1、刍议房地产开发项目投资收益管理摘要：房地产开发是一项风险较高的投资项目，是一项特殊的复杂性经营活动。与其他普通性商品相比，具有投资大、位置固定、开发周期较长、建设环节较复杂、资金周转较慢、风险较大等特点。本文主要研究房地产开发项目投资收益管理的重要性及存在的问题，提出几点建议。 关键词：房地产；开发项目；投资收益 房地产企业的主要经营业务包含土地建造、土地开发、销售商业用房、销售住宅、开发其他建筑、配套设施和附着物等1。房地产企业经营的项目商品具有特殊性。房地产经营业务项目开发的各个环节都受我国有关房地产开发政策法规的调控和约束。经营项目的开发必须严格响应当地城市的规划，开发过程必须遵守国家有
2、关的法规法律和产业政策2。 一、投资收益管理及其重要性 投资收益的管理包括投资前收益的测算和建设过程中收益的管理。项目投资是指从产生的投资意向、房地产商品出售到资金回收的全部过程，具有动态性的特点。根据不同的工作阶段分为投资决策、前期工作、开发建设和销售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至开发项目建设完成两个阶段。土地取得之前的收益管理是对投资利润的简单分析和确立收益目标，土地取得后至开发项目建设完成的收益管理是对项目收益的动态管理过程。根据开发项目的开发类指标、成本类指标、销售类指标和现金类指标四方面分析投资收益的总指标，并据此判断房地产项目开发的可行性。开发类包括竣工面积、拆迁面积、
3、施工面积和新开工面积等。成本类包括汇款金额、结算金额、销售面积、销售金额、结算面积等。现金类包括总净现金、投资活动、筹资活动金的流量等。财务类包括主营业务成本及收入、净利润、毛利润等。 投资收益管理的重要性体现在以下几点：（1）开发项目投资收益的管理有利于房地产企业在调控政策从紧的环境下实现对经营业务的全面管理，加快自身企业的转型和发展，加大房地产业务资源的全面整合，创新适合自身企业长期发展的发展模式，才能实现长期、持续、稳定发展的战略目标。 （2）在开发项目的建设过程中，市场消费人群的需求、国家有关政策、政治经济的宏观形势、劳动力价格和建筑所需材料的价格等方面都会发生变化，作为房地产企业的管
4、理者更应当不断加强投资收益的管理，观察投资收益各方面的动态变化。 （3）随着房地产产业的快速发展，国家相关部门为了对房地产企业加强调控和管理，制定了一系列相关的法规政策等，房地产企业面临的压力日益增大，如果不能适应市场和法规政策的要求就会遭到淘汰，对企业的长期发展十分不利，加强对投资收益的管理可以对成本进行控制，对资金进行全面管理，保障企业收益实现最大化，才能顺应时代的发展，适应市场的激烈竞争。（4）房地产企业的经营者、投资人、财务总监和管理团队等也可以通过投资收益管理准确、及时的了解开发项目的利润、收益率等数据。 二、投资收益管理存在的问题 投资收益管理中存在的问题体现在以下几点：（1）大多
5、数房地产企业经营者对投资收益的管理缺乏正确认识，仅仅重视投资前的测算，不重视建设过程中的跟踪管理，导致管理不全面。 （2）很多经营者即使实现了全面管理，经营者、投资人、财务总监和管理团队在管理过程中没有正确分析项目指标的变化，如进度计划、成本、项目设计、项目配置标准、市场环境、消费需求、资金计划、收入等的变化，使建设过程中的跟踪管理缺乏意义。 （3）大多数房地产企业对投资收益的管理力度不足，跟踪管理所需要的数据收集起来较困难，开发项目的各个部门缺乏紧密的相互协作，项目数据得不到长期积累，不能对市场环境和消费需求进行准确、有效的判断和分析。 （4）很多房地产企业缺乏对投资收益的动态管理，没有建立
6、起管理数据模型，导致动态管理可靠性较低，管理模糊。 三、加强投资收益管理的建议 1、加强管理意识和力度 房地产企业经营者应当正确认识投资收益管理的重要性和必要性，确定投资收益的管理目标和管理价值，并以实现管理目标和管理价值为发展目标全面执行投资前的测算和建设过程中的跟踪管理，使投资收益管理实现自身的管理价值，保证企业的长期、稳定、持续发展。房地产企业领导层应当正确认识投资风险的各类因素，包括政治风险、社会风险、自然风险、技术风险、内部管理决策风险和经济风险。其中政治风险包括经济体改、产业政策、土地使用制度的改革、相关法规政策变化等。经济风险包括财务、市场供给、地价等。内部管理决策风险包括项目种
7、类选择、项目选址、投资方式等。 2、建立投资收益的管理模型 房地产企业领导层应当根据自身的企业经营策略、发展战略目标及管理模式建立适合本企业发展的投资收益管理模型。投资前的测算内容包括前期开发、主体安装、土地费用、主体建筑、开发间接费、园林环境、社区管网、配套设施等。建立时需要遵循以下几点原则：（1）选取具有一定管理价值的模型核心指标；（2）管理模型中的数据必须具有极强的逻辑性和准确性，为数据模型的计算提供准确、可靠、清晰的数据支撑。 （3）各个部门的工作人员应当对已经发生的数据进行积累，在积累过程中相互配合，提高实时积累能力，并对未发生的数据进行缜密、可靠的预测。 （4）合理控制回顾周期，防
8、止周期过长对项目的管理、控制和指导造成影响，一旦项目出现纠偏或影响收益的其他类因素时不能及时控制。回顾周期以一季度一次为宜。 结束语： 房地产产业具有涉及范围广、资金周转较慢、建设周期较长、投资金额较大等特点，受国家有关政策法规的宏观调控和约束3。在建设过程中，很多外界因素会对开发项目的资金流动、开发周期、销售计划和投资成本等造成影响，进一步影响开发项目的投资收益。加强开发项目投资收益的管理有利于实现企业长期战略发展目标。本文简单分析了房地产开发项目投资收益管理的重要性及存在的问题，并提出了几点建议，供学者参考。 参考文献： 1 汪恭怀，尹双辉，黄文瑾，杨辉，刘学应.房地产开发项目投资分析J.乡镇经济研究，2012，14（21）：58-59. 2 尚佑军，刘湘涛，靳野，满自萍，言齐，王炳山.房地产开发项目投资决策阶段的成本管理研究J.经营管理者.2013，13（12）：63-64. 3 杨永连，郑海学，鲁祥安，孙滔.浅析房地产开发项目中的成本控制与管理J.建筑经济，2012，14（17）：55-56.
