1、北京楼市现状扫描2016 伊始，北京的楼市就像路边的迎春花一样灿烂夺目，又涨了！房价又涨了！ 涨得突然，涨得飞快，涨得莫名其妙，让素来喜欢纵论时政要闻、揣测中国宏观经济走向的北京人有点瞠目结舌。本来就高高儿的楼市价格超越了政治经济学的价值规律，超越了百姓的承受力，超越了专家学者的预估，超越了地产泡沫的条条警戒线，就像侯宝林老先生说过的著名相声段子一样，沿着手电筒的一丝光柱，忽悠忽悠就蹿上去了。 与此同时，中国一线城市房价像和平竞赛似的同步暴涨，北上广深以及南京、武汉等省会城市竞相爆盘。裹被子彻夜排号的购房者和坐地涨价的开发商短兵相接、斗智斗勇。 “地王” “日光盘”层出不穷，上海“千万级”新盘
2、瞬间抢光，北京的二手房过户大厅一号难求。如此的疯狂理所当然地又引来了政府的新一轮楼市调控，中央高层密集喊话，表示将出台新政维持房价稳定。于是，好多深有感触的过来人说：“赶快出手买房吧，政府又打压（房价）了，又一次机会来了！”因为历史的经验告诉他们，调控的后面很可能又是新一轮暴涨。 如果说，近十几年来波诡云谲的中国地产市场始终令老百姓手足无措，那么今年以来他们深切感受到的这一通楼市高潮似乎更具有某种警示效果。通货膨胀、经济下滑，媒体上见天儿讨论各种硬的、软的“着陆” ，手中越来越沉重的菜篮子，似乎给了他们一个朦胧却急切的信息“现在下手，大概还有” 。于是许多人不再犹豫，忙不迭地就下手了。 今后的
3、房价到底是上升还是下降？现在出手到底是不是时机？ 此前，我们听惯了房地产专家关于中国房地产走势的各种宏论，今年以来，他们似乎集体缄默了。今后的房价到底是上升还是下降？现在出手到底是不是时机？面对这种可丁可卯的提问，绝少再有专家按照某种理论做出煞有介事的明确回答了，也绝少有人理直气壮地再拿什么市场经济理论、全球宏观走势说事儿了。专家似乎也被眼前这种疯狂懵懂了双眼，学会了环顾左右而言他，悄悄地把购房时机的判断权交给了当事人。这似乎说明，中国的房地产市场已经难以用普通的房地产市场的规则和规律加以评估和预测了。当今的中国房地产市场似乎融入了更多的综合因素，金融、经济、地方债、经济的软着陆或者硬着陆，中
4、国社会发展，甚至中国未来的命运。一种大众隐隐感受到的不堪承受之重，重压着中国无与伦比、波诡云谲的房地产市场。 吴博士迟来的“大棋”观 当今的房地产业已经不是一个孤立的产业 吴博士在一家大型民营房地产开发公司的预算部做精算师，收入不菲，但始终租房住，没有下决心出手买房。大把的钱攥着，却错过好几次自己公司开发商品房的超低价内部认购，直到北京的地价高起，连自己的公司都拿不起北京的地，被迫跑到三四线城市发展，他仍然在北京租房住。有人说，他是“福中打了十几年滚，浑身没有沾上一点福” 。有人说，他是“老实败家子儿” 。 北京的高房价和限购政策迫使许多意向购房人蛰伏 吴博士的学历和专业知识让他的大脑充满了常
5、人不具备的勾回。他是精算师，知道两三千一平方米的房屋建设成本卖到两三万是多么不合情理。他知道价值总应该和使用价值八九不离十。他知道香港是房地产泡沫最高的地方，它的房价收入比是 15.6 倍，而纽约是 10 倍，伦敦是12 倍，东京是 8 倍，北京竟然是 44.4 倍，上海是 42.3 倍，深圳是 33.7倍。他知道楼市价格上涨过快后很可能导致断崖式的下跌。他知道美国的次贷危机发生后，一美元就能买一套房子。他还知道现在中国几乎所有城市的房地产库存畸高，成了政府的心腹大患，去库存成为中央今年工作的一大重点。 “要不怎么动员大学生、农民工都出手买房呢？去库存，不降价行吗？”他暗自揣摩着，似乎明天早晨
