1、1和谐管理理论在房地产管理城中村改造中的应用【摘要】城中村改造是房地产管理工作中十分重要的环节。目前城中村的改造存在各种各样的问题，严重影响着城市化进程和村民生活水平的改善。本文从城中村形成的原因的出发，深入探讨城中村改造现状，分析城中村改造存在的问题，提出城中村改造过程中和谐管理理论的应用。 【关键词】城中村改造；管理；和谐管理；房地产 一、城中村的形成及概念 城中村是我国城市化发展过程中出现的特有的城市社会现象，随着城市化步伐进一步加快和城市经济快速发展，城中村逐步形成，与城市景观等各方面矛盾凸显。近年来随着经济的快速发展，城市化进程也随之加快，城市建成区向周边农村的不断扩张，必然会导致周
2、围村庄土地的征用和开发。并且由于村民长期形成的小农意识和文化水平普遍偏低，使的部分村民只顾眼前利益而忽视了长期利益，从而催使城中村的形成。城中村改造是指在政府统一的城市规划和政策要求下，有偿征用原有城中村土地，拆除原有村庄土地上的建筑物及附属物，对原住村民采取建造安置住房的原地或异地安置，并将原集体所有土地转变为国有土地，进行重新开发建设。 二、城中村改造中存在的问题 21、城中村改造主体不同导致的纠纷问题 目前，部分城中村采取了开发商为主体的改造模式，但是由于开发商作为私营机构，往往追求利益最大化，忽略了村民的利益，甚至有些开发商和村集体领导串通，恶意压低村民拆迁补偿款，造成一些村民阻碍村庄
3、拆迁的现象，在后续的建设中仍和开发商纠纷不断。为了协调村民在改造后的保障问题，一些开发商尝试采用和村集体成立股份公司的形式，为后续村民生活提供保障，但这一形式还存在一些问题。其中，集体资产量化到村民是“城中村”股份制改制操作中的难题，如果没有相应法律约束，股权界定模糊不清，难以真正按照股份制要求运作，集体股股权往往实际操纵在少数人手里，甚至受到政府相关部门的制约。 2、城中村改造方式确定难度大 由于经济发展水平的限制，城中村往往采取对临街建筑装饰等办法，美化城市环境，但不能根本解决城中村脏、乱、差等问题，因此，对于地理位置优越，与城市建设形成鲜明对比的城中村来说，整体拆迁是重要路径。然而，在整
4、体拆迁需要资金量巨大，往往造成改造工期较长，村民安置过渡没有保障等问题。 3、城中村改造的资金问题 城中村改造涉及到社会的方方面面，利益相关群体较多，改造工程量大，并且需要对村民的后续生活提供保障，因此一般城中村改造工程所需的资金量都在亿元以上，单靠城中村村民和地方政府难以解决资金问题，在实践中，一些城市往往因为城中村拆迁改造所需资金量过大，而暂时放弃改造。另外，对于开发商主导改造的模式，由于和村民存在3一定的利益博弈，两者时常存在经济纠纷，尤其是对于安置村民后续生活方面，开发商显的力不从心，因此，资金问题已经成为城中村改造中的重要问题。 4、城中村集体土地改革问题 城中村土地利用是我国特有的
5、社会现象，主要指的是将村民的集体土地的性质转变为国有土地后，对这部分土地的重新利用。在城中村改造过程中，土地利用是核心。根据我国现有土地所有权制度，国家土地所有权只包括城镇土地所有权，而农村土地的所有权归村民集体所有，其中农村土地分为农用地和宅基地，在城中村改造过程中，政府可以根据一定的补偿政策征用作为村集体的农用地，但是由于宅基地涉及到每个农民的居住生活，在实际评估拆迁过程中，矛盾冲突严重，征用难度大。 5、城中村农民权益和社会保障问题 “城中村”改造是否取得实质性成功，关键是村民的权益和社会保障能否得到维护，但是这也是城中村改造中纠纷较多的方面。目前，保障问题主要集中在以下三方面。首先，改
