1、1实行“不动产统一登记”的设想和方案【摘要】本文在系统梳理国内相关文献的基础上，分析了国外发达国家和发展中国家在不动产统一登记制度的法律法规以及经济效益，结合中国具体国情探索物权法第十二条第二款规定的具体实施方法，从而达到社会经济利益的最大化，希望为进一步研究我国不动产统一登记问题提供参考。 【关键词】不动产，统一登记， 物权法 ，皮鞋成本 一、登记概述 登记是登记机构在不动产领域进行国家治理的活动。探讨“不动产统一登记”这一命题的前提是不动产需要进行登记，且不动产登记具有效力。 那么第一个问题就随之而产生：不动产是否需要登记？对于这一个问题的回答世界存在两种声音：一是以法日两国为代表的“登记
2、对抗主义”主张不动产不需要登记：法国民法典2127 条、1108 条都表达出的合意原则以及奥地利民法典883 条和 1432 条都表明了这一立场除了抵押权需要“以公证形式做成证书始得设定”之外，其他不动产的各项权利均不需要登记；另外一种是以德、瑞、荷为代表的“登记要件主义”主张对不动产各项权利的获得主要来自于不动产登记，即德国民法典873 条第一款所表述的“必须登记在土地登记簿内”就算是对于权力的丧失也要在不动产登记簿上标明（875 条第一款） ，在这里2“登记”意味着“设权” 。在这里有些人可能会提出质疑：中国是否可以采取“登记对抗主义”？笔者认为登记对抗主义基于一下原因在中国是行不通的：（
3、1）无法保证不动产交易的安全性。 （2）丧失了不动产的排他性。 （3）某些场合无法发挥“登记对抗效力” 。应用到实际情况中便是无法避免二重甚至多重买卖。 据不完全统计，我国目前有 15 个不动产登记机构。那么这么多不动产登记机构所组成的现行“不动产登记”的对象是什么呢？不动产本身？可是我国是土地国有制，土地是公民、国家共有。不动产登记的对象示权利本身（例如：土地登记第二条；城市房屋权属登记管理办法第三条；矿产资源开采登记管理办法第四条矿产资源勘查区块登记管理办法第五条林木和林地权属登记管理办法 ，即我国的不动产登记属于权利登记制。最后，就不动产物权登记的目的而言， “登记”这一制度本质上在立法
4、设立而言是指向权利人以外人公示不动产权利，即不动产物权登记应当作为物权变动的公示方法；但是在目前中国的实践角度甚至从中国式“登记”本身的含义而言，不动产物权登记已经作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，其根本目的在于国家机关从中获取附加的国家管理的费用以及职能，从这一角度来讲，不动产登记机关与行政管理机关职能具有一一对应关系，即“登记”作为一项职能融入到了各个国家行政部门之中，出现了目前这种许多登记部门职能与范围不明相互覆盖、程序冗杂的结果。 二、我国物权法中的不动产统一登记制度 从物权法十二条可以看出，我国目前现行的不动产登记制度采3用的是实质的审查模式，即审查不动产（担
5、保法九十二条：不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物）申请材料以及资格，决定是否登记、采取什么样的模式登记等；并且由于不动产登记是国家在不动产领域的管理活动，不动产登记事务完全由国家垄断，作为不动产登记的垄断职能的实施者其权力可想而知。从笔者目前的了解而言，不动产登记机构具有如下权力：1.管理并审查不动产登记事项 2.处罚有关的违法行为（一般来讲是罚金）3.决定登记与否 4.管理登记簿；从不动产登记程序实施来讲，由不动产登记机构完成审查公示以及完成办理、暂缓甚至是拒绝办理等决策。 物权法第 10 条第二款要求我们实现不动产统一登记制度，并且没有告诉我们如何具体实施这一制度，所以，我们还是需要
6、探讨一下这一制度如果实施的话需要完成什么内容：1.统一的法律依据确定的登记材料等审查标准、审查程序 2.统一的登记机关王利明先生和梁慧星老师都标注这是不动产统一登记制度的重中之重 3.统一的登记效力从实践中的某一个部分来讲，对于同一片森林到国土部门和森林部门审查的结果要一致 4.统一的登记程序时间上来讲 5.统一的权属证书最好对于城市居民的房屋等土地使用权和房屋所有权在一个证上面。可以看得出来，不动产统一登记制度的纠结点就在于如何统一登记机关，但是不得不说，从实际的利益分配角来讲，如果不改变登记的国家管理属性很难真正意义上实现“不动产统一登记制度” 。但是，在现阶段如果不解决或者连形式上都不对
7、这一问题加以重视，显然又是不恰当的。那么仔细剖析一下现行不动产分散登记制度，究其重大弊端应在4于三点：一是提高了登记本身的登记成本（显成本：工本费、车路费） ，二是降低了公式效果（公示信息本身发生冲突） ，三是信息不对称、不畅通。在解决这些问题的基础上，也要关注不动产统一登记机关的内部职能划分、行政规划层级体制（不同级别的不动产登记）以及机构设置所属范围。 三、不动产统一登记机构设想 鉴于当前中国国情，我提出了对不动产统一登记机构的设想： 在这种模式下，各个管理机关（15 个）依然保证自己在所管辖不动产登记背后的对于登记的不动产的管理权力（例如税收等） ，大型不动产登记的权力以及其他小型不动产的最终登记审查权依然在各个管理机关手中，并不影响其正常工作运行。对于普通权利人来讲，节省了其皮鞋成本、登记成本、并且可以从统一的来源了解到准确的信息，达到了公示效果。 参考文献： 1王利民，郭明龙.逻辑转换与制度创新中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整D.政法论丛，2005， （6）. 2王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨D.中国法学，2002， （3）.
