1、1房地产业定位回归与结构性调整研究自 1998 年实行住房分配货币化改革以来，房地产业经过十几年快速发展，已经成为社会经济生活的重要产业。在居民通过市场化手段满足爆炸性居住需求的同时，地方政府财政收入也因此而大幅增长，带动上下游产业链迸发出活力，房地产业所取得的成就有目共睹，但是也暴露出诸如地产价格居高不下、经营开发模式粗放等诸多问题。在狂热而又躁动的发展模式下，房地产已被资本、投机所绑架，远远脱离了居住与提供产业基础的本质属性。肇始于 2009 年底的抑制性房地产政策调控，可以说是史上最为严厉的紧缩性措施，政策核心是要把房地产业从过去简单的炒地卖地模式转向真正的房产开发模式。通过宏观政策实施
2、，为整个房地产业提供一个反省的过程，思考一个更理性、更精明的增长方式和发展路径，进而需要从战略视角对房地产业进行结构性调整研究。 一、房地产业结构性调整是对其功能定位的回归 从本质上看，房地产具有自然属性、经济属性与社会属性。就房地产经济属性来说，房地产与其他商品有着明显的不同，远远超出所赋予的商品属性，房地产不仅可以用来融资、投资，还可以用来投机炒作，在现代市场经济条件下其资本性质得到了最大程度的体现。而其所包含的公平性、福利性和社会保障性等在内的社会属性却被过早遗忘。房地产业作为以提供住宅消费和产业基础为主的产业，本来就与民生有着天然的联系，房地产业的本质特征首先是民生属性。从使用价值角度
3、分析，2房地产为老百姓提供舒适、安全的居住环境，为其他企业和行业提供经济活动的场所，因而，整个社会对房地产业的这种高度依赖和广泛参与，表明了房地产业与社会的生产、生活各方面都存在着密切联系。 由此，房地产业的社会功能应让其尽早回归到“民生支柱产业”的定位。目前我国仍处于工业化中期，正是产业升级的关键阶段，科技投入和产业研发应当成为产业升级的主要推动力，然而房地产市场的经济泡沫和超常的利润回报，不仅打击了企业研发的积极性，更分流了企业科技投入所需的各种资源。从国际经验看，由于社会经济的发展是动态的，因而决定了作为国家经济栋梁的支柱产业不可能一成不变。就我国房地产目前的情况分析，其影响产业链条长，
4、对拉动经济增长的作用明显，能增加就业，改善社会福利水平，其支柱产业和先导产业的性质不可能一时消失。因此，在调整和规范房地产业定位于民生的基础之上，以保障和改善民生作为房地产业发展的基本取向，逐步实现房地产业作为“民生支柱产业”的功能定位。 二、结构性调整符合房地产发展的一般规律 1.住宅产业的发展规律 各国住宅产业都是从为了解决居民住房困难而注重数量型发展的阶段开始。以美国为例，一直到 20 世纪 20 年代末，美国住宅建设完全是民间的私事。第二次世界大战以后，美国经济高速发展，人民生活水平大幅提高，对住房提出更高要求。1949 年美国国会通过的全国可承受住房法 ，提出的住房目标是“让每个美国
5、家庭应该承受得起一套环境适宜的体面住房” 。20 世纪 80 年代中期，每年建设住宅 150 万180 万套，3每年住宅投资占固定资产投资的 6%8%。一般来说，经济发展初期，由于战争或经济等原因造成人们生活水平很低，住房短缺成为普遍的社会问题，政府通过制定住房政策、拨出财政资金进行公建或扶持社会建房。当人们生活水平和消费能力进一步提高、金融资产逐渐增加以后，居民的消费结构开始发生变化，在此需求下，住宅产业的发展由单纯数量型向增量与质量并重型转化。 2.商业地产的发展规律 商业地产一般发展规律是起步期较晚但持续期很长。国际经验表明，人均 GDP30008000 美元是商业地产的起步期，8000
