1、分析比较商业地产与住宅地产开发的差异摘要：对商业地产与住宅地产开发的选址、目标客户、规划设计形式、融资方式、经营方式、投资收益和风险等几个主要方面的差异进行了分析比较，以期促进我国商业地产的发展。 关键词：住宅地产；商业地产；差异 中图分类号：F287.8 文献标识码：A 城市化进程的加快带来了商业地产的日益繁荣，当前商业地产已经成为我国的地产热点。然而由于长期计划经济下商业的不发达，商业地产始终不能成为独立的地产型态，只是作为城市公共设施或住宅地产的配套设施存在，加上政府将过多的关注重心放在住宅地产上，相关的房地产市场监管政策也都以住宅地产作为基准。这些都造成了我国商业地产成熟度偏低，在开发
2、过程中对于住宅地产的依赖性过大，对房地产理论和实践生搬硬套，由此导致了开发的失败。事实上，商业地产与住宅地产开发上存在着很多差异性，需要认真分析和探索。 一、我国商业地产开发的现状和问题。 商业地产指房地产类别中用作商业用途的部分，它的范围很广，包括购物中心、娱乐场所、餐饮场所、零售、批发等多种消费类场所的房地产型态。现阶段我国商业地产呈蓬勃发展之势，并已经成为我国的热点地产，从其三种运营管理模式来看，只售不租、租售结合和只租不售三种模式在我国商业地产的各项形态中都有不同程度的发展，并且各种经营模式在我国均有比较有代表性的项目，尤其是耗资几十亿、占地几十万平米的大型购物中心在全国各地已经屡见不
3、鲜，比如的斥资 40 亿元的北京市金源购物中心，斥资 30 亿元的主题式购物公园“华南 MALL（大型购物中心） ”等。但是由于我国政府一直把关注中心放在住宅地的开发，加上商业地产历史短，人们对它了解不够全面，所以我国商业地产的研究水平远远低于房地产，开发理论还不够成熟和完善，因此很多开发商在开发过程中只看到商业地产的巨额利润，却忽略了二者的本质区别，在开发商业地产时往往把房地产理论生搬硬套进去，最终导致与市场的严重脱轨，不能吸引商务入住而大量空置。 二、商业地产与住宅地产开发的差异 （一）选址因素。 住宅地产在选址时，地理区位是重点，政治、经济、文化等因素考虑较少。因为住宅地产一般只在同一个
4、城市选址，而同一城市在政治、经济、文化方面几乎没有太大差异。因此只要地理区位好，相关的住宅配套设施完备，就会有人入住。但是对于商业地产来说，除了地理区位外，商业经营成功才能保证利益，才能获得根本的成功。而其中商业地产周围的政治、经济、文化等环境起着重要作用，尤其是一些跨省的连锁主题商业城赛博、中央百货等选址时需要面对多个城市，那么他们就必须考虑不同城市人的经济水平、消费习惯、文化素养等，以便为将来的商业经营夯实基础。 （二）目标客户。 住宅地产就是以满足人们的居住需求为目的，所以他的主要目标客户影视消费者。而商业地产融合了商业与地产两种成分，因此目标客户也相对复杂，包括投资者、经营者和终端消费
5、者等三类人群。所以不同于住宅地产直接向客户销售，商业地产需要终端消费者购买商品，经营者把租金交给投资者，只有这样开发商才可能获得利润。而且和房地产客户一旦购买之后就不会轻易搬家不同，商业地产的终端消费者最大的特点就是流动性，因此必须掌握他们的消费心理，准确设定开发项目，从而赢得投资者和经营者的信赖。 （三）规划设计形式。 住址地产规划设计中重点是满足居民日常生活中的舒适性和方便性，因此主要关注的是房型、配套设施、绿化等。商业地产的规划设计重点是提高终端消费者的总消费额，而实现这一目标的手段无外乎有两个，增加消费者人数和延长其逗留时间，进而刺激消费。所以提升和留置客流量应作为规划设计的重点，比如
