1、关于“住房反向抵押贷款”的思考及建议摘要：随着中国已经进入人口老龄化阶段，老年人养老问题日益严峻，传统的养老方式无法满足需要，因此对于一种新型的养老模式“住房反向抵押贷款”的研究备受关注。通过对中国以房养老的现状、存在疑惑进行探讨，并提出建议。 关键词：“住房反向抵押贷款” ；以房养老；建议 中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）16-0142-02 2013 年 9 月 6 日，国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见中提道，当前中国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012 年底中国 60 周岁以上老年人口已达 1.94 亿，2020 年将达到 2.
2、43 亿，2025 年将突破 3 亿。 意见中同时明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。 一、住房反向抵押贷款概述 住房反向抵押贷款是指老年人将名下的产权房抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构对借款人的年龄、健康状况、房屋的价值、所在区域未来房价走势、房屋折旧以及借款人去世后房产的价值进行综合评估后，将其房屋的价值分为若干等份，按月支付现金给借款人，持续至老年人去世。当老年人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。 住房反向抵押贷款使借款人在获得生活资金的同时，可以继续获得房屋的居住权。由于操作流程与抵押贷款业务反向操作非常相似，因而取名“住房反向抵押贷款” 。 二、住房反向抵押贷款的
3、发展历程 2005 年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓提出“给我你的房子，我替你养老送终”的口号，推出一种新型独特的养老模式。模式中规定，拥有本市 60 平方米以上产权房、年龄 60 岁以上的孤残老人，不论身体状况，可自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用。在老人去世后，房屋产权归养老院。但是该养老模式实施效果并不理想，原因是限制条件非常严格，规定中要求老年人必须是无儿女无亲戚的孤寡老人，对于住房也有限制：住房面积 60 平方米以上。 2006 年全国政协委员赖明建议对“以房养老”成立课题组进行调研，选择大城市作为试点，等到运行成熟后向全国推广。 2007 年 6 月上海公积
4、金管理中心曾推行“住房自助养老”的创新，具体做法是：65 岁以上老年人将自己所有的产权房与市公积金管理中心进行买卖交易，交易完成以后老年人仍可以居住在原房屋内，出售房屋所得款在扣除房屋租金、保证金和相关交易费用后全部由老年人自有支配使用。上海模式最后面临叫停，主要原因是这项业务以变更房屋产权为前提，这是思想传统的老年人无法接受的。 2007 年 10 月，北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司联合推出“养老房屋银行”业务。这项业务规定：60 岁以上老年人可以向养老机构提出养老申请，机构将原住房进行出租，老年人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老年人在养老中心产生的相关费用，房
5、屋产权不变更。北京模式亮点是提出了“养老房屋银行” ，建立区别于传统银行的新型金融机构。同时模式不转移房屋产权，这比较容易被老年人接受。 2011 年民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达 70%。民政局部将试推“以房养老” 。 2012 年新疆保投国际贸易有限公司董事长何开敏创建了一种新型购房养老模式，即购房养老 6+1 模式，又叫何开敏模式。模式具体操作：购房者通过媒体了解购房养老模式后，按照市场价格，按揭 20 年（或一次性）购买一套房，在产权不发生变化且不增加多余支出的前提下，公司赠与所购房款的 10%委托相关金融机构进行理财，这笔赠与资金按现投资回报率
