1、基于全寿命周期理论的房地产开发项目成本控制措施【摘 要】随着经济的飞速发展，城市化进程不断加快，人们对于自身生活环境的要求也越来越高，房地产行业得到了极大的发展空间，同时也使得其市场竞争更加激烈。房地产企业要想提高自身的市场竞争力，提高自身的经济效益，就必须对开发项目的成本进行控制，这也是房地产开发管理中的关键。本文对全寿命周期理论下的房地产开发项目成本控制的要点进行了分析，以达到降低项目成本，提高企业经济效益的目的。 【关键词】全寿命周期；房地产；开发项目；成本控制 前言： 房地产也可以称为不动产，是对房产和地产的合成，其存在形态有三种，分别是土地、建筑物以及房地合一。最近几年来，由于国民经
2、济的飞速发展，城市化水平越来越高，拥有高收益和高回报性的房地产业也获得了极大地发展。但是，正因为房地产也自身的高回报性，使得房地产市场的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中占据优势地位，获得更高的经济效益，就必须加强对于项目的成本控制。 一.房地产开发项目的寿命周期 一个完整的房地产开发项目，从项目计划到最终的交付使用，包含多个阶段，这也是房地产开发项目的寿命周期。 1.决策阶段 决策阶段是房地产项目的开始阶段，也是其基础阶段，对于项目的全寿命过程都有着十分巨大的影响。在项目决策阶段，需要对项目自身的功能定位、整体档次等进行确定，项目的成本框架基本形成。但是，由于对成本管理的认识不足，缺
3、乏相应的意识，决策阶段常常会被忽略，进而使得项目成本的管理变得十分被动，效果不佳。 2.设计阶段 指对项目进行方案设计、技术设计以及施工图纸设计的阶段，是对项目结构形式的确定，同时也是项目成本形成的主要阶段，是对项目进行成本管理的关键阶段。 3.招标阶段 在工程项目设计完成后，需要通过招标的方式，根据项目工程的实际施工需求，选择合适的施工单位，对项目进行施工。 4.施工阶段 对于房地产行业而言，建筑的质量也是十分关键的，因此，施工阶段也是项目寿命周期中至关重要的一个阶段，项目的实体在这个阶段得以形成。项目施工过程中，涉及到的资金流动是十分巨大的，也是十分复杂的，存在着很大的变数和风险，是房地产
4、开发商进行成本管理和控制的重点阶段。 5.管理阶段 项目完成后，作为开发商，需要对项目工程进行管理，确保其可以正常使用。物业管理是影响房地产开发企业品牌和信誉的重要因素，也是用户对开发商进行衡量和评价的重要参考依据，因此，管理阶段是房地产利润空间的保证，是开发商核心竞争力的重要组成部分。 二.房地产开发项目的成本构成 对房地产开发项目进行成本控制和管理，必须全面了解开发项目的成本构成，才能做到全面控制。 1.土地成本 土地成本是房地产开发中最为显著的成本，也是最为基础的成本构成，主要包括土地出让费、土地征用费以及拆迁安置补偿费。在我国目前的城市房地产项目成本构成中，土地成本约占 20%，而随着
5、土地资源的紧缺，还会进一步提升。 2.前期工程成本 指对开发项目的前期规划、设计、勘察等费用，在项目成本构成中一般只占 5%左右。 3.建筑施工成本 指项目工程施工过程中需要支付的成本费用，其构成十分复杂，主要包括建筑单位的施工费、建筑材料费、机械设备使用费等。这部分费用在成本构成中最主要的组成部分，就我国当前的发展状况看，建筑施工成本约占整个项目成本的 40%。 4.管理成本 指房地产开发企业在组织和管理房地产开发经营活动中支付的各种费用，主要是针对企业自身员工而言，包括员工工资、保险费、出差费、办公费、教育费等，以及对项目中存在问题的维修费等。 5.税收成本 作为高收益高回报的房地产行业，
6、其税收费用也是不容忽视的。税收成本主要包括两个方面，即税收费用和行政性费用，关系着工程项目的合法性问题，房地产开发企业要充分重视起来。 6.风险成本 房地产投资具有很大的风险性，受到政策变动、市场环境、自然灾害等多种因素的影响，其风险自身也具有潜在性和不确定性，因此，开发商要正确认识房地产开发中存在的风险，采取必要的措施，如保险等，对风险进行防范，这部分资金的投入，就是风险成本。 三.房地产开发项目的成本控制措施 结合全寿命周期理论，对房地产开发项目的成本进行管理和控制时，为了保证其全面性和系统系，需要根据其寿命周期的划分进行。 1.决策阶段 决策阶段对于项目成本的控制有着十分重要的作用，在这
7、个阶段，成本控制工作的核心是对投资预算进行计算和编制。根据开发项目的实际情况，对项目的投资成本进行初步的设计概算、施工概算以及竣工结算，确定项目的大致成本。其内容主要包括对项目的市场定位、成本费用预算的可行性和可靠性，以及项目风险的可控性，并根据其内容，编制项目的可行性报告。根据相关的数据显示，项目决策对于成本的影响可以达到 30%，加强决策极端的成本控制是十分重要且必要的。 2.设计阶段 首先，要准备多个设计方案，进行对比选择。为了最大限度地提高投资效果，提高资金的利用率，开发商应该对项目设计方案进行选择。可以进行设计招标，从竞标作品中选择兼具经济性和实用性的设计方案。其次，要进行限额设计。
8、所谓的限额设计，是指在进行方案设计时，对项目整体成本进行限制，并对项目进行细化，对每一个分项工程的成本都进行限额，之后，按照规定的成本费用，选择合理的设计思路进行方案设计，可以在保证项目功能齐全的前提下，最大限度地节约成本。 3.招标阶段 在招标时，要对施工图进行限制，采用总价包干的形式，又或者工程量清单的形式，在经济合理的前提下，选择信誉高、技术力量强、施工质量好的施工企业。同时，要采用合理低价中标的方式，避免投标单位故意压低成本，恶性竞争。 4.施工阶段 施工阶段的成本控制是最为复杂的，也是最为关键的。首先，在施工开始前，要对设计方案进行严格的核对和分析，确定施工思路，尽可能减少工程的变更
9、和现场签证。其次，要加强对于施工过程的成本控制，对施工现场的人力、物力资源进行合理调配，提高资源的利用率，减少浪费。 5.竣工阶段 工程项目竣工后，需要对管理费用进行成本控制，这也是成本控制的最终阶段。要根据相关的规定和合同等面对工程成本进行审核，确保成本的真实性和准确性，使审核后的结算真正体现工程实际造价。 结语：总而言之，房地产项目的成本控制关系着开发商的利益，需要其高度重视。管理人员要结合全寿命周期理论，正确认识成本控制，采取合理的措施，降低成本，提高企业的经济效益，促进企业的持续健康发展。 参考文献： 1张忠斌.全寿命周期理论下房地产项目成本控制要点J.中小企业管理与科技， 2012， （31）：98-99. 2廉洁.基于全寿命周期的房地产开发项目成本控制探析J.中国乡镇企业会计， 2009， （7）：116-117. 3刘斌.房地产开发项目成本控制的探析J.城市建设理论研究（电子版） ，2011， （27）：220-224. 4蔡志英.房地产开发项目成本控制J.城市建设理论研究（电子版） ，2012， （34）：77-80.
