房地产价格的跨区域相关研究.doc

1、1房地产价格的跨区域相关研究摘要：在对澳门和珠海两地经济发展阶段与产业结构进行比较分析的基础上，对两地房地产市场进行实证分析，结果表明：珠海房地产市场受到澳门影响较大；澳门与珠海房屋均价具有极强的正相关关系，即澳门房价每增长 1 美元，珠海房价增长 0.262 904 美元，两者之间的滞后时期大约是 1 年；澳门与珠海房屋均价之间的差距将逐渐缩小，这是由于澳门房地产资本和投机资本将加速进入交通成本极低的珠海市场所致。 关键词：房地产价格；跨区域相关研究；澳门；珠海；实证 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2013）05-0015-08 一、引言 澳门与珠海

2、一直有着密切的经济联系，两地地理位置也极为接近，最近几年，随着 CEPA 协定和横琴大开发战略以及港珠澳大桥工程的实施，澳门与珠海以及香港之间的经济联系更为紧密。 澳门仅约 30 平方公里，人口 50 余万，是典型的微型经济体。澳门作为微型经济体，其经济社会结构的主要特征包括，人口少、经济活动规模小、经济运行体制相对独立、产业结构对外部具有较高的依赖性。珠海作为当初定位带动澳门经济发展的内地经济承接体，其产业发展也受到澳门经济发展的显性影响。由于澳门与珠海房地产市场在两种截然2不同的社会制度和经济环境中，因此，受到经济发展直接影响的房地产产业在两地的发展也可能存在差异和联系。基于此，本文旨在探

3、讨澳门与珠海房价之间的相关关系，从产业层面来研究两地房地产市场发展的内在影响机制，分析澳门和珠海房价的内在联动机制，试图厘清澳门与珠海房地产市场联系的内在机理。 二、两地经济发展阶段与产业结构构成的比较 任何地区房地产产业的发展都是建立在一定的基础之上的，经济发展阶段决定了房地产业的业态形式。从理论上来说，梯度转移理论认为，区域经济的发展取决于其产业结构的状况，而产业结构的状况又取决于地区经济部门，特别是其主导产业在工业生命周期中所处的阶段（李萌、张佑林，2005）1。从澳门回归祖国之后，澳门经济呈现持续增长趋势，除了在金融危机期间出现小幅回落之外，其余年份的平均增长率超过了10%，这个增长速

4、度甚至快于珠海。尤其是在近两年，受到澳门赌权开放和横琴大开发等因素的刺激，澳门实现了 GDP 快速增长，与此同时，澳门地区的房地产价格也呈现上涨趋势。但是，一个明显的现象就是在澳门房屋均价上涨的同时，珠海房屋均价也出现了快速上涨的局面，这种局面一致持续到珠海“双限”时期。显然，经济增长是房地产市场发展的基础，以下部分本文将从宏观层面分析珠海与澳门经济发展的阶段差异，及其产业结构构成的比较。 （一）澳门与珠海的经济发展阶段和房地产发展阶段比较 经济发展阶段的比较主要从国内生产总值（GDP） 、人均 GDP 和 GDP增速三个方面来进行比较。 3澳门与珠海一直保持着密切的经济往来关系，由于社会制度

5、的差异，澳门回归后实施“一国两制” ，澳门经济发展不仅没有减速，而是一直呈现良好的上升势头。从两地的经济总量水平来看，澳门经济总体水平一直高于珠海，在两地人口存在巨大差距的背景下，澳门人均 GDP 水平更是远远高于珠海人均 GDP 水平，两者之间的落差大约达到 5 倍左右（如图 1图 3，表 1） 。 从 GDP 增长情况来看，珠海市 GDP 增长速度总体高于澳门 GDP 增长速度，人均 GDP 增速珠海也在大部分年份领先于澳门，但是在金融危机之后，由于澳门博彩业迅速发展，2010 年后其 GDP 增速和人均 GDP 增速都明显超过了珠海，其中 2010 年澳门 GDP 增速和人均 GDP 增

