此，对申请住房反抵押贷款业务的对象，其年龄也应当限制在 60 岁以上，同时必须拥有私人房产。贷款期间，借款者继续拥有居住权，直至死亡，这样可以避免老年人离开自己生活多年的居所而难以维持原来的生活模式。贷款额度要视借款者年龄、房屋位置、利率变动以及个人信用情况而定，同时规定必须购买一定额度的保险。对于贷款额度以及相关利率水平，应规定根据现实的情况定期重新核定。贷款的发放方式由借款人和贷款机构协商确定，可以分期支付也可以一次支付。还款方式可以选择房产抵押还贷或者是继承人现金还款或借款人在市场上出售套现，在同等条件下，其子女有优先购买权，在某种程度上尊重作为子女的继承权。 责任编辑：覃合 注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以 PDF 格式阅读原文。
