1、1广州市新型网格点基准地价技术研究摘要 本文提出了网格点基准地价的概念，并进一步结合地价动态监测体系，构建了全新的地价体系结构。这种体系结构是将 DEM 数字表面重建技术应用到广州的基准地价更新工作中，最终得出在实际应用中实用性强的新型基准地价。 关键字 基准地价 网格点 地价动态监测 地价体系 1 网格点基准地价的概念 网格点基准地价的地价内涵和级别基准地价一致，二者的主要区别在于表现形式，该种地价形式的基准地价单元为覆盖评估区域的任意宽度（一般为 50 m50 m 或者 100 m100 m）网格，每个网格的中心点都赋有地价值。 目前国内大多数城市的基准地价以级别价表示，也有一些城市的基准
2、地价采用路线价和区片价表示。无论级别价还是区片价，都只是某个区域的平均价格，要评估宗地标定地价还需进行区域和个别因素修正，因此以这种形式公告的基准地价，地价的表现形式不直观，其公示性不够，实际操作过程人为因素多，计算结果可调整范围大，尤其是在政府部门的应用，碰到的问题比较多，不方便政府管理。 网格点基准地价可以解决上述问题，网格点基准地价成果形式简单，便于计算机处理，在编制相应的软件后，工作人员只要输人相应的基本数据（主要是坐标数据和用途） ，基准地价测算软件就可以自动计算基准2地价，无需人工干预，操作简单，实用性强。而且通过计算机辅助计算，操作简单，结果惟一，能极大地减少人为干预。 2 网格
3、点基准地价的建立方法 网格点基准地价的制定可以通过两种方式：一是利用定级成果即网格点分值，结合地价样点，通过一定的回归曲线转换得到；二是利用真实市场交易样点和地价大调查中完成的地价监测体系中的监测样点，建立地价分布的三维模型，经过一系列类似于 DEM 数字表面重建或建模的技术处理过程，就可以得到地价分布的网格化三维模型，也就是网格点基准地价。 2.1 网格点分值法建立网格点基准地价的缺点 目前，网格点基准地价的测算方法是：利用定级成果即网格点分值，结合地价样点，通过一定的回归分析，建立地价和定级分值的相关关系，从而推算所有网格点的基准地价。 这种方法的原理是土地价格和土地质量是高度相关的，而且
4、是惟一相关的。可实际上并非如此。 2.2 用 DEM 数字表面重建技术生成网格点基准地价的思路 DEM 数字表面重建或建模的技术在一定程度上克服了上述缺点，给我们提供了一条思路：利用市场交易样点和地价监测体系中的地价监测点作为地价控制点，建立评估区域地价分布的地价三角控制网，经过一系列类似于 DEM 数字表面重建或建模的技术处理过程，建立评估区域地价分布的网格化三维模型进行三角内插，从而得到网格点基准地价。 3.1 空问插值方法问的比较分析 3为了准确地描述广州市地价在空间的变化，这里我们对几种插值方法的结果进行比较研究。首先对广州的住宅用地进行 100 米100 米网格，300 等距的插值比
5、较。 （1）不规则三角网插值。结果详见图 1。 （2）距离倒数插值。结果详见图 2。 （3）克里金插值。结果详见图 3。 图 l 广州原八区住宅 TIN 等距 300 等值线图 图 2 广州原八区住宅 ID 等距 300 等值线图 图 3 广州原八区住宅 KRIGING 等距 300 等值线图 3.2 空间插值方法的分析 局部空间插值方法能反映地价局部突变的变化，空间插值方法有很多种，我们选取以上几种局部空间插值方法进行对比分析得到的地价等值线均一定程度上反映出地价的空间变化界限。距离倒数法计算值易受数据点集群的影响，计算结果经常出现一种孤立点数据明显高于周围数据点的“鸭蛋”分布模式。而不规则
6、三角网和克里金插值结果接近，实际中都可启用，此外二者各有其优点和缺点，不规则三角网插值在布设样点，插值上容易，价格易于控制，但是其等值线不够圆滑；克里金插值理论完整，应用广泛，但受多个控制点的价格影响，得到的结果往往与布设样点的预期有细小差异。 4 技术方法和步骤 根据上述总体思路和原理，制定第一次建立网格点基准地价的技术4方法和步骤如下。 4.1 在基准地价的基础上划定土地地价区片和商业路线 按照城镇土地分等定级规程 （GB/T185072001）中均质区域的理论，从分析影响城市土地质量的自然、经济、社会和环境条件人手，划定土地地价区片，进一步对繁华街道建立路线价。 （1）路线价的评估通常先
