1、1浅谈房地产开发成本控制【摘 要】目前伴随着建筑业的飞速发展，房地产开发业也随之火热，下文主要通过对房地产开发过程中成本费用控制进行探讨，提出项目成本控制的有效方法，以便于有效的降低成本、提高经济效益。 【关键词】房地产开发；成本控制 1、房地产开发成本主要包括： 1.1 设备及工、器具购置费 设备及工、器具购置费是由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费用组成。 1.2 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指用于建筑施工及设备安装部分的工程费，由直接费、间接费、利润和税金组成。 1.2.1 直接工程费 直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械费。 1.
2、2.2 间接费 间接费包括规费和企业管理费。 1.2.3 利润 利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。 1.2.4 税金 2税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育附加。 1.3 工程建设其他费 工程建设其他费用是指从工程筹建到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的一些费用。主要包括土地使用费和与项目建设有关的其他费。 1.3.1 土地使用费 土地使用费是指依据法定标准取得国有土地使用权并按合同规定每年向国家支付的费用。 1.3.2 与项目建设有关的其
3、他费 与项目建设有关的其他费主要包括：建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、临时设施费、工程监理费、工程保险费、引进技术和进口设备其它费用。 1.4 预备费 预备费包括基本预备费和涨价预备费 1.5 建设期利息 建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。 2、房地产开发成本控制的基本原则 2.1 全过程控制原则 全过程成本控制，也称作全过程造价管理。它是一种基于活动的项目成本确定和控制的方法。这种方法是将一个建设项目的工作分解成若3干个项目活动清单，然后使用工程测量的方法确定出每项活动所消耗的资源，最终根据资源的市场信息确定出一个建设项目的造价；而造价控制就是从项目各项活动及
4、其活动方法的控制入手，通过减少和消除不必要的活动以减少资源消耗，从而达到降低和控制造价的目的。 2.2 系统性成本控制原则 房地产开发项目的成本控制是开发项目管理系统中的一个子系统，成本管理的目标是为实现整个项目目标服务的。开发项目的质量、进度、成本、安全等各个子系统是互相影响和相互作用的，不可偏废。系统工程核心思想就是通过各个子系统的协调运行，实现“整体大于部分简单之和”的目标。 2.3 动态控制原则 动态控制指对事先设定的成本控制目标在实施过程中自始至终的进行监督、控制、调整和修正。任何一个房地产项目都是一个复杂的系统工程，其影响和制约成本控制的因素纷繁复杂，点多面广，具有高度的不确定性。
5、因此，要通过对实际投资情况的不断监控和与投资控制目标的不断比较来发现偏差、分析偏差，并采取措施纠正偏差，以达到成本控制之目的。 2.4 主动控制原则 所谓主动控制，就是事先对项目的各种不确定性因素进行分析，分析目标偏离的可能性，并事先采取预防性控制措施以确保计划目标的实现。只有这样，才能尽可能的防止或避免投资偏差的发生，将可能的损失降到最低。 42.5 成本管理责任制原则 房地产开发企业应建立以开发项目为成本控制对象的独立核算和考核体系，建立以项目经理为核心的成本控制责任制。在开发项目实施前，由企业造价控制等有关部门确立项目成本控制目标，下达给项目经理。项目经理必须对成本指标层层分解，落实到各
6、部门、各专业、各班组直到每个人，并建立完善和明确的奖惩制度，进行定期考核，奖优罚劣。 2.6 全费用控制 构成房地产开发的成本费用种类繁多，涉及部门和因素复杂，有的费用在成本构成中占比较大，但变动性不强，控制的余地就小；有的费用虽然占比不大，但变动性强，控制的余地就大。因此，为了取得良好的经济效益，就需要对各种费用进行全面控制，即进行全费用控制。 3、房地产开发项目成本控制的主要方法 3.1 价值管理 建设工程项目价值管理是一种以价值为导向的有组织的创造性活动，它利用了管理学的基本原理和方法，同时以建设工程项目利益相关者的利益实现为目标，最终实现项目利益各方最高满意度。原则上，价值管理适用于项
7、目开发的各个阶段。 3.2 限额设计 设计阶段成本控制除采取价值管理、招投标等方法外，还有一个重要的方法就是限额设计。限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容：一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求；另一方面是项目局部按设定5投资或造价限额达到设计技术要求。目前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的倾向，使许多设计保守不合理，浪费极大。举例说明：某小区开发建设数栋小高层，结构形式基本一致，选择两个单位进行施工图设计。设计完成后，对其单位建筑面积钢筋含量进行分析，发现两个单位相差超过 20 kg，仅此一项每平方米成本即增加 80 元。因此合
8、理确定投资限额和三大材料消耗指标，并和设计取费挂钩，积极推行限额设计，是降低工程造价的有效手段。 3.3 招投标 通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以适用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节。以下通过招标控制成本是应注意的事项： 1）招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查投标单位资质，必要时进行实地考察。坚决避免“特级企业投标，一、二级企业转包，三、四级企业进场”等层层分包不正常现象。 2）做好招标文件的编制工作。造价人员应收集、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行
9、鉴别、分析和评价，然后编制招标文件。 3）合理低价者中标。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。 3.4 挣值法 6挣值法是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法通过测量和计算已完成工作的预算费用与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用得到有关计划实施的进度和费用偏差，达到判断项目预算和进度执行情况的目的。并进而采取切实可行的措施，来纠正偏差，控制成本。 3.4.1 挣值法的三个基本参数 1）计划工作预算费用（简称 BCWS）： BCWS=计划工作量预算单
10、价；2）已完工作实际费用（简称 ACWP）： ACWP=已完工作量实际单价；3）已完工作预算费用（简称 BCWP，又称挣得值）：BCWP=已完工作量预算单价。 3.4.2 挣值法的评价指标 1）费用偏差是：指检查期间 BCWP 与 ACWP 之间的差异，计算公式为CV=BCWP- ACWP。 2）进度偏差是：指检查日期 BCWP 与 BCWS 之间的差异。其计算公式为 SV= BCWP-BCWS。 3）费用执行指标是：指挣得值与实际费用值之比，即 CPI=BCWP /ACWP。 4）进度执行指标是：指项目挣得值与计划值之比，即 SPI=BCWP /BCWS。 4、结语 7随着社会经济发展，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业的当务之急。