6、计算 20 年后，买房人产权不变，还能从金融机构获得甚至高于购房时的投入。 2013 年 9 月 13 日，中国政府网全文公布由国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点” 。 2014 年 3 月 21 日，保监会向各家人身保险公司下发征求意见稿，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展以房养老试点工作。 三、对目前“住房反向抵押贷款”存在的疑惑 1.“住房反向抵押贷款”的顺利实施要以房价的稳定上涨为基础 银行或保险公司愿意作为住房反向抵押贷款的主体，主要目的是谋求盈利。而各种抵押贷款的经济活动中，银行的获利方式就是赚取贷款利率和存款利率之间的
7、差价。如果房地产价值下跌，相关金融机构的经营风险就会提高，没有金融机构愿意做这样的亏本生意。相反，如果房地产价格保持稳步上涨的势头，虽然银行和保险公司等金融机构愿意受理反向抵押贷款申请，但是老年人会有吃亏的感觉。 2.房屋产权到期后是否需要补交土地出让金 物权法中指出住宅建设用地使用期满自动续期。但是有偿续期还是无偿续期则没有加以阐述。而作为以房养老的房地产，一般都是老年人已经居住一段时间的房屋，所以剩余使用年限已经非常有限，当老年人百年归老之后，银行或保险公司收回所剩年限不多的房地产，就面临着房地产使用年限到期是否需要重新补交土地出让金的问题。这为反向抵押贷款增加了不少不确定风险，这也是中国
8、金融机构对这项抵押贷款业务兴趣不大的一个主要原因。 3.住房反向抵押贷款对于老年人养老问题解决是否可以发挥积极作用 住房反向抵押贷款的前提是老年人拥有住宅的独立产权，而拥有房屋产权的老年人一般生活都处在小康水平。他们中间的大部分人是有稳定的退休金收入用于养老的，所以以房养老对其作用并不大。而中国的社会现状是急需解决养老问题的人群恰恰是由于各种原因使其生活在城市底层，没有稳定居住地方，更没有房屋产权的老年人。他们才是缺乏养老手段的弱势群体。例如 2011 年 10 月 9 日中信银行就对“以房养老”设立的高门槛，借款人名下至少要有两套住房，养老按揭贷款最长期限为 10 年，并且贷款必须用于养老。
9、而现状是有两套房的不需要贷款，缺钱的人没有房产可以抵押。 4.住房反向抵押贷款是否会成为子女推卸抚养义务的借口 目前大部分老年人还是停留在养儿防老的传统思想中，等到他们百年归老后，儿女继承老年人的所有财产。而住房反向抵押贷款中的房屋所有权在老年人百年归老后归银行或保险公司等金融机构所有，也许导致某些子女推卸赡养义务，更有可能因此减少与老人家在生活上的接触，最终导致老年人缺少子女的关爱。 四、对于“住房反向抵押贷款”的几点建议 第一，降低准入门槛，增加金融市场中的房地产资产的流动性。建立独立于银行的金融机构，完善以房养老的操作体系，建立公平公正公开的以房养老市场。鼓励民间资本进入养老行业，鼓励发
10、挥民间智慧，拓展以房养老产品的多样化，引入竞争机制，使更多的老年人受惠。同时建议政府允许住房反向抵押贷款资产包在金融市场自由买卖，增加房产资产的流动性，减少企业经营风险。 第二，完善住房年限到期处置方案。现有住宅房屋产权 70 年到期是否需要补交土地出让金问题，是金融机构制定以房养老方案时最大顾虑之一。明确房产 70 年使用权到期后的处置方式，无疑是消除了金融机构这方面的顾虑，增加金融机构对于开发以房养老相关产品的信心。 第三，拓展养老渠道，使更多的老年人受惠。以房养老作为退休金养老模式的一种补充，能够使一部分无法享受退休金养老的老年人多了一种养老渠道的选择，但同时我们应该看到，还有非常多的老
11、年人是既没有退休金养老也无法选择以房养老模式的，他们更加需要我们重视。如何保障他们的老年生活无所畏惧同时也是我们工作的重心。 第四，改变社会的养老观念，积极推广以房养老模式。积极推广以房养老模式，让更多人了解该模式的优点，不仅能使老年人有所依，同时也减轻了儿女们的负担。改变子女们的传统观念，宣传孝道的重要性，使年轻一代知道养老是义务，不一定要以继承财产为前提。 参考文献： 1以房养老创始人何开敏谈养老N.中国经济导报，2012. 2王艳艳.试论中国“以房养老”模式J.商业文化，2010，(6)：74-75. 3袁?.“以房养老”模式推行障碍及对策J.人民论坛，2011，(20)：182-333. 责任编辑 吴明宇 收稿日期：2014-03-19 作者简介：黎慧萍（1985-） ，女，广东湛江人，房地产策划师，专职教师，从事房地产经济研究。
