1、1论高房价状态下的住宅方案设计与建筑成本控制摘要：目前，我国的房地产市场生意火爆，房价水涨船高，有愈演愈烈之势。导致房价过高的因素也是多方面的，过高的房价为我国的经济社会的和谐健康发展带来了不利影响。因此如何在高房价的状态下进行合理的住宅方案的设计并有效控制建筑成本的增加，这也是在高房价状态下让普通收入者能够买的起房子的有效途径。本文首先分析了导致我国房价过高的因素，并剖析了过高房价给我国社会带来的危害，然后重点阐述了高房价下住宅方案的设计应着眼的方向，以及如何控制建筑成本。 关键词：高房价；土地价格；住宅方案；中小户型；建筑成本 Abstract: at present, Chinas re
2、al estate market business is hot, house prices have gone up, called-are. Lead to high prices of the factors is various, high prices for our countrys economic and social harmonious and healthy development brings adverse effect. So how to high prices in the condition of reasonable design of the reside
3、nce and effective control of the construction cost increase, this also is in the state of high house prices to average income can afford the house effective way. This paper first analyzes the causes our country house prices too high factors, and analyzes the house price is too 2high to our country s
4、ociety brought harm, and then focus on the high house prices down residential design should focus on the direction, and how to control the construction cost. Keywords: high house prices; Land prices; Residential project; Small and medium-sized family; Construction cost 中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：209
5、5-2104（2013） 导致我国房价过高的因素分析 （一）市场存在巨大需求 第一，居民收入水平不断提高，使房屋销售市场合理需求增加； 第二，城镇人口增加和大规模城市改造，使房屋销售市场被动需求增加； 第三，大批投资性资金流向房地产市场，使房屋销售市场的投资性需求增加； 第四，受人民币升值预期影响，大量游资涌入房地产市场，投机炒作也使房屋销售市场的不正常需求增加。这些主要因素使房屋总需求增长大于总供给的增长，房屋销售市场的供需矛盾紧张，推动房屋销售价格较快上涨。 （二）土地价格持续上涨 城市建设速度不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，加上全国各地普遍实行了土地的收购储备制度，土地增值收益已经成
6、为地方政府财政收入的主要来源，地方政府希望通过土地市场的价格调控获得更多的3财政收入，这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。 （三）房屋建筑材料价格上涨 建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高。在房屋销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房价上涨的内在动力之一。 （四）房地产供给结构不合理 首先，房地产销售市场和租赁市场发展不平衡，租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升。 其次，房地产产品结构不合理，不但满足中低收入阶层住房需要的户型和中低档住房供应不足，
