1、控规层面保障性住房公共配套设施规划设计探讨摘要：本文针对保障性住房公共配套设施建设中存在的问题，分析了当前控规中公共设施配置的一般方式，总结了控规层面落实公共配套设施应注意的问题，提出了控规中保障房公共设施配置的两大原则，详细介绍了保障房在控规阶段的人口估算方法，以及控规中刚弹性控制方式的运用，并对各类公共配套设施按照 “定点 ” “定位” “定界”“定面”的控制方式进行了具体规定，从而使控规更好的指导保障性住房公共配套设施建设。 关键词：保障性住房，控制性详细规划，公共配套设施 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号： 绪论 保障性住房建设是当前我国最受关注的民生议题,公
2、共配套设施作为保障性住房体系的重要组成部分,其供应却普遍滞后与低效,严重影响了居民生活,制约了民生保障目的的实现。控制性详细规划简称“控规” ，它不仅是城市总体规划与修建性详细规划之间承上启下的一个核心层次，也是城乡规划主管部门做出规划行政许可、实施规划管理的重要依据，因此控规层面对保障房配套设施的规划设计显得尤为重要，在控规中体现保障性住房公共配套设施的要求，对指导配套设施在修建性详细规划和规划管理中的贯彻落实具有重要意义。 一、保障性住房的概念及类型 1、保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念。是指政府提供政策对象、销售价格或租金水平, 面向本市中低收入住房困难家庭等群
3、体出售、支持和优惠, 限定户型面积、供应或出租的住房。 2、保障性住房的类型及对应人群 目前，我国的保障性住房主要包括四类：经济适用房、限价房、公租房、廉租房。 廉租房和经济适用房适用于城市低收入群体，公租房针对中等偏下收入人群，覆盖到户籍以外的外来务工和新就业人群，限价房针对的人群是定向安置居民2。 二、保障性住房建设模式对配套设施的影响 目前保障性住房的建设以配建模式为主，即土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设2。各地政府对配建比例的要求略有不同，北京市自 2008 年起，在商品房土地出让中要求配建 15%的保障房，2010 年提高到 30%，
4、在轨道交通沿线等周边区域的住宅用地配建比例还应适当提高3。 这种配建制度使得规划过程中的利益权衡问题变得复杂化，由于居住用地的开发成本引发的利益分配，使得城市规划实施中，特别是公共配套设施的布局与标准必然会形成多层次4。 三、控规中公共设施的一般配置方式 控制性详细规划层面除依据总体规划、分区规划的意图对城市公共设施进行具体落实外，主要强调对于居民日常生活息息相关的公共配套设施的布局和控制。 1、千人指标的配置核心 依据现行的城市居住区规划设计规范 ，居住区公共设施按三级配置，即居住区（35 万人） 、小区（11.5 万人）和组团（10003000人） ，各级按照千人指标的要求相应配置相应种类
5、、数量和规模的公共设施。在此基础上，各地制定了地方标准，北京市的现行标准为北京市居住区公共服务设施规划设计指标 。 北京市保障性住房规划与建筑设计导则中明确指出保障性住房项目的公共服务设施应按北京市居住区公共服务设施规划设计指标进行建设，应与住宅同步规划、建设和同期交付。 2、控制要求 我国现行的控制性详细规划主要依据城市规划编制办法以及城市规划编制办法实施细则的规定。 城市规划编制办法实施细则中指出：基础资料中必须收集公共设施规模、分布等资料；在文本内容要求中，需要配置的公共设施为规定性指标，必须遵照执行；在图纸的内容要求中，各地块控制性详细规划图中应该标绘公共设施的位置。另外，在图则中要求
6、将设施的类别、规模和布局详细落实到具体地块。 四、控规中落实保障性住房配套设施应注意的问题 1、针对实际问题 控规对公共配套设施进行规划控制的目的是要满足城市居民的服务需求，解决居民生活中的实际问题，对于保障性住房更要符合人群特点，充分考虑到人口结构、生活方式、价值观念等方面的需求，力求使规划方案具有针对性、可行性和可操作性，公共配套设施既符合规范要求又要满足居民生活的现实诉求5。 2、相关规划统筹整合 公共配套设施的规划布局同时受总体规划、分区规划、周边规划和各职能部门对某类公共设施的专项规划等的控制引导，甚至一些项目审批结果（包括在有效期内的选址、用地、外部条件、规划设计要求、审定方案、建