6、房地产泡沫就会砰然炸响，大可以按照白菜价去从容收房了。 由于门槛相对较低，越来越多的人开始加入众筹买房的队伍 可这么多年过去了，房价始终在阶段性上涨，每一个重要的节点，都没断了有明白人劝他赶紧买房。他淡然一笑说：“这就是（房地产）拐点的前夜，你是想让我万劫不复吗？政府五次三番压房价难道你还不知道为了啥吗？” 他错了，他倒霉就倒霉在他“明白”得太多了。 近 10 年来，他一次次坐失购房良机，自己的钱包在房地产的一次次涨价中痛苦地减肥，心中渴望的房子一次次加速度离他而去。终于活脱脱地把一套别墅瘦身成了一套两居室，其损失相当于他 15 年白干。 这几年，他越来越不自信了，当人们再劝他出手买房的时候，
7、他没了先前的决绝和自矜， “我倒是想买，钱也得够啊！”听话听音，北京话讲，这就叫“认栽了” 。 今年以来，北京的二手房就开始大热 实际上，在房地产公司工作的吴博士并不缺少购房的机会，他所在的房地产公司是很人性化的，自己开发的房子在开盘销售前，总要进行一次内部认购。有一次，一批房子因阳光遮挡等问题办不下产权证，内部认购价定在 4000 元每平方米（外销价格已经接近两万） ，大家蜂拥抢购。负责销售的经理挟权自重、牛气冲天，买房的员工都要向他点头哈腰，要不然就得不到。吴博士的妻子劝他买点礼物送过去，弄套好一点朝向的房子。但吴博士有着文人的气节，他宁肯不买，也不向权威低头，终于痛苦地错过了这次空前绝后
8、的好机会。 两年后，这些卖出去的房子都通过种种关系办妥了产权证，价格随行就市涨到了 5 万元以上。吴博士的老婆算了算，吴博士的这点“气节”价值将近人民币二百多万元，此是后话。 今年年初，吴博士越发闹心了，他不但没有看到楼市退潮，反而看到了楼市的大海啸，泰山压顶一样的海啸彻底摧毁了他惯常的思维方式。当他陆续看到深圳、上海等城市楼市价格上涨， “虹吸效应”让无数资金涌向中国的几个超大型城市，三四线城市逐渐冷清荒芜的时候，他感到脚下这块北京的热土正在凸起来嘭嘭地打自己的脚。 一个睿智的同事指出了他的错之所在，由于太过理论化，缺少对中国特色的认识，他的判断始终与现实悖逆。当今的房地产业已经不是一个孤立
9、的产业，由于连年巨量而失当的发展，其博大的、肆意延伸的产业脉络，已经与整个国家的金融、经济、信用大体系联成一体，其严重影响着宏观国民经济的发展甚至政局的稳定。政府从没有，也不会让房地产在单一市场化环境下生存和发展，更不会坐视其自生自灭。相反的，正在利用其主导产业的影响力下一盘很大的棋，岂是你那点政治经济学、市场经济学理论所能覆盖的。你的“本本主义”损失的不仅仅是一次次的购房机会，在越来越现实的社会大环境下，你损失的还有做人的尊严感和成就感。同时，置业的失败将不断拉低你的社会阶层，不知不觉间，你将被排斥在主流社会之外。 一番话打通了吴博士的奇经八脉，除了自尊心受到的强刺激外， “大棋观”也让吴博
10、士彻底折服。他痛下决心不再等那遥不可及的楼市拐点，马上就出手，学学政府，也试着下一盘大棋， “好饭不怕晚嘛” ，吴博士自我解嘲地说。 他紧赶慢赶跑到燕郊买下了一套均价 1.3 万元的联体别墅（去年一万元不到） 。即使这样，他还担惊受怕了好几天，因为售楼人员屡屡告知他们，因为太火了，很有可能定下的房子也会跑掉。吴博士给了售楼人员两万元好处费才算定上了这套房。这套联体别墅有 260 多平方米，地上地下共三层，有车库。吴博士花 12 万元装了一部别墅电梯（油压的，不用单独建机房，也没有噪音，最多进入两个人，俗称“胶囊电梯” ） 。吴博士是一个讲究生活情趣的人，尽管他错过了购房置业的最佳时期，但他对自