6、速都超过珠海水平的两倍以上，显示了澳门经济强力的复苏和增长趋势。 从以上分析可以发现，澳门和珠海实际上处于经济发展的不同阶段，按照钱纳里对经济增长阶段划分的标准，澳门 2011 年人均 GDP 达到 66 300 美元，处于发达经济阶段中的高级阶段，是经济发展的最高层次，处于此阶段的国家和地区制成品收入弹性减少，制成品在国内需求中的份额逐渐降低，要素投入的综合贡献率逐渐减少，全要素生产率增长较快；珠海 2011 年的人均 GDP 为 14 208.73 美元，处于工业化阶段的高级阶段，处于此阶段的国家和地区经济重心逐渐向高级产品制造业转移，资本积累贡献率较高，生产率对产出增长的贡献增加。 按照

7、房地产产业与经济发展阶段的关系，第一阶段，是在人均 GDP 8 000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。第二个阶段，是人均 GDP 从 8 000 美元到 25 000 美元，这时市场上的房地产问题就升4级为商业不动产的问题。第三个阶段，是人均 GDP 达到 25 000 美元以后，此时房地产问题就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易（冯仑，2011）2。按照这样的标准，澳门房地产市场应当属于第三阶段，即商业不动产和金融配合形成的金融产品交易问题。珠海房地产市场应当属于第二阶段中的早期市场，即从住宅逐渐向商业不动

8、产升级，但此时的商业不动产的形态主要表现为社区商业。待人均 GDP 增长到 15 000 美元之后，则进入商业不动产的高级阶段，即由社区商业向 CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业升级（如表 2） 。 （二）澳门与珠海的产业结构比较 澳门产业结构单一，主要是以第三产业为主，第二产业主要的产业形态为建筑业。从建筑业和博彩业的关系来看，具有一定负向关联关系，在澳门博彩业陷入衰退的 20032006 年，建筑业呈现上行趋势，但当博彩业从 2007 年开始快速增长后，建筑业在澳门产业中的比重就呈现明显的下降趋势。澳门的第三产业主要包括博彩业、房地产业和银行业，这样的产业结构符合澳门经济发展阶段对

9、产业结构的要求，但是，由于博彩业的“一业独大” ，使得澳门产业结构具有明显的单一性，博彩业在众多产业中无论是总产值还是贡献度都远远领先于其他产业。 珠海产业结构中，第二、三产业占据了对珠海市经济发展的主要贡献，在珠海市三次产业的贡献构成中，第二产业与第三产业都有过成为珠海市主导产业的时期，呈现主导产业不明确的特征。在第二产业中，建筑业贡献较为稳定，但是在 2008 年至 2010 年呈现出了较大波动，第三产业在52009 年的贡献率显著超过了第二产业，到 2010 年工业贡献率再次显著超过第三产业。从珠海市的产业结构发展过程来看，其产业机构组成基本符合珠海市目前经济发展阶段特征，工业化后期的经

10、济发展阶段对珠海产业结构调整来说具有工业逐渐稳定，第三产业快速增长的产业结构调整要求。 通过对澳门和珠海两地产业结构发展变化的比较，可以发现两地在产业结构调整方面的异同。两地的共同点体现在第三产业在产业结构中都占据重要位置，尤其是在金融危机时期。两地的第三产业在自身产业结构中都具有重要地位，澳门是完全以第三产业为主，而珠海在其经济发展历程中，工业发展增速一直不快，这样，相对于珠三角其他地区，其对第三产业发展的依赖更强，其中，主要是房地产行业。另外，两地的建筑业在金融危机期间都出现了先增长后衰退的情况，当然，内在原因有巨大区别。澳门主要是由于金融危机导致博彩业需求减少，建筑业作为替代产业获得了成

11、长，这种成长在博彩业恢复后就消失了。珠海则是来自金融危机后国内基础设施建设投资增加，在进入后金融危机时期，国家投资减少，房地产调控，使这种增长趋势消失。但是，由于两地经济发展阶段存在差别，澳门第三产业尤其是博彩业的发展使得澳门经济的主要发展模式要依赖第三产业，而珠海正在试图从工业化进程中获得新的增长。 从房地产产业发展的角度来看，澳门房地产业对澳门经济贡献较为稳定，一直在 6%左右，这一方面显示澳门房地产发展已经进入成熟期，受到经济周期影响较小，另一方面也可以看到澳门房地产产业在澳门本6地发展已经进入稳定期，向外转移是澳门房地产产业未来发展的主要方向。珠海第三产业构成中，房地产投资长期是固定资

