1、1论房地产开发项目管理的质量控制摘要：在房地产项目开发建设实施中, 对采用成熟新工艺、新技术, 提出合理化的建议, 在确保工程质量的前提下,节约投资、缩短工期的合理化方案, 应给予一定的激励制度, 这样能发挥各专业人才的力量, 共同对开发项目进行研究思考, 就能节约一笔可观的成本。本文提出了传统房地产开发项目质量控制中存在的问题，探讨了房地产开发项目管理的质量控制措施。 关键词：房地产开发项目管理问题质量控制措施 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降
2、低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，持续的质量改进。 一、传统房地产开发项目质量控制中存在的问题 房地产开发项目的质量形成于项目开发的各个阶段，每个阶段都有不同的质量管理活动，如表 1 所示。 （表 1）传统的项目管理实践在进行房地产开发项目的质量管理与控制时，存在以下几方面的问题与不足： 1、项目质量目标的确定仅仅以国家法律法规、技术规范标准的有关规定为主要参考对象。由此建立的质量目标是以达标和通过有关部门审2批为目的，最终形成的产品符合技术规范及法规要求，但由于对
3、顾客的实际需求考虑不足，常常造成顾客满意度减低。 2、在进行设计与施工发包时，开发企业的一贯做法是通过招投标的方式分别确定设计单位与工程承包商，分别对设计与施工活动进行质量监控，遵循先设计后施工的顺序，使得设计与施工在时间与空间上分离。设计方接受开发企业所传达的顾客需求进行建筑产品设计，绘制设计图，更多的考虑需求的符合性、表现需求空间与美学，对可施工性考虑过少，且由于建筑工程具有复杂性的特征，易受外界因素影响，设计者无法准确预估施工条件的确切状况，设计深度不够，从而增加设计变更并影响施工质量。施工方接受设计图纸、进行施工组织设计进而开展施工，由于施工方并不参与工程设计，对设计思想的全面理解就变
4、得困难，无法及时对设计与施工间的不合理之处及时提出设计修改意见，造成设计质量无法准确传达并转化为施工质量。 3、项目施工质量控制主要依靠事后检查与监控。施工单位依据质量合格的标准进行自我检查，开发企业作为项目业主与监理单位一同对施工单位的质量管理工作进行监控并对产品进行最终的检查验收。此类质量管理工作存在滞后性，无法从根源控制质量问题的产生，对于不合格的产品采取返工的措施予以弥补，同时造成了资源的浪费和质量成本的上升。 4、房地产开发项目的实施基于建筑供应链进行。在项目开发过程中涉及到多个参与主体，各主体之间以合同为纽带，为项目实体的形成提供材料、设备、劳动力等必需资源。各方以自身利益为首要宗
5、旨，缺乏3有效沟通和一致的价值认知，彼此之间在利润的竞争中进行博弈，往往以牺牲质量为代价而博取更高的收益。 表 1 房地产开发项目建设各阶段的质量活动 二、房地产开发项目管理的质量控制措施 1、项目规划设计阶段的质量控制 项目规划设计的质量是项目成败的前提,只有对具体项目进行充分的战略研究,制定正确的、科学的、符合实际的、人性化的、可执行的项目规划方案。才能保证项目顺利成功实施,以创造良好的经济效益、社会信誉。作为房产开发企业必须要具有社会发展的前瞻性,能够准确掌握市场行情,进而确定本项目的开发理念、市场定位。并委托专业设计单位,按照此定位进行设计。 2、施工图设计阶段的质量控制 施工图设计工
6、作是工程建设的基础性工作,设计的合理与否,直接影响工程质量,房产开发企业应重视设计阶段的质量控制,委托具有相应资质的设计单位进行工程设计,以提高设计质量。重视设计前期工作,配合设计单位搞好现场测量和查勘,考虑各种不利因素对工程建设的影响,使工程设计尽可能完善、准确,符合工程建设的实际,减少不必要的设计变更。现实中,进展到施工图设计阶段后,房产开发企业往往只要求进度(急于报规),设计单位为了急于完成设计任务,忙于赶工,出现设计深度不够、专业不协调等设计问题,以至于在工程施工中或多或少会出现设计变更、4设计有误等问题。出现无法进行房产规划验收、产权手续办理等问题。 3、招标阶段的质量控制 (1)重
7、视资质审查:工程招标时,注重对施工单位资质的审查,包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等多个方面。审查施工单位是否具有类似工程施工的经历和经验,在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题,是否发生过质量事故等。 (2)重视在施项目的考察工作:在实际工程招标中,挂靠单位资质的现象屡见不鲜,以至经常出现名不副实的情况,施工过程中也会经常出现劳资纠纷、农民工工资不到位等问题。考察过程中,一定要勤观察、多提问、善思考,认真分析投标单位的实际经济实力、技术力量等,以确保投标单位资质与实际能力相符。 (3)重视合理价中标:在实际工程招标中,有些房产开发企业为了节省造价,往往采取没有标底,低价中标
8、的方式,以至出现低价中标,高价索赔的现象,最后不仅没节省造价,反而多花了钱,同时还浪费了大量人力、物力,拖延了工期。 4、施工阶段的质量控制 (1)对监理单位的质量控制。建设监理制实施以来,工程建设质量明显提高,工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施,使监理单位能够有效控制工程项目质量,房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做,并赋予监理工程师相应的权力,使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责,达到控制工程质量的目的。 (2)对施工单位的质量控制。通过招标,选定具有相应资质的施工单5位从事工程建设,签订工程施工合同。房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程
9、监理进行。工程监理依据监理合同对工程项目实施全过程、全方位的监理,施工单位的工程质量活动完全处在监理控制之中,通过控制人员、材料、机械、方法工艺和影响工程质量的因素,达到控制质量的目的。通过现场质量检验、落实检验方法,参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。定期或不定期组织由参建各方人员参加的工程质量联合检查,发现问题,及时处理。成立督察组织,随时对工程建设质量实施督察,防止质量事故的发生。 5、竣工阶段的质量控制 竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序,也是工程项目质量控制的后期工作,是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前,房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程
10、建设质量进行全面检测,为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作,不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方,现场进行查验,发现问题,尽早处理,消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级,使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收,发现质量问题,责令有关单位限期处理。 营销与交付阶段的质量控制 营销是质量管理的出发点和归宿，通过营销活动能够准确识别顾客需求并将其正确地传达于产品设计者，同时也将产品质量有效地传递于顾客。 营销活动直接接触最终顾客，通过与顾客的沟通和对顾客的服务了6解其质量需求，并向设计工作提供消费者需求的输入。在
11、实行并行工程进行设计的精益建造模式下，销售人员参与设计工作，为质量标准的制定提供原始需求数据。购房行为属于较为复杂的消费行为，顾客往往花费大量的时间收集大量的数据为其购买决策提供依据，此时房地产企业应当将企业产品的质量信息传递于顾客，增加顾客的质量感知，并正确引导顾客的质量期望，以提高顾客对最终建筑产品的满意度。 房地产项目管理融合了项目管理实践经验, 系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本（一致质量成本） ，大力减少返工成本（非一致质量成本）,提高开发项目的经济效益。 参考文献： 1 郭鸿飞,李凡.房地产项目质量管理体系思考J. 合作经济与科技. 2011(05) 2 董志文.试析房地产项目的风险管理J. 江南论坛. 2006(03) 3 杨东.房地产开发项目全过程成本控制J. 建筑经济. 2006(08)