11、己的滞后选择也绝不马虎。 “大棋观”告诉他，房地产的厚利就像泼在地上的水，这次虽然没有被泼到头上，但那水早晚会沿着地缝慢慢地洇到这里来的。 好在接下来的消息都是让吴博士开心顺气的，自打他买断这处产业后，价格就一路上涨，半个月后就全部售罄。二手房的中介公司电话频频打来，坐地就可以加价出售，吴博士不禁长长地舒了一口气，一种成就感暗暗升上心头。只不过，接下来从燕郊到上地（吴博士的工作单位）的漫漫通勤路让他想而生畏。 为什么要到燕郊去买房？饱学的吴博士在前述睿智同事的启发下，看中了京津冀一体化的这盘大棋。 2015 年 4 月 30 日，中共中央政治局召开会议通过了京津冀协同发展规划纲要 ，京津冀协同
12、发展作为一个重大的国家战略目标被抬上了桌面，进入人们视野。随着京津冀一体化的不断深入，购房人对河北楼市的热情被激活，那里的房价也从三四千元攀升到两万左右。 位于北京三河市的燕郊，俨然已经成为北京购房需求群外溢的首选。有数据显示，2015 年全年燕郊成交商品房 22038 套，成交均价 10856 元/平方米，2016 年 1 月成交均价更是突破 14000 元/平方米的大关，不少项目开盘即售罄。与此对应的是再远一点的固安、廊坊、香河等在联动效应下，成交量也都噌噌地上涨。 据报载，像吴博士一样被吸引来的购房客近些年蜂拥而至，他们正在大踏步地向天津、河北、甚至辽宁省迈进。 “观察房子有一段时间了，
13、不是不想买，是真的买不起。 ”已经工作的 90 后韩先生告诉记者，现在跟父母一起住。北京的房价没有降的意思，打算买一套小户型，但是即便是小户型也力不从心。 一位在北京工作燕郊买房多年的王先生告诉笔者：“当年在燕郊买房还有些不情愿，毕竟是河北，但是现在感觉还不错，没有那么大的房贷压力。京津冀一体化让公路、轨道交通等配套日趋完善。 ” 然而，许多有意向的购房家庭认为，燕郊的房价已经不能承受了，转而向固安、大厂、廊坊等环北京城市寻找合适房源。 北京的高房价和限购政策迫使许多意向购房人蛰伏，而城市功能的转型更促使北京瘦身，加上环北京城市群、京津冀一体化等概念和规划的相继问世，让北京的购房需求外溢已经成
14、了水到渠成的事情。不仅仅是燕郊，唐山、保定、崇礼乃至秦皇岛都将受益于此。环北京城市群宽松的政策、低廉的总价、未来的发展潜力，都成为这些城市的优势所在。外溢趋势已不可逆转，购房人如何选择，新兴城市如何接纳，将成为未来新的话题，或许在不久的将来将有更多的“燕郊”诞生。 “众筹购房”正风流 据有关数据统计，2015 年北京成交均价首次突破 3 万大关，2016 年截至 2 月成交均价已涨至 3.2 万/平方米。若以每套房子 80 平方米计算，一套房价需要 240 万左右，公积金贷款上限为 120 万，百万的首付令无数购房者望而却步，而北京的房价丝毫没有停下来的趋势。于是， “众筹购房”应运而生。 “
15、众筹购房”顾名思义，就是几个人攒份子买房。参与者通常不是为了买房，而是为了货币的保值增值。 “这年月，票子毛得越来越厉害，这么做，怎么也比放在银行里眼瞧着它缩水强啊！”已经卷入“众筹购房”的柯跟我说。 “你不怕跌价吗？到时候可就赔了。 ”我问。 “这么多年了，一直打压，结果一直涨，让多少人错过了购房的好机会，你以为这回就能跌吗？你以为政府能让它跌吗？牵扯到方方面面，银行坏账怎么办？地方政府靠什么维持？再说，就是跌，能跌个没完吗？能跌得像去年的股市一样邪乎吗？总不至于倾家荡产吧。你倒是没买房，可你手里的钱不也一直在跌着吗！”柯反唇相讥道。 也是，这些年，或通胀，或人民币贬值，或股灾，或无时无刻不
16、在发生的商品涨价，人们正经受着说不清的“转型”之痛。漫说资产的增值，就是对在握的这点资产的保值也陷入了一种无奈和恐慌，我实在无言以对。 实际上，柯有两套房了，在北京根本不具备购房资格，他们这些参与“众筹”的人大多都不具备购房资格，但其中只要有一个人具备（购房资格）就行了，房产证上就落上他的名字。之前，他们签订一份合同，在合同上把各自出资的比例写清楚，约定该房屋大家利益均沾，平时该房子的实际使用人按照比例给其他投资人返钱，就当是返租金。一旦房子涨价了，大家决定卖出后，按各自的出资比例提取本金和利润。倘若该房子赶上价格下跌，出手后，也各自依据出资比例承担损失。这叫有福同享，有难同当，这个方法是从南