12、产投资的主要部分，从图 6 中可以看到，从 1990 年起，珠海市房地产固定资产投资占珠海市新增固定资产投资比重的均值是 17.8%，中位数是 42%，房地产产业发展对珠海市第三产业发展具有主导作用。 从以上分析可以看出，澳门房地产产业在本地发展进入零增长甚至负增长时期，向外转移是趋势，珠海房地产则正处于成长期，澳门房地产产业向珠海转移具备产业转移的动机和梯度条件（如图 4图 7） 。 三、澳门与珠海房地产市场的联系：基本假设与验证 澳门与珠海之间存在明显的经济发展梯度，具备产业梯度转移的基本条件，但是由于受到制度约束，其产业转移不会像国内产业区域转移那样顺利，但是也具备相当的可行性。从两地的

13、房地产产业发展阶段来看，也存在梯度转移的前提，一方面住宅和社区物业等房地产初中级的产业形态在澳门已经逐渐衰退，产业资本有将这些投资和产业进行转移的动机，另一方面，两地产业转移除了制度成本之外，其他成本相对较小（陈赤平，2006）3。基于此，我们提出以下假设： 假设 1：澳门房地产产业转移到珠海后，珠海住宅均价将上升，两地住宅均价差距水平将逐渐缩小。 假设 2：澳门房地产产业进入成熟期后，房地产市场趋于饱和，将逐渐向珠海转移，两者房价将高度相关。 （一）澳门与珠海的房价发展：差距缩小的趋势 澳门和珠海两地的房屋均价在 2002 年之后，均价绝对值都呈现上涨7趋势，但增长率出现了波动。从图中可以看

14、到，澳门房屋均价在 2002 年之后上涨趋势明显，期间由于受到金融危机影响，在 2009 年出现了-0.3%的降幅，其余年份都是上涨；珠海房屋均价从 2002 年之后呈现更为明显的上涨趋势，期间没有出现下降的年份。从两地房屋均价的增长率来看，澳门房屋均价增长率波动幅度明显大于珠海，金融危机期间增长幅度小于珠海，但是到 2011 年后，由于内地实行房地产宏观调控，澳门房屋均价增长率再次明显超过珠海（如图 8、图 9） 。 澳门与珠海在人均 GDP 指标上存在较大差距，澳门人均 GDP 水平大约是珠海的 5 倍左右，而房屋均价大约是珠海的 3 倍左右。从这两个指标的比较可以发现，澳门与珠海在房地产

15、市场上的差距小于两地经济发展阶段的差距，这其中的一个主要原因在于澳门人到珠海购买房产后，提高了珠海房地产市场的购买能力，拉高了珠海当地的房屋均价，在澳门房产需求下降、珠海需求上升的作用下，降低了澳门与珠海两地的房屋均价差距，这也可以看做澳门经济增长对珠海房地产市场的正向作用。从图 8 中也可以发现，从内地开始实施房地产宏观调控后，珠海房地产市场进行了“限价和限购”的双限政策，限制了澳门人在珠海的购房需求，两地房屋均价差距又开始拉大，而同时珠海人均 GDP 增幅受到房地产市场影响，扩大了与澳门人均 GDP 的差距，导致两者之间的缺口又开始放大。 从两地经济增长速度和房屋均价之比的指标比较来看。两

16、地房屋均价的差距要大于两地经济增长速度的差距，并且两个指标之间的差距呈现波动特征。同样是受到珠海房地产市场双限政策的影响，两地经济增8速比与房屋均价比的差距也开始显著拉大（如图 10、图 11） 。 从以上的分析可以发现，双限政策对珠海房地产市场产生了较大的负面影响，但是如果考虑消除双限政策影响的话，两地房价差距将进一步减少，这也印证了本研究的假设 1。 跨区域的产业关联分析主要需要观察两地房地产产业的互动关系与产业间相互联系的“扭结” 。澳门和珠海虽然在地理位置上极为接近，但是由于社会制度的原因，两地房地产产业发展呈现不同的周期特征和运行轨迹。 （二）澳门与珠海房价：高度相关的关系 澳门与珠