6、周围公交、地铁的便捷性，充足的停车位置，舒适的购物环境，丰富多样的娱乐、游戏设施，大型的购物广场一般带有专门的小吃区域。而根据我国目前的商业消费环境来看，吃喝玩乐的综合性消费中心将是未来的主流趋势，因此商业地产在开发时应把主力店的设计要求加入进去，同时主力店在招商时也应尽早确定自身的招商定位。以丹尼斯、沃尔玛等大型购物中心来说，他们对于卖场、停车位的面积乃至灯光、温度等都会有一些列的要求。另外商业建筑设计工种多样，但是应把规划、建筑、装修等的完美结合作为根本目标，对于外立面广告系统、景观系统及内装潢系统等各种设计综合规划设计，达到最佳效果。 （四）融资方式。 住宅开发能够用分期建设避免一次性投
7、资，然后通过分期销售不断回笼资金并未下一期开发提供准备资金。因此只要项目定位准确、规划合理，资金回笼就能顺利完成。此外，开发商还能通过银行贷款、预售款等手段保证资金的良性循环。而商业地产属于金融产品，只有通过一次性投资才能完成商业经营活动。因此开发商只有通过前几年租期内低租金或者减免租金等手段使足够的主力店入住。这种开发模式具有较大的风险，开发商必须拥有大量的资金储备，才可能避开以后可能出现的风险，基于此，商业地产的开发需要丰富的融资形式来帮助实现，比如股权融资、债权融资、预售等。然而现实情况来看，我国商业地产的融资形式还停留在较低的阶段上，大部分购物中心仍然采取单一的银行贷款形式。而在西方等
8、资本市场已经成熟国家多以信托投资基金为这些商业地产提供资金支持，加拿大购物中心利用养老基金为其作资金支持，而美国购物中心大部分来自于私募基金和公募基金。 （五）运营方式。 一般来说，住宅地产通常采用全部售出方式，当销售全部完成时表示任务结束、商业地产在建设完成后可以三大运营方式。订单式：商业地产在业态布局和招商时，引进一些知名度较高的百货商场充当主力店，然后按照他们的要求进行规划设计，主力店多采取租赁形式且租金较低，而主力店本身多具有吸引顾客的能力，从而可以带动服装、娱乐等多种经营业务，而且主力店入住会增强小业主或者经营户的信心，从而为剩余商铺的租售奠定了基础；产权商铺式：把商铺拆分出售给小业
9、主或经营户，可以在最短时间内回笼资金，但是产权分散可能导致后期经营维系困难，商铺经营失败；售后返租：把商铺拆分出售，和客户签订返租协议，承诺一定的年回报率。好处是方便业态的统一规划和管理，但是开发商需要承担年回报率，如果承租公司经营失败会受到更大的资金压力。 （六）开发投资收益和风险。 地产项目投资的利益可以从租金收益和转让收益来获得。住宅地区出售的是生活居住条件，租金相对稳定和低廉。商业地产出售的经营场所，租金根据经营者收入会不断增高或减少。对住宅地产来说，由于区域地价上升带来的楼价升值在一定范围内的区域差异并不大。而商业地产在平均楼价升值收益的基础上，还会得到因位置优良而获得的楼价升值差价
10、，所以一般来说投资商业地产利益比住宅地产高得多。同时相应的风险也较高，因为住宅地产销售完毕可以马上实现开发投资收益的回笼。商业地产往往要靠租金获取收益，回收时间长，且由于所需资金较大，如果没有足够的资金实力，可能会出现资金断链。 结束语： 商业地产与住宅地产在开发上存在着本质的区别，具体表现在客户群、经营方式、资金投资、风险等的不同上，因此在进行商业地产开发时不能盲目照搬住宅地产，以免造成开发失败，浪费资源。 参考文献： 1穆杰.住宅地产与商业地产之差异J.内蒙古科技与经济 2010(14) 2周常春,卢刚,王知敬商业地产在商业圈中的定位及运营策略研究以昆明市金碧商城为例J.生产力研究.2010, (6) 3何梅.当前商业地产营销的问题与发展策略J.中国商贸 2010(22) 姓名：张海彬 出生年月：1975.8 性别：男 民族：汉族 籍贯：广东；单位：广州威谷科技园管理有限公司 学历： 大学本科、硕士。