7、在定级估价范围内选择一定数量的商业路段，依据其繁华程度和地价水平差异划分出不同的区段，运用地价评估的常用方法评估区段内各样点的地价，最后综合样点计算的结果求得区段的路线价。 （2）用地区片划分的原则与方法。 1）用地区片划分的原则如下： a.均质性原则：区片内基础设施配套、公用设施配套、区域环境、交通条件、商服业繁华程度、房屋建筑结构、建筑年代等条件应相同或相近； b.地价相近原则：区片内土地价格的总体水平大体相近，差别不应太大： c.土地级别控制原则：应在土地级别控制的范围内进行区片的划分。2）根据上述原则，区段划分的方法主要为：一是以土地级别边界为界限划分；二是以道路、沟渠、水系、铁路或其
8、他明显线状地物为界限划分。 4.2 市场交易样点资料收集 5通过实地调研与相关查询等方式进行市场交易样点资料收集。 4.3 测算区片价和路线价 根据基准地价和新增的市场样点测算区片价和路线价。 4.4 建立地价动态监测体系 如果说级别价是对地价的宏观控制的话，路线价和区片价就是对地价的中观控制。我们将利用路线和区片来筛选和确定监测点和市场交易样点的位置和价格。建立地价动态监测体系的具体方法可以按照国家相关规程来做。 4.5 建立三角控制网，插值，建立地价分布的三维模型 我们将通过点对点的连线在工作底图上构造出地价样点的控制网并绘制成图。地价控制网的基本组成元素是各用途的地价监测点和真实市场交易
9、样点，附设于这些点上的属性主要包含二维空间的 X、Y 地理坐标和对应的在价格定义范围内的土地使用权价格。由于我们选择的控制点都是各土地级别、区段和区片内在宗地条件和地价上具有代表性的宗地，因此在一定的时期和空间范围内，地价控制网的存在就可以在地价水平相对均衡的状况下，对控制网控制的地域范围实施有效的地价监控，这一点相对于国家规定的地价监测体系的精度和实用性都有一个大的提高。图 4 地价分布的三维模型 5 特点及其意义 5.1 网格点基准地价模型的特点 （1）地价动态监测工作已经成为国土部门一个日常性的工作，每个6季度都需要向国土资源部上报更新的资料，而网格点基准地价则是完全基于地价动态监测体系
10、中建立的地价监测点和市场交易样点的信息。 （2）网格点基准地价模型的构造是以一个连续的不规则立体曲面作为表现特征的；三维连续曲面中既包含了表面重建或建模时提取的原始空间地价信息（地价观测值） ，还包含了随机分布数据点的地价量测值。 5.2 构建网格点基准地价模型的意义 首先，控制点地价的变化将会适时地反映在模型表面上，使决策者很容易根据数字表面变化的情况判断区域地价整体水平的变化趋势；其次，决策者可以根据实际情况的需要，灵活地调整控制点监控的地域范围和分布密度，实现城市地价的区域重点监控和一般监控；再次，通过对不同时期构造的地价三维模型的对比分析，可以掌握城市地价的整体分布规律，从而可以为城市
11、地价级别分布的研究和土地级别、基准地价的动态更新提供有力的依据。 建立起网格点基准地价三维模型之后，就可以以之为基础，通过数学分析中的技术方法构造广州市城市地价的等值线图（等值线类似于测量学中的地形等高线） 。这种等值线就是我们所说的土地价格级别，可以达到以价定级的目的。同时，通过图形的叠加处理，可以将各用途土地的级别图和对应的地价等值线图综合在一起进行分析，从中探索出城市土地质量级别和土地价格级别分布的内在 联系，为城市地价的动态监测和土地级别、基准地价的更新调整提供依据。 参考文献 7【1】庄焰，遇平静，牛永宁.深圳经济特区土地定级估价总体思路J.基优建化，1994，15（1） 【2】北京市基准地价研究编委会.北京市基准地价研究M.北京：地质出版社.2003. 【3】严格，林增杰.城市地产评估M.北京：中国人民大学出版社.1999.
