1、1浅谈商业地产开发涉税筹划技巧摘要：这几年，随着调控制度的持久深入，新企业所得税法的颁布， 增值税暂行条例 、 营业税暂行条例的修订，营改增的试点，我国税收法规体系发生了很大的变化。国家还出台了许多针对房地产企业的税收政策。面对如此复杂的涉税环境，作为国民产业支柱的房地产业带来了前所未有的考验，提高产品开发质量，降低税负，合理进行税务筹划， 以实现房地产企业利润最大化，成为房地产企业及其财务人员提高税收筹划技巧的重要课题。 关键词：商业地产、开发、涉税筹划 中图分类号：D922.22 文献标识码： A 文章编号： 我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的 SOHO
2、 公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。 商业地产中房产税的筹划技巧 我国中华人民共和国房产税暂行条例 （以下简称房产税暂行条例 ）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为 1.2和 12。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减征 1030的2余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造
3、价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。 1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订房屋租赁合同和仓储保管合同 。2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订物业服务合同 。 以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为仓储保管合同和物业服务合同都不需要按照租金缴纳 12%的房产税，只缴纳 5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。 3、关于附属设备的确定。 在房产税中，财税地字1987第 003 号文关于房地产税和车船使用税及
4、各业务问题的解释与规定第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起” ，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。 对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。 3作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、
5、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税 房产原值，征收房产税。 4.关于公共设施的确定 项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂
6、房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。 二、商业地产中营业税的筹划技巧 1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 2002191号关于股权转让有关营业税问题的通知中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了 5.6%的4营业税及附加。 2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府
7、部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。 营业税暂行条例实施细则第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 由此可见，尽管营业税暂行条例实施细则中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。 三、
8、商业地产中土地增值税的筹划技巧 1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为 1000 万元，代建手续费 330 万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税 100050%=50 万元：若符合则应纳营业税 3305% =16.5 万元。2.合作建房的筹划点。5税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这
9、一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税
10、及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税6收筹划的作用。 参考文献： 1.蔡昌主编的房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南 2.李曙光主编的房地产开发企业会计与纳税实务