7、设工程许可）也对城市公共配套设施的布置起着控制作用。在落实保障房的公共配套设施建设时，要对相关规划统筹考虑，避免出现漏建、重复建设或布局不合理等问题。 3、规划方法具有局限性 在规划方法方面，公共配套设施主要依据“千人指标”和“服务半径”布局，缺乏定性和定量相结合的分析方法来进行现状分析与方案反馈，单一的布局方法难以适应各类设施的布局要求，规划控制的刚性、弹性不足。 五、控规中保障房配套设施规划控制 控规中保障房公共设施配置应遵循两个原则：首先，应满足使用的要求，即保证公共设施的类别、数量和规模符合相关规范的最低标准。其次，与开发建设相结合，考虑投资主体不同对设施布局的影响，赋予开发建设适当的
8、自由度，使其可以结合具体的修建性详细规划设计灵活布局5。 1、科学确定人口规模 居民是公共配套设施的直接服务对象，设施的配置必须与人口规模相对应，与人群特点相符合，才能满足使用要求，保障性住房在控规阶段的人口估算可采用以下两种方法。 （1）按套数计算 根据建设规模和保障房的类型，按照面积标准估算出房屋套数，进而推算人口规模（一般标准为户均 2.8 人） 。 表 5-1 保障房套型面积参考标准 资料来源：作者根据相关资料绘制 （2）按方案或安置人口计算 对于控规审批时要求辅助总平面方案或国有单位自建的保障房项目，则要根据建筑总平面设计方案的户型、套数来计算人口，或者对单位安置人口进行调查统计以确
9、定人口规模。 2、公共配套设施刚弹性控制 （1）分类配建 保障性住房与普通商品房针对的使用人群不同，因此在公共配套设施的设置上略有不同，限价房和经适房强调与基本生活密切相关的公建配套设施，可适当增加老年设施等项目。而公租和廉租房由于居住人口的数量较多，种类较单一，主要考虑生活性较强的配套设施，因地制宜配套娱乐性设施。它们的共同要求是有完善的生活配套设施，方便居民就近购买生活必需品，减少出行，有利于社区的稳定，节约生活成本。 表 5-2 控规中保障房公共配套设施配建建议表 资料来源：作者自绘 （2）控制方式刚柔结合 控制标准 控制性详细规划中公共配套设施以引导控制为主，对项目的配置不宜过细，对公
10、益性项目如教育、医疗、行政管理等设施应提出控制要求，而对于一般项目可灵活控制，给地块开发者的设施建设留有空间。 按照强制性控制项目和指导性控制项目两类标准，将控规中需要配置的配套服务设施项目分类如下表： 表 5-3 保障房配套服务设施控制标准分类表 资料来源：作者自绘 公共配套设施控制方式研究 公共配套设施种类繁多，且各有特点，按用地特点划分，公共配套设施主要可划分为单独占地的设施和可结合设置的设施，应采用不同的方式进行控制。 控制方式包括：“定点”是确定设施布局的地块；“定位”是确定设施所在地块并落实其在地块内的具体位置；“定界”即确定设施的用地范围界线；“定面”对不单独占地的设施控制建筑面
11、积，单独占地的设施控制用地面积或同时控制建筑面积。 表 5-4 保障房配套服务设施控制方式分类表 结论 控规的政策性、技术性都很强，控规对公共配套设施的控制方式也一直是各方专家学者关注的重要命题，本文从保障性住房配套设施建设这一视角出发，积极探索符合现状的保障性住房公共配套设施项目类别，对保障房公共配套设施的配置提出科学估算人口和刚弹性控制的方法，对现行的控规层面公共配套设施的配置方式起到一定的补充和完善的作用，但由于保障性住房涉及的问题众多，对保障房配套设施的研究还需要在实践中作进一步的探索。 参考文献 李成贞,荣虎成,曾福林.论保障性住房制度对城市规划的影响J.价值工程，2011(33)：64-65. 2 中国指数研究院(上海).2011 保障房白皮书，2011. 3 北京市住房和城乡建设委员会,北京市发展和改革委员会.北京市“十二五”时期住房保障规划，2012. 4 张仁俐，赵旭，黄宽宏，张绍.当前居住区公建配套标准的制订J. 城市规划汇刊，2001(3)：42-46. 5 宫同伟.控规编制中公共设施科学配置的视角与方式J. 城乡规划，2011(1)：33-34.