17、海两地房价存在较大落差，这与两地经济发展阶段不同有一定关系，但是由于两地在地理位置和经济发展上的关联，两地房价之间存在显著正相关关系。从相关分析的结果来看，澳门和珠海两地的房价在 0.01 的水平上显著正相关，相关系数达到 0.985，说明澳门房价如果上涨，那么珠海房价也将相应上涨的概率达到 98.3%。 对于两地如此之高的房价关联性，一个重要的原因在于澳门面积较小，房地产产业发展对于澳门本土经济来说不是最重要的产业，需要将有限的土地资源配置给能够带来更大经济增长和税收的博彩业，因此，澳门房价的上涨将是长期趋势，这样，挤出的澳门本体房屋需求将在地理位置非常接近的珠海实现，而且这种实现的周期将缩

18、短，这也就印证了本研究中提出的假设 2。另外一个关于珠海房价上涨的重要因素来自珠海房地产市场的投机和投资需求。从珠海投机需求的外部环境来看，随着近年来区域经济一体化进程的不断加快，珠三角地区不仅与香港签署了内地与香9港关于建立更紧密经贸关系的安排 （CEPA） ，加强了与香港、澳门的合作，扩大了珠三角区域的外延，形成粤、港、澳大珠三角区域，进一步提升该区域的影响力与竞争力；从珠海市所属珠三角地区的内部环境来看，在原来的 9 个地级市的基础上进一步细分，依据地缘关系、各地经济发展水平以及地区经济发展联系的紧密程度等因素，在原来珠三角区域的基础上形成了广佛肇（广州、佛山、肇庆） 、深莞惠（深圳、东

19、莞、惠州）以及珠中江（珠海、中山、江门）三个更小的区域集团，进一步加强了这些地区的经济交流与合作，实现资源、产业结构的互补，实现共同发展（见表 2） 。 如果将两地人均 GDP 比和房屋均价比进行相关分析，可以发现两者之间相关性不显著，即从统计学意义上来说，两者之间的趋势并没有必然的相关关系（如表 4、表 5） 。 如果将两地 GDP 增速比和房屋均价比进行相关分析，可以发现两者之间相关性不显著，即从统计学意义上来说，两者之间的趋势并没有必然的相关关系。 四、两地房价的内在关联与影响因素：协调性与产业影响 （一）两地房屋均价之间的协整分析 从以上的分析可以发现，澳门珠海两地的房屋均价之间存在显

20、著的正相关关系，并且两者的比值与两地 GDP 总量和增长速度的比值之间并不存在显著的相关关系。这里的一个推论是，澳门和珠海两地房屋均价之间的联系更多地表现在两者之间的互动关系上，与外部的经济发展因素之间的互动不显著。因此，本研究继续挖掘澳门和珠海两地房屋均价10的内在互动关系，使用格兰杰因果检验，分析两地房屋均价的协整效应。下面对各变量时间序列的平稳性检验。鉴于表 6 中的数据都是时间序列数据，因此对澳门房地产价格与珠海市房地产价格的协整分析，首先检验这两个变量的时间序列是否平稳，是否存在谬误检验。本模型中将 X 设为澳门房地产价格，Y 设为珠海房地产价格，采用 Eviews5.0 对序列 X

21、、LnY、DX、DLnY、DX、DLNY 的平稳性进行 ADF 检验，具体检验结果见表 6。 表 7 中的检验结果表明，澳门房地产价格和珠海市房地产价格的水平值和一阶差分在 10%或 5%的显著水平下接受原假设，而二阶差分在 1%的显著水平下都拒绝原假设，因此它们都是 I（2）型平稳序列，应采用处理非平稳变量的协整分析方法，检验各变量间是否存在长期稳定的均衡关系。在此采用人们通常用的 EG 两步检验法，以变量 Y 为被解释变量，X 为解释变量，假定协整回归模型为：Y=+X+。用 OLS 法对两序列进行估计结果如下： Y=1 552.289+0.262 909 4X（1） （4.050 099） （14.605 30） R2=0.963 852，DW=2.204 750，F=213.314 9。由估计结果可知，可决系数为 96.385 2%，有较好的拟合性。由估计方程得残差序列的估计值为 =Y-1 552.289-0.262 909 4X（2） 对残差序列做单位根的 ADF 检验结果见表 8、表 9。