7、而且作为住房保障的经济适用房也供应不足。高价房所占比例较大，供给结构的不合理推动了商品房平均价格上升。 房价过高带来的危害 （一）加剧土地资源的稀缺 不断上涨的房价使房屋需求增加，对土地的需求与日俱增使得政府不断抬高地价以增加收入。大量征用土地就要对城区住房进行拆迁，导致资源浪费。同时，开发商在市郊兴建大量住宅别墅，但由于基础设施、城市交通等不便因素，最终使住房并不能满足人们的有效需求，土地资源不能得到合理利用。由于土地的不可再生性，土地资源必将越来越少，供应也会越来越不足，恶性循环将导致土地极度稀缺。 4（二）挤压了百姓的收入增长空间，影响消费的扩张 随着社会的进步和发展，我国居民的收入也有
8、了一定成都程度的提高。但居民收入的提高远远赶不上房价上涨的脚步。由于住房是生活的必需品。尤其在中国这样的国家，人们把住房看做是生活的基础。没有住房就无法展开生活。因此，人们不得不背负起高房价带来的高额债务。这样就大大地降低了居民的消费能力，直接导致人们生活质量下降。 （三）滋生经济泡沫，蕴含危机 供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高，房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展，从而产生经济泡沫。 高房价下住
9、宅方案的设计 在目前房价过高的形式下，住宅方案的设计应朝着“小、精、变”的方向发展，具体说来，住宅方案的设计应从以下几方面着手： （一）加大中小户型的规划设计力度 1、中小户型的市场本身需求 目前许多大城市都存在房型过大、总价偏高的问题，作为城市购房主体的中等收入者和年轻买家开始占据消费市场。房价过高，一些年青人他们渴望独立生活，但经济能力尚不足以在市中心购买目前主力形态的商品房，郊区的大房子又与他们紧张的工作和丰富的休闲生活相抵触，而总价偏低、交通便捷、功能完善的中小户型的出现正好吻合了这一消5费群体的需求。 中小户型的设计方案 中小户型在设计时的着眼点应放在“小”上，尽量缩小房型，减少不必
10、要的公摊面积，从而减少购房者的各种费用支出。 （1）客厅、餐厅两厅合一 一般的大户型住宅的设计都设有两个厅，即客厅（起居室）和餐厅。对于中小户型这样一类的小面积，这样的布置占据了很大的面积，不实用，不经济。如果能把餐厅的功能融入到客厅中，将是很好的选择。因为把餐桌搬进客厅，既能给全家人围坐在一起进餐创造更好的环境和条件，也能让家庭活动更为方便，有客人来访时还可以形成更充分的交流空间。 （2）减少卫生间 现在不少住宅中都设有一个以上的卫生间。在中小户型的住宅设计中，一个卫生间将逐渐取代两个或多个卫生间。试想在不到 90 平方米的面积中设计两个卫生间，其他空间的面积就会相对减少，必然影响其使用功能
11、。大多数户型中若将一个卫生间的功能设计全面，就完全能满足全家人的使用要求。 （3）餐厅厨房互借 在中小户型的住宅中，限于空间的局促，家庭的餐厅可以与客厅采用共并的方式，空间互相借用，节省了面积，使厨房操作空间更加紧凑，而餐厅空间在视觉上也得以扩大。且餐厅和厨房的位置最好设于邻近，避免距离过远，耗费过多的置餐时间。 6（4）一梯两户变多户 在今后小户型将成为市场主流，消费者会要求更小的公摊面积。此外，一梯两户小面积住宅比较费地。如果为节地而缩小面宽、加大进深，则房间也不好使用，并易在户型中部产生“垃圾面积” 。所以在中小户型的住宅设计中，应采用一梯多户、大小套型结合的设计方案。这样可以有效地减少
12、每户公摊面积、提高得房率，同时也有助于户型的多种组合。（二）住宅的“精细化”设计理念 上文已提到，由于过高的房价限制了部分消费者的购买能力，中小户型成为今后住宅设计的主流。而中小户型的显著特点是面积小，精细化设计成为设计中小户型设计的核心原则，设计人员更应该把关注点放在对中小户型空间的真正有效利用上。中小户型因为面积的相对紧凑，对细节的把握更加重要，其核心是适应现代居住需求，设计更加精细化。做好合理的平面布置功能布置合理 住宅根据使用功能概括有：私密休息区、公共活动区、辅助区等几个分区。这些分区都有明确的公共性与私密性、动与静的区分。在中小户型住宅设计中正确处理它们的功能关系，满足各功能分区的
13、要求，实现“公私分离，食寝分离，居寝分离，洁污分离”是设计住宅功能舒适、安全的基本条件，也是人们选择户型的重要着眼点。在合理考虑各区功能的同时，还要做到室内流线顺畅，交通面积集中、紧凑、减少干扰，并且还需突破单纯的交通功能，做到交通面积的综合利用，提高室内有7效使用面积。厨房、卫生间是住宅的重要组成部分，门，便于食品、蔬菜及垃圾的进出，与家务阳台和餐厅应力求联系方便，减少对其它房间的干扰。卫生间可将洗漱与浴室分开，以减少干扰、也有利于洗衣机、热水器的布置。 充分考虑良好朝向和自然通风条件 在中小户型住宅设计中，应根据该地区的气候条件，充分考虑较好的朝向和通风环境。住宅主要房间都应做到直接采光，
