1、拿地的十六种模式张伟winwindVIP 一、买地 （一）招拍挂（包括一、二级联动） （二）不是招拍挂，创造招拍挂（高价摘牌）。 （三）直接买地。（实际是买项目） 二、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少） （四）购买股权。 （五）创造境外卖股权。 （六）设立特殊目的公司转让股权。 （七）直接吸收合并有地企业。 三、投资（适用有地企业资产较多的情形） （八）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。 （九）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。 （十）投资到新公司，然后卖股权。（适用酒店项目，解决契税问题） 四、分立（适用有地企业资产较多的情形） （十一）有地一方
2、先分立，再卖股权。 （十二）先分立，然后同有地一方合并。 （十三）先用货币资金投资，再让产赎股。 五、其他方式 （十四）合作建房 （十五）国税函 1003+36+48模式 （十六）委托代建序号拿地方式 评述1 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。问题 1：土地闲置费问题。 （国税函 【 2010】 220号、国税发 【 2009】 31号 第 27条第 1款 ）问题 2：契税问题 。财税 【 2004】 134号、国税函 【 2009】603号 、国税函 【 2010】 220号（契税可以计入土
3、地成本）问题 3：考虑拿地的主体问题 ；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重 。 （财税 【2012】 82号）问题 4：返还的土地出让金问题。 财税 【 2009】 151号、 财税 【 2010】 70号 文件。例如，某公司 5亿元拍下了土地，政府又返还了 2亿元土地出让金。思考： 如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额 ？ （税收风险）问题 5：以 地 换 路 问题 。问题 6：一级土地开发问题。 （国税函 【 2009】 520号、国家税务总局 2013年第 15号公告）问题 7：拆迁补
4、偿问题。 （国税函发 【 1995】 594号、国税函 【 2010】 220号、国税发 【 2009】 31号文件第 7条）2 不是 招 、 拍、 挂 ，创造招 、 拍 、 挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步 ， 国家将土地收储 ，支付 给 搬迁 企业 补偿费，营业税（国税发 1993149号文件、国税函 【 2008】 277号文件、国税函 【 2009】 520号文件）不征税，土地增值税（ 条例 和财税 【 2006】 21号文件，不征税，企业所得税 （ 国家税务总局 2012年第 40号公告、总局 2013年第 11号公告
5、 ）第二步 ， 国家二次招拍挂 ，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付 ； 此时，政府出让土地，没有任何税费 。 （建议此时同政府商议，摘牌价格高一些，以增加未来土地成本，而拿到地的拆迁一方，享受递延纳税待遇）第三步 ，如果该国有企业 要 部分 房子，则 地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成 。总结： 除了买地之外，有时政府会承诺免费将地块变性，让工业拆迁搬出，也属于这种情况。3 购买转让 土地（项目）买方 ： 直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。卖方 ： 涉及税收很高。第一，企业所得
6、税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律 问题 ，第五，实质重于形式（国税函 【 2007】 645号、财税 【 2003】 16号）。注意 问题 ：（ 一）卖 地 营业税 的 差额 征收 .1、差额征收营业税（财税【 2003】 16号） 2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函 【 2005】 83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函 【 2006】 145号 、桂地税发 【2009】 185号，浙江允许 ） 3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除 ？ 4、法院判决书是否为营业税扣税凭证？（国税函 【 2005】 77号已经作废）（ 二
7、）卖地的土地增值税1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【 1995】 110号文件，不允许加计扣除）？ 2、生地变熟地的扣除项目（国税函【 1995】 110号、国税函【 2007】 132号文件，允许 对开发成本加计 扣除）。 3、卖在建项目的扣除项目； 4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【 2007】645号）4 “ 购买股权 ”将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司 100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。卖方： 只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。 （国税函 【 2000】 961号、国税
8、函 【 1993】 149号、 财税 【 2002】 191号 、国 税函 【 2000】 687号）买方：税负较重，风险较大。1、股权溢价 不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。2、标的企业未来的税务检查风险。 例如，该企业账上有3000万元白条。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。 （不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税 ） 写举报信的故事。4、该企业的其他潜在负债。 （例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司 ）5、目标公司债权债务的处置问题。5、“创
9、 造 境外 卖 股权 ”境外 卖股权。 将使得企业所得税税率从 25%下降到 10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式 。（适用于外商投资企业）6 “ 设立spv购买股权 ”大的地产企业经常运用，但是在国税函 【 2009】 698号文件颁布以后，收到了一些限制。（一）股权架构设计： 1、在维尔京群岛设立控股公司； 2、在香港设立二级控股公司； 3、香港的公司全资控股大陆有地一方。（二）操作模式： 1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。 2、理论上，中国大陆没有征税权。（三）反避税：1、 国税函 【 2009】 698号文件，可以刺穿公司面
10、纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权 50%，中国大陆有征税 权 ，而无论是否持股达到 25%。 第二议定书确定，这里的 50%是在 36个月之内，曾经达到过 50%。疑问 ： 维尔京群岛转让股权，是否会被 SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？7 直接同目标企业 合并。情况 描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。操作 模式： 1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税 【 2009】 59、财税 【 1995】 48号 、 总局 2011年第 51号公告 、 财税 【2012】 4号 、财税 【 2003】 183号）点评： 企业合并法律程序比较复杂，但是税收利益很大。这个操作还能解决资质问题。
