1、1县级市现代物业服务业发展的几点思考物业服务业既是房地产业的重要组成部分，也是现代服务业的重要组成部分。目前，县级市这一层面的物业服务业正处于扩张发展期后的低谷阶段，是房地产业链条中的薄弱环节。促进县级市现代物业服务业的健康发展，需要规范管理，更需要培育扶持。 一、县级市物业服务行业的现状特点 各地房地产业的发展水平不同，县级市物业服务行业的现状也存在差距，一般具有以下特点。 第一，小、微物业企业占绝大多数，服务层次较低，行业亏损面大。以浙江省东阳市为例，注册的 35 家物业公司中，从业人员在 30 人以下的 29 家，占 83%，三级及暂定资质的企业 33 家，占 94%。退休人员或年龄已达
2、退休的人员多，约占 60%以上，初中以下文化程度约占 60%以上。收费标准低，缴费率低，90%以上的企业亏损。服务内容基本上停留在保安、保洁等方面，绿化养护、公用设施、设备维修保养等许多企业主要还是靠外包解决。 第二，前期物业服务靠法规支撑，后期物业服务多种模式并存，物业公司服务范围相对萎缩。根据房地产开发相关法律规定，商品房预售前必须签订前期物业服务合同。因此，在业委会成立前的前期物业，都由有资质的物业公司管理。业委会成立后，物业管理模式就发生了变化。以浙江省东阳市为例，截至 2011 年底，已成立业委会的 29 个小区（楼2盘）中，由业委会自我管理的小区（楼盘）21 个，占 72.4%，仍
3、由物业服务公司管理的小区（楼盘）只存 8 个，占 27.6 %。业委会成立后物业公司退（撤）出，已成为一种趋势。 第三，基本上都没有出台适合本地实际的行业管理办法或政策。管理依据基本上按照省条例。管理体制上一般是多家分管，如住建局管资质审批和物业维修基金；房管部门管业委会备案；公安、行政执法、街道等按职责分管相关事务。 第四，各种矛盾日益突出，发展难题亟待破解。 一是社会对物业服务的需求增加与物业公司服务范围相对萎缩并存；物业公司拓展服务范围、提升服务水平的能力不强与动力不足的现象同时存在；物业企业经营大面积亏损与行业的低价竞争同时存在；物业行业专业人才相当缺乏，而人才后备更显不足。 二是物业
4、收费难等困扰行业发展的老矛盾没有缓解，新矛盾不断涌现。据不完全统计，浙江省东阳市人民法院 2012 年 1 至 8 月份受理的物业纠纷诉讼就达 169 起，比 2011 年全年受案数 125 起增加 35%，比 2010年全年受案数 94 起增加 80%。同时，物业企业与业委会的矛盾、业委会与业主的矛盾已成为影响物业服务业发展的重要矛盾。业委会成员的素质、业委会的运作在相当程度上成为影响小区物业服务的关健因素。 三是业委会自主管理小区（楼盘）的运作主要依靠业委会成员的个体素质支撑，矛盾纠纷、电梯和消防等公用设施运行安全、公用建筑物的质量保养等隐患不同程度地在积累。 四是小区停车矛盾日益尖锐，违
5、章装修问题越来越成为新小区物业3管理的首要难题，干扰和影响了小区各项物业服务工作的开展，加剧了业主间矛盾，损害了小区居住环境。 二、影响县级市物业服务业发展的主要问题 1.小区（楼盘）规划、开发、建设先天不足 楼盘规模小。仍以浙江省东阳市为例，到 2011 年底为止已交付的 66个小区（楼盘）中，100 套以下的项目 21 个，占 31.8%；101 至 300 套的项目 26 个，占 39.4%；301 至 600 套的项目 9 个，占 13.6%；601 至1000 套的项目 5 个，占 7.6%；1000 套以上的项目仅 5 个，占 7.6%。50%以上的项目规模在业内认为的物业服务最低
6、盈亏平衡点以下。 2.认识不足，观念滞后 对物业服务是公共服务、有偿服务的观念，许多业主还未接受；将物业企业与业委会的契约关系视为雇佣关系，将物业从业人员视作“佣人”的观点还有相当市场；业委会成员对业委会的性质、地位、作用认识不足，将其和村委会、居委会相混淆的绝不是个别现象；重开发建设、轻物业服务，重前期销售、轻后续服务的观念在开发企业中也普遍存在。物业企业及从业人员传统观念强，服务意识淡。 3.物业企业负担较重，影响行业提升和发展 物业服务是典型的劳动密集型产业，劳动力成本及费用约占经营收入的 80%以上，受人工工资上涨的压力最大。各种税费约占经营收入的10%以上。物业企业大都是新近创办的，
7、无积累，物业行业又面临低成本竞争。业委会通过招收自然人的方式来完成小区保安、保洁，既无税费的负担，又无政府监管和资质审查的压力。因此，县级市物业企业从总4体上说，行业的生存问题尚未解决，行业发展和提升更谈不上。 4.动态管理滞后 在行业静态管理如资质审查、业委会成立备案、物业维修基金缴存管理等不断强化的同时，行业的动态管理如日常矛盾的调处、违章装修查处等问题的解决机制明显滞后。业委会活动的监管基本上还是空白。 三、关于促进县级市物业服务业健康发展的建议 1.必须坚持市场化运作的行业发展方向 物业服务的市场发展空间很大。就浙江省东阳市而言，从 2011 年开始，每年交付的住宅建筑面积基本上稳定在
8、 40 万平方米左右。对于小且不能封闭的多层楼盘，业委会（业主）的自我管理模式有其合理性。但必须明确市场化运作、专业化服务、企业化经营始终是现代物业服务业发展的方向。 2.将促进物业服务业的健康发展列入政府工作的议事日程 第一，充分利用政府平台的资源优势，通过加强宣传，增进社会对物业服务行业的了解，提高认识，推动观念转变。 第二，从规划着手，重视具有一定居住规模、配套完善、布点合理的住宅小区（楼盘）开发建设，为物业服务业的发展、提升从源头上创造条件。 第三，加强对物业服务行业及小区（楼盘）的动态管理。物业服务行业日常监管和纠纷调处工作的责任部门宜落实街道、社区，实行属地管理，以有利于问题的及时
9、处理；结合创新社会管理模式活动，关注业委会这一新社会组织的活动情况，摸索、探讨对业委会的管理方式。 5第四，确立“在培育中加强管理、在扶持中进行规范”的行业发展政策方针，加大政策扶持力度，落实税收减免、金融扶持、社会保险补贴、培训补贴等各项优惠政策，推动行业发展。根据县级市物业小、楼盘多、小微企业多的实际情况，适当放宽物业企业资质审查中的专职人员配备等行业静态管理要求。 3.加强物业企业自身建设 物业企业要通过改进服务态度、提升物业服务核心价值、发挥专业化服务优势，来扩大物业服务的影响力，提高社会对物业服务业的认可度；物业企业要加强专业人才培养和储备，增强企业后劲，为物业服务业务范围的拓展打好基础。 李求军/责任编辑