6、 美元之后进入加速发展期，直至 20000 美元之后才进入成熟发展期。而在起步期时，新增供应增速往往最快。表 1 显示的是 20 世纪 80 年代末欧美亚等发达国家城市住宅土地和商业土地的价格。 从表中的数据我们可以看出，西方发达国家在经济发展比较成熟阶段的住房土地价格和商业用地价格情况，如果将商业用地与住宅用地的地价之比作为一个衡量指标，可以看出世界大都市的该比值通常在5%20%之间，这样的比值标准也体现了商业地产的一般发展规律。 3.保障性住房的发展规律 美国、英国、日本、新加坡等发达国家，在其经济发展过程中，一直都把社会保障性住房和廉租房作为住宅建设的重要内容。新加坡在 20世纪 60
7、年代建国时就规定，90%的建设住房为政府廉租住房，直到上世纪末，绝大部分新加坡公民都已得到政府租屋，这一规定才被取消。英国在 20 世纪 40 年代到 1959 年保持了 70%的社会保障房、廉租房建设比4例，19601979 年期间保持了 60%的建设比例，直到目前还保持着约 20%的建设比例。但中国则过早把社会保障性用房和廉租房的比例规定取消了，前几年，社会保障性用房和廉租房占建设住宅的实际比例约为 3%5%，这个比例远远低于发达国家水平。 三、房地产业结构性调整的动力机制 房地产业结构性调整的动力源于政策层面的主动调整和经济社会发展的客观规律两个维度。经济社会发展的规律是促使房地产调整的
8、客观现实，经济发展呈现结构性调整过程，如人口转移、城镇化建设、产业升级、经济转型等方面。宏观调控政策为了切合经济发展一般规律的需要，通过政策措施和手段对房地产进行结构性调整。 1.源自政策层面的调整动力 首先，宏观调控加速房地产市场结构调整。自 2009 年底开始的房地产收缩性宏观调控主要在货币政策、土地政策、税收政策和限购等方面加强控制，宏观调控达到初步成效。国家统计局的数据显示，2011 年全国商品房销售面积 10.99 亿平方米，比上年增长 4.9%，增速比上年回落5.7 个百分点。2012 年，商品房销售面积 111304 万平方米，比上年增长1.8%，比 2011 年回落 2.6 个
9、百分点。全国房地产开发投资增速下降趋势明显，2011 全年达 61740 亿元，比上年增长 27.9%，增速比上年回落 5.3个百分点。2012 年，全国房地产开发投资 71804 亿元，比上年名义增长16%，比 2011 年回落 11.9 个百分点。在调控政策继续呈现收紧态势下，房地产市场转冷的预期依旧存在。 其次，保障房建设推进供应体系结构性调整。建立完善的保障性住房供应体系是对市场机制的必要补5充，是政府为解决市场失灵和保障基本居住需求而推行的一项公共政策，从而实现保障房市场、商品房市场“双轨制”发展。国务院明确提出到“十二五”末建设 3600 万套保障性住房，加大保障房供应使我国房地产
10、供应格局发生根本地改变，改变了房地产市场供应现状，加速了房地产市场回归理性。 2.源自经济社会发展规律的调整动力 首先，经济转型及支柱产业更替。近些年房地产业被各地政府当成支柱性产业，各种生产要素被不断投入到房地产业，从而弱化了对其他产业的投资和应有的重视。在当前世界经济形势日趋多变的情况下，经济增长方式转型势在必行，房地产业进行调整是顺势而为的最优选择。 其次，城镇化加速和人口重新分布。城镇化率提高能有效地拉动内需，带动经济结构的优化。根据国家统计局公布的数据，2011 年我国城镇人口首超农村达到 69079 万人，城镇化率达到 51.27%。从趋势来看，我们城市化以年增近 0.8 个百分点
11、的速度推进，随着城镇群落的形成和重新布局，将伴随人口的并行流动，促进人口在时间和空间上的重新分布，使得房地产需求在时间和空间上呈现明显变化。 最后，区域产业转移与产业梯次发展。我国东部沿海地区包括长三角、珠三角和环渤海地区凭借优势资源禀赋，承接了“第四次”国际产业转移。随着金融危机的爆发，国际市场需求急剧萎缩，东部地区产业向资本密集型和技术密集型产业链高端提升势在必行。我国中西部地区幅员辽阔，资源禀赋具有比较优势，可以较好的承接来自东部地区的产业转移，这也将快速推动中西部地区工业化的发展，推动中西部地区城6市化进程。随着产业从发达地区向中西部的迁移，为房地产业开拓了一个新的发展空间。 四、房地