17、方很多城市传过来的，据说在上海特别风行。有人说，这叫一种新兴的“金融衍生品” ，也有人说，这是一种自主性的“购房杠杆” 。 柯说：“什么金融衍生品 ，什么购房杠杆 ，都太文了，我整不懂。我就知道眼面前儿什么都在涨价，钱越来越毛了，我们以前都经历过那些倒霉的年月。现在人老了，没有什么工作能力了，积蓄也少得可怜，就怕三存两取，三涮两涮，把自己一点儿保命钱给整没了，我们这叫作抱团取暖或者说是凑人走夜道儿罢了。 ” 有外媒称，中国众筹行业正在迎来一个快速发展期，房产众筹项目的悄然兴起，由于门槛相对较低，越来越多的人开始加入众筹买房的队伍。 深圳二手房众筹平台“拼房网”声称，起投价 1000 元人民币便
18、可参与众筹购房，一年后可选择回购或出售。据这个去年 10 月上线的网站资料显示，目前这一平台已完成 9 套房产的众筹。 羊城晚报报道称，广州一个众筹炒楼的微信平台上，招募的炒房客投资金额从 100 万元起。他们的运作方式是：由运作团队专门负责炒楼事宜，房屋产权资料由投资方保管持有，炒楼运作团队不经手资金和产权，炒楼盈利按合作方案分成。 有报道称，在“大众创业、万众创新”的带动下，众筹这种新型集资模式正在快速发展，但原为展示创意筹集资金的模式，在房地产上却演变为炒楼途径之一。这些众筹炒楼平台的出现，为资金不足又有心投资的人士提供了渠道，催生出更多的投资炒房客，而刚需购房人士显然并非消费主流。 证
19、券时报报道称，北京一些 90 后的年轻人也不甘人后，参与到众筹炒房队列，坐等房屋升值。 当然，也有许多业内人士提醒，众筹炒楼面临不少风险，需谨慎参与。一是楼市价格并非只涨不跌。二是中间的风险与监管由谁来承担，包括衡量平台运作是否合理、会否出现假融资等，这些都需要参与者谨慎评估。而政府也应加强宏观把控，加以理性引导。 把宅子“升格”到外国去 既不同于“老实败家子”式的吴博士，也不同于押宝式的“众筹购房”者，一些更具前瞻性眼光的、具有一定实力的人，正在逐渐地把自己的宅子“升格”到市场稳定、健康和廉价的海外。 像万千含辛茹苦送孩子到海外留学的家长一样，王先生很早就把孩子送到加拿大去留学了。最开始，孩
20、子租房住，每月的房租将近人民币6000 元，大大超过了学费。王先生在给孩子付过几次房租后惊异地发现：人均收入高出中国几条街的加拿大的房子却便宜得像是北京的冬储大白菜。于是，脑筋活络的王先生果断卖掉了一套两居室（王先生共有 4 套房产） ，将这笔钱汇到加拿大，为孩子买了一套带全套家具的、有地下室和车库花园的别墅，孩子只住其中的一间，余下的四间房子全部出租给自己的同班同学（因为靠近学区，那里的房子非常好租） ，用租金还贷并支付学费。转眼 4 年过去，这些孩子毕业后各奔东西，所不同的是，为孩子租房子的学生家长的 30 万银子以租金的形式挥发殆尽，而王先生儿子的全部留学费用房租自给自足，到头来还剩下一套花园别墅给孩子日后的生活垫了底。 以上成功的置业经验进一步激活了王先生夫妇的“大棋观” ，他们又先后用以上方法，将除了现住的一套小居室外的另外两套房产全部“升格”到了加拿大。王先生说，像炒股一样，我们永远不太可能将钱抛在最高点，但我们追求的是资金安全的最大化。我们都老了，越来越看不懂中国楼市的迷局，也非常恐惧房地产泡沫带来的危机，与其这样担惊受怕，还不如将财产“升格”给在海外发展的孩子。那里的房产虽然增
