1、法律、法规培训课件目录v 一、物权法v 二、物业管理条例v 三、住宅室内装饰装修管理办法 v 四、福建省物业服务收费办法v 五、泉州市关于物业承接查验工作的通知v 六、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 前言v 物业管理是一个涉及法律面较广的一个行业，主要是因为它不单与物发生关系，更重要的是与人紧密接触。加之此行业在我国属于新兴行业、发展中行业、民生行业。国家尤为重视，近几年法律法规也在不断的健全。v 在你从事物业的过程中，你读过那些法律规定？你熟悉那些法规的运用呢？v 物业行业从横向看，各部门都有法律相关的规定，如保安部的 保安管理条例 、财务部 物业服务收费办法
2、 、工程部 特种设备管理规定 、客服部的建设部 110号令等。从纵向来看，从物业的开发至后期物业的管理都涉及了相关的法律规定，如建设工程质量管理条例至后期的生活建筑垃圾管理规定。v 作为一个物业工作者，不单要熟悉国家、建设部的相关规定，还要熟悉当地政府的细化管理规定。在此，我选了几部法规，与大家共同的学习。一、物权法v 1.业主在专有部分及共有部分享有的权利：v 专有部分：所有权（占有、使用、收益和处分 ）v 共有部分：共有和共同管理v 业主在享有专有部分的所有权时，不得：v 危及建筑物安全v 损害其它业主的合法利益v 2.业主在享受专有部分和共有部分时应承担相应义务，不得以放弃权力而不履行义
3、务。业主应履行那些义务：v 遵守管理规约、业主大会议事规则；v 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；v 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；v 按照国家有关规定交纳专项维修资金；v 按时交纳物业服务费用；v 法律、法规规定的其他义务。v 3.物权法对停车位所作相关的规定：v 首先满足业主需要v 产权人可出售、出租、附赠方式与业主约定v 共有部分规划的停车位，属全体业主拥有。v 4.业主可召开业主大会，选举业主委员会，业主大会可共同决定以下事项：v 制定和修改业主大会议事规则； v 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
4、； v 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； v 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； v 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； v 改建、重建建筑物及其附属设施； v 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。v 业主大会决定权限：v 5和 6项专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 v 其它前项应占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 （俗称双过半，物业管理条例有明确规定此项内容）v 5.业主不得擅自改变物业的使用功能，如确需改变时应征得有利害关系业主的同意，请问，有那些行为改变其使用功能。v 6.维修资金属业主共有，经共同决定后方可使用
5、，其使用范围为：v 维修 更新 改造v 7.处分共有财产应由业主共同决定：v 三分之二以上v 8.转让共有财产，业主享有优先权。v 9.共有财产产生债权债务时业主享有连带债权、承担连带债务。除以下特殊情况：v 法律另有规定或第三方知道共有人不具有连带债权债务关系的除外v 其它约定二、物业管理条例v 1.什么叫物业管理：v 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动v 2.业主在物业活动中享有的权利：v 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；v 提议召开业
6、主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；v 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；v 参加业主大会会议，行使投票权；v 选举业主委员会成员，并享有被选举权；v 监督业主委员会的工作；v 监督物业服务企业履行物业服务合同；v 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；v 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；v 法律、法规规定的其他权利。 v 3.业主大会的召开方式：v 集体讨论v 书面征求v 4.业主大会或业委会的决定，对业主具有约束力，业主应遵守。v 5.业主大会会议的分类：v 定期（约定的时间召开）v 临时（ 20%以上业主提议）v
7、6.物业服务协议（合同）的签定：v 前期物业服务协议：与建设单位签定v 物业管理合同：与业委会v 7.建设单位销售时，应将业主规约明示买受人，并做说明。签合同时业主应做出书面承诺遵守规约。v 8.前期物业协议的期限v 可约定期限，如期限未到，业委会与物业企业签定的合同同样生效，前期物业协议终止。v 未约定期限，从签定前期物业协议起，业委会成立并与物业公司签定物业服务合同止。v 9.业主对公共设施设备、共有部位享有使用和所有权，建设单位不得擅自处分。（改变其规划时设计的使用功能）v 10.物业接管时，建设单位应向物业提供以下资料：v 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工
8、程竣工图等竣工验收资料；v 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；v 物业质量保修文件和物业使用说明文件；v 物业管理所必需的其他资料。v 11.建设单位应提供必要的管理用房v 12.建设单位应承担物业保修责任（具体年限按 房屋建筑工程质量保修办法 为依据）v 13.管理用房所有权属于全体业主，未经业主同意不得改变其使用功能。v 14.业主就按约定缴纳物业费用，如进行收益，业主应与使用人协商缴纳物业费用，如约定由使用人缴纳，使用人不缴纳，业主具有连带责任，有义务协助物业向使用人收取。v 15.已竣工未售或未交付业主使用的物业，费用由建设单位承担。v 16.物业区域内的供水、供电、供气、有线电视等应向终端直接收取费用，如其单位委托物业收取，物业不得向业主收取任何的手续费及额外费用。v 17.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告v 18.物业使用人违反法律、法规和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任v 19.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，如需改变应经得业主同意，并办理相应手续。v 20.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业 ，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 。
