1、1投资控制贯穿项目的全寿命周期摘要：投资控制不仅仅在项目开发施工时进行，它贯穿在项目的整个寿命周期内，投资控制的好坏直接影响着业主的利润。下面主要对投资控制在项目运行时的三个阶段中的把握谈谈自己的感想，即事前、事中、事后的投资控制，希望对今后工程的投资成本控制有一定的参考性。关键词：全寿命周期;投资控制;决策阶段;实施阶段;竣工清算阶段 Abstract: Investment Control in project development not only during the construction, it is perforative in the whole life cycle of
2、 projects, and investment control directly affects the profit of the owner. The following main investment control in the project operation of the three stages in the grasp of talk about their feelings, that before, during and after the event, investment control, hope for the future of the investment
3、 of the project cost control has a certain reference. Key words: life cycle; investment control; decision stage; the implementation phase; completion settlement stage 中图分类号：F830.59 文献标识码：文章编号： 项目的投资控制直接关系着房地产开发的成本和利润 ，在项目的全寿命周期内必须适时控制，所以在做好事后审计的同时，把重点放在事2前、事中、适时控制。按项目的全寿命管理从三个方面进行分析： 第一方面：决策阶段 决策阶段的
4、开发管理的重点是可行性分析，成果是可行性研究报告，目的是为项目的决策和实施增值，此时介入是典型的事前控制，该阶段形成的过程比较复杂，周期也较长，涉及到多方面的调查和分析，如：建筑环境和条件；需求、供求环境；使用功能；销售结构；建设成本；组织管理；经济技术；合同、信息等的调查、分析、预测和判断。特别强调，也特别容易忽视的是风险的预测、分析、决策、规避和转移，所有的一切都需要群体的力量、集体的智慧、团队的协作。 第二方面：实施阶段 设计阶段：初步设计、施工图设计 施工准备阶段：招投标、合同 施工阶段：施工（隐蔽工程、关键部位、重要环节） 、竣工和使用 以上每个环节都包含了安全、投资、进度、质量、合
5、同、信息管理及组织和协调，同样也伴随着风险。风险是客观的，高风险对应着高收益，但如果没有规避、转移风险的意识，高收益从何而来。 风险的另一个重要方面就是组织风险，主要包括： 设计人员、工程监理、业主工程师的能力 承包商管理人员和一般技术工人的能力 施工机械操作人员的能力和经验 控制损失的能力，安全管理能力，反索赔能力 两个因素值得关注： 3、设计人员的能力有限易造成设计不到位，深度不够，就形成了设计变更、现场签证的内容和数量的增加，无形中造成投标时的优惠让利幅度缩小，无形中给承包商提供了堤内损失堤外补的机会。所以设计的深度、精度、以及减少设计变更是控制投资的有效途径之一。 业主工程师举足轻重，
6、任何工程上的变化，都要经过业主工程师的批准后，设计、监理、施工才能开始操作，业主工程师的签字可谓是一字值千金。这就要求业主工程师具备良好的职业道德，丰富的工作经验，有效的工作方式，扎实的专业技能，预测风险的能力，反索赔的意识。 有些签证和变更，内容模糊，描述的看似合理，要求也很正当，但经不起推敲，分析的结论却是相反的，业主工程师和监理工程师要充分发挥各自优势，严格控制。管理的原因没法追索施工方案的承诺内容，设计标准、质量验收标准都是我们杜绝签证发生的依据。 由此在实施阶段，应该从以下几个环节加以重点控制： 招标文件、各类合同（施工、监理、咨询、材料、设备采购等等）的全面性和严谨性，重要条款应约
7、定明确、不留缺口、活路，无论合同是承包方起草，还是业主起草，思路应该是业主的，主动权应掌握在业主手上，作为投资人，承受了更大更多的风险，理应获得高回报。 2、签证的科学性、严肃性。避免签证、减少签证、规范签证、杜绝签证，所有能够控制签证的方式方法是所有业主工程管理人员的必修课，签证对于承包商而言是利润，对于业主来说是投资的增加，缩小了收益，如果业主追求不到利润的最大化，就意味着白白承受了风险的压力。 首先，在设计阶段，招投标阶段提前介入签证管理的理念，用制度4流程考核加以控制，严格变更签批的手续，明确招投标的范围、报价的方式、材料供应方式、适当保留招标方分包的权利。 重视施工方案、工程量清单的
8、预核、标化现场、还有招标的后续工作就是针对中标价的多轮谈判，降低合同价。 其次，实施阶段的原件材料的积累、归类、归档非常重要。它包括在工程建设活动中直接形成的具有归档保存价值的所有历史记录、文字、图表、声像等等。建设工程的档案资料具有分散性和复杂性，继承性和时效性，多专业性和综合性，并且还具有随机性，虽然此工作很难，但对业主来说，十分的重要，资料对于业主来说就是依据、证据，同时对使用阶段的物管具有指导的作用，大大降低了物管费。要遵循“每个过程都靠数据说话，留有作业痕迹”的动态控制思路。 第三方面：竣工清算阶段 各专业的、各部门的管理人员都是各个环节的第一见证人，也是整个过程的参与者，掌握了第一
9、手资料，具备工程结算初审的良好条件。所以业主一定要严格执行内部工程师的初审制度。 明确所有工程均采用内部二审制度，工程建设单位进行全面的初审，母公司进行复核设计，再视工程大小、特点等具体情况委托审计事务所审计。内部二审制度应书面告知或招标文件、合同明确约定，不留后患。强调竣工图的完整和真实性，强调质量、技术、验收等资料的原始性，特别是重大隐蔽工程验收、关键部位和重要环节的各方面资料的归档，引入重大隐蔽工程验收，关键部位、找哦你更要环节适时的多部门5多人员的监控参与制度，如土方工程、基础验收、结构质量等等，落实到部门、人，用制度加以有效管理。 适时控制摆在我们眼前的困难就是信息的不及时，审计与被审计的对应又统一的关系，造成一些工作开展的难度，但审计工作要靠数据、证据说话，要保持畅通的信息来源，及时掌握第一手资料，把被动转变为主动。 能否，采用项目活动的备案制，达到随时掌握动态，通过现象发现问题；能否通过成本分析，从账簿、报表反映的成本现象看清成本的实质，从而增强项目成本的可控性；能否通过保持建设工程常规审计要求与日常工作的基本一致性，以达到对口，便于各类后续工作的进行。 建立、健全管理制度、监督内部管理制度的执行情况都是控制投资成本的有效途径。