12、产业结构性调整的方向 1.在产品结构上向专业化方向转型 提高地产业分工细分，专业化程度是未来的结构性调整方向。在宏观调控下房地产业产品定位继续细分，发展定位向专业化方向发展，目前可以大致分为几类：坚持普通住宅开发，强调高速周转和快速去化，继续以普通商品住宅为主要产品，主要满足首次置业客户的需求；瞄准中高端人群，布局核心城市，专注中高端楼盘开发；强调普通住宅开发销售和商业物业开发并持有，以住宅开发销售回款提供资金，支持持有型商业物业开发的模式，获得长期稳定收益；坚持一二线城市核心区域商业综合体开发并持有，单纯获得长期稳定租金收益；进行开发区建设和运营，开拓工业地产领域，布局核心城市周边为核心城市
13、做工业配套；进行养老地产、旅游地产、文化地产等项目开发与运营。 2.在区域结构上向中西部方向转型 随着中国经济区域增长格局调整，中西部增长更为活跃，制造业内迁和城市化将吸引流动人口向该区域转移，从而使中西部地区及二三线城市成为中国房地产市场新的增长点。从 2011 年重点监测企业新增土地储备分布情况来看，房地产企业对二三线城市的土地储备布局显著增加，显示中国房地产市场的新兴增长点正在逐步积聚。从土地出让的区域结构和土地出让金的贡献比例来看，2011 年中西部和东北区域的土地出让金绝对量和贡献份额都有所增加。从土地长周期的视角看，这个比例的7大幅跃升显示中西部在全国中国经济和房地产市场结构的重要
14、性也在显著提高。同时中西部地价仍为全国最低水平，在目前的政策导向下，房地产调控对该区域的冲击也相对较小。 3.在融资结构上向多元化方向转型 房地产投资具有大投入、占用资金大、期限长、融资渠道主要依靠商业银行等特点，为支持房地产发展战略重构，融资渠道多元化为其战略转型提供支撑与保障。创新融资渠道可采用联合出资成立私募股权基金，由专业管理公司管理，托管于银行，形成房地产开发的良性循环。通过设计房地产投资基金和房地产投资信托基金（REITs）等融资工具汇集社会和民间资本参与到房地产开发建设。特别是 REITs 基金可以通过联合投资机构、房地产企业及其他社会资本成立基金，投向经过规划设计、具有明确准入
15、对象、形成清晰的投资收益模式、有明确退出渠道的房地产项目。拓展其他融资渠道如：金融租赁、委托贷款、BOT 等，为未来战略转型提供有力支撑。 4.在开发模式上向产业化方向转型 房地产开发模式产业化转型强调开发的集成化、部品化和配套化，这直接影响和涉及房地产开发的品质、开发效益，资源利用和节能减排等最本质的问题。国内一些龙头开发商的核心优势在于它作为一个住宅的“加工制造业”品牌仍具有相对的优势和成长空间。房地产“加工制造业”的核心竞争力在于踩准周期节拍，即周期低谷拿地，快速开发，周期上行销售，快速回笼，到目前为止，部分龙头地产商在这方面表现占优，并不是所有开发商均能够适时拿地，并在多个城市布局多个项目。8以成套住房计算，2010 年中国城市户均仅有 0.74 套住房，距离户均 1 套尚有距离，并且明显落后于美日等发达国家，房地产“加工制造业”仍有空间。 参考文献： 1.尹振涛.新形势下的房地产企业的战略转型.当代经济管理.2009.1 2.曹振良 高晓慧.房地产经济学通论.北京大学出版社.2003 3.刘维新.正确认识房地产业在经济发展中的地位、性质与作用.中国房地产金融.2009.4 注：本文为天津市企业博士后创新项目择优资助计划“天津市保障性住房投融资模式研究”的阶段性成果。 王春敏/责任编辑