6、造过程中村民的权益保障。其次，改造后村民生活保障问题。通过改造，村民现有耕种的土地或以租赁利润维持生活的房屋将面临拆迁，村民后续生活容易出现困境。最后，村民的社会保障问题。这里主要指改造后村民社会保障很难实现。村民即使身份转变，但其社会保障往往与城市居民是不同的系统，保障水平低，同时村民往往对保障不够重视，生活在短时期还是难以改变。 三、谐管理模式在城中村改造中的应用 4城中村改造和谐管理是指在城中村改造过程中，运用和谐管理相关理论和方法，使整个改造过程达到各方利益最大化和各要素优化，最终构建和谐改造城中村的局面。关于谐管理模式在城中村改造中的应用，现提出以下建议 1、加强政府参与改造力度，完
7、善改造谈判制度 在城中村改造的系统中，政府在整个过程中起到了领导、协调作用，是管理模式的重要参与方，其在改造中的参与力度和职能的发挥与改造和谐管理模式运行过程中各要素的协调运作有着密切联系，并关系到改造项目各个阶段和谐主题的顺利实现。有效发挥政府职能的重要方面，在于逐步完善改造制度，尤其是改造谈判制度，建议在谈判过程中，在以往村领导参与谈判的基础上，增设若干名村民代表，各村民代表可以有村民集体投票选择，并由村集体赋予其否决权，更好地维护普通村民的权益，也有利于政府和开发商了解村民意愿，保证改造的顺利实施。 2、加大改造前期宣传工作，杜绝沟通不畅的矛盾 应用城中村改造的和谐管理模式的重点是通过对
8、改造项目自身和外界环境要素的分析，以和则与谐则的方法，保证项目和谐主题的实现。因此，加强改造前的宣传工作，本质上是对城中村改造各子系统相互协作关系的沟通，在对沟通信息的分析和辨识后，制定项目该阶段的和谐主题，进而实现对个参与方工作的指导。同时，加强前期宣传，能极大程度上调动村民改造的积极性，增强村民的主人翁意识，避免改造各参与方沟通不畅的现象。因此，建议至少在拆迁前两个月或至半年内，由宣传小分队，小分队人员包括改造办公室相关人员、村民代表等，向村5民宣传拆迁改造政策，并及时向改造办公室反映村民的实际需求。 3、监管村民加盖行为，完善改造评估机制 村民既是城中村改造的参与方，又是和谐管理理论中“
9、和则”的重要组成部分，村民的行为直接影响到和谐主题能否实现，现实中村民违法、违章加盖住房，不仅加强了“和”因素的不确定性，而且影响了评估的准确性。因此，应从事前、事中、事后三方面完善改造评估机制。事前完善是指改造前加强对村民的教育，杜绝抢建现象，同时在改造前进行摸底，事中控制是指由政府和开发商通过相应的指标选择评估机构候选机构，然后村民投票择优选择，以减少评估纠纷，事后完善指评估后，针对结果向有质疑的村民进行解释，合理化解矛盾。 4、增强改造政策解读，严格落实各项政策 由于村民的知识水平有限，对城中村改造的有关政策和拆迁协议中的某些条款不能准确的理解，开发商可能会利用条款中的漏洞，损害被拆迁人
10、的合法利益。因此，在房屋拆迁前，应对宣传和解读政策的人员提前进行统一的培训教育，加深其对政策的理解，确保能清晰、浅显的解读政策的内涵，只有在村民对拆迁政策认真了解的基础上，才能保证改造的顺利进行。同时，政府还应该严格落实拆迁协议上商定的各项政策，如回迁的时间和相关手续等，监督安置楼的建设进度和质量，这不仅能有效缩短开发商的建设周期，而且调动了村民改造的积极性，提高了政府的公信力。 参考文献 1陈双，童心. 城中村改造对房地产市场影响的实证分析以武6汉市汉阳区为例J. 经济地理，2009，08：1298-1301. 2肖江华. “城中村”房地产调查、测量的问题与建议J. 国土资源导刊，2008，03：29-31. 3田毅. 加强城中村改造档案收集管理的几点思考J. 西安社会科学，2011，03：58-59.