14、每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照。起居室、卧室、厨房窗地面积比不应小于 1/7，否则光线昏暗，不便使用。平面设计中应着重考虑自然通风，有效的改善室内空气质量和卫生状况。 注重提高设计中的科技含量 这是包括设计在内的多种行业产业来共同努力，注重标准化、工业化，使得设计人员可以选择更薄的墙体来增加更多的使用面积，可以选择更多的设备去更好地满足节能、通风、采光等要求。 （三）注重住宅的灵活可变性 居住者的家庭构成、生活形式、审美意向和价值取向等的不同，对室内空间的要求也不同，因此在住宅设计时除了提供丰富多样的户型平面外，同时也要求住宅的平面布局能适应这种变异性和差异性。可做“部分灵活”的单
15、元大开间，虽有固定的厨房、卫生间、入口和单元的形状，但可划分成不同的平面布局，满足不同层次的需要，也可模糊某些功能区域，将某些功能分区合并或连接，不做明确限定，如将起居室与餐厅合并，把厨房设计成开敞或半开敞的形式等。减少固定构件，用8可活动的轻质材料构件分隔不同的功能区域，减少固定的墙体，使得室内空间流动开敞而不闭塞，同时也使得户型可以根据功能的变化而改变空间形态、位置和尺寸，具有很强的适应性和实用价值。如此，同样空间的一套住宅，便可以最大程度地满足不同的入住者和相同居住者在不同时期的需要，根据实际需要的变化而变化空间分隔和户型平面。 高房价下如何控制建筑成本 （一）建筑成本的构成 一般说来，
16、房地产的成本包括土地成本、建筑安装成本、利息、管理费、配套费、销售成本以及税费成本等。 土地成本 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个建筑成本中的重要组成部分。国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。 建筑安装成本 建筑安装成本包括建材费、人工费等，建筑成本在不同地产中所占比重不一样。如果要建别墅，建筑材料、装修材料的成本就要比土地成本高；而要建普通 住宅，
17、土地成本就比建材成本高。对房价而言，建材价格的上涨对其构不成直接影响，钢材等建筑原材料费不过只是建安成本的一个组成9部分而已，在整个房价之中，所占比例不大，因此对房价的影响不会起到决定性作用。地价和公关开支才是大头。 税费成本 房地产相关税收包括营业税、印花税、土地增值税及房产税等。有关人士表示，目前与房地产开发经营有关的税种多于 10 种，有关收费项目近 70 种。其中，经营性收费就有 30 种，行政性收费近 10 种。随着税费增加，其占商品住宅销售价格的比例也同步增大，这也是导致房价过高的因素之一。 （二）如何有效控制建筑成本 1、建立健全成本保证体系，确保把工程成本费用控制在目标总成本之
18、内 成立以项目经理为组长，技术负责人为副组长，财务、物资、计划、技术人员参加的工程成本核算领导小组，并根据其责任建立相应的制度，以促进项目挖潜、降耗、节能、提效，保证项目工程成本控制指标的实现。 加强材料管理，降低直接成本 对于现阶段而言，在工程的总造价中材料费约占到 60%70%，所以抓好施工材料的管理是控制建筑成本的关键之所在。 （1）完善采购制度 各班组在接受一项工期为一个月内的任务时，技术人员要提前计算本任务所需材料的类别、规格、数量，提交主管人员审查，待批准后交采购员办理；工期较长的，班组应每月提交一次采购计划，报请批准，10提前采购。 要求采购人员熟悉材料的性能、用途、规格，需要的
19、时间、销售点及其价格，要坚持货比三家，既保证工程质量要求，又要取较低价，无主管负责人授权批准不得采购。 对于大宗材料和技术要求高的产品，项目部要组织有关人员搞好市场调研，通过会议集体研究确定购买对象。 （2）狠抓材料节约 落地混凝土、砂浆、铁丝等易耗品要及时清理回收，坚持上、下工序衔接，领料不多余，余料合理用。 技术人员要教育培训施工人员提高技术水平，结合实际确定材料的消耗范围，提高其使用率，尤其是周转材料的使用率，要千方百计降低消耗。 对于承包的项目在合同中要注明各类材料消耗控制范围，且与个人收入挂钩。 3、强化变更、索赔意识，抓好二次经营工作 变更和索赔是相对降低成本的措施。变更工作应从节约成本支出为出发点，提出合理变更方案；索赔工作从施工一开始就应着手开展， ，包括认真研究设计文件、图纸、合同条款和现场条件等，找准索赔的切入点，适时编制索赔资料，据理力争，把索赔工作贯穿于施工的全过程。项目经理部对已完成的分部分项工程， 无论是内部还是外包队伍的工程，都要完工一项清算一项。预算人员应办好有关资料的交接，以防丢项漏项。当整个项目完工后，应按合同要求及时组织有关人员做好竣工决算，
