1、房地产经纪概论模拟试题一、 填空题1、 交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法2、 衡量房地产是否有泡沫的简单指标有房价与房租之比、入住率3、 由于房屋租赁双方易产生较为复杂的债权债务关系，委托人对房地产经纪机构的责任要求也相对比较复杂，因此，在房屋租赁居问合同中就某些委托事项应补充限制性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。4、 房地产经纪信息通过加工整理后，通常以各种形式展现出来，其中最常见的一种形式是表格。5、 房地产经纪活动应当遵循诚实信用原则6、 房地产经营投资是指投资者以房地产买卖等形式，进行盈利性商业活动。7、 目前个人住房贷款的形式主要有住房公积金贷款、商业贷
2、款、组合贷款。8、 受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满 5 年的，不予注册。9、 避免房地产经纪纠纷的根本途径是制定规范的各类房地产经纪合同示范文本。10、 贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力，月还款额一般不应超过家庭总收入的 30% 。11、 房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为双重领导，违反了统一指挥原则 。二、 选择题1、 房地产抵押权实现的方式有哪几种？（ABC）A 折价 B 变卖 C 拍卖 D 租售2、 按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列几类：(ABD)A 消费需求 B 投资需求 C 增值需求 D 投机需求3、 房地产
3、具有其它财产和商品所不具有的特性：（ABCD）A 房产、地产不可分割性 B 价值变化的相互影响性 C 供给的有限性 D 品质的差异性4、 商品房买卖合同示范文本中未列出的附件是( D )。A.房屋平面图 B.装饰.设备标准 C.合同补充协议 D.产权登记的约定5、 下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是( C )。A.无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代理合同B.在房地产代理合同中要明示劳务报酬或酬金C.在房地产代理合同中不用明示合同当事人与标的的关系D.违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任6、 房地产经纪行业管
4、理的基本模式有政府主管.行业自律性管理以及二者相结合的管理等三种模式，这三种模式的主要区别是(A)A.管理主体及其因主体不同而导致的管理手段有所不同B.管理对象及其因对象不同而导致的管理方法有所不同C.管理方法及其因方法不同而导致的收费标准有所不同D.管理理论及其因理论不同而导致的管理效果有所不同7、 下列说法中，不正确的是( B )。A.预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的B.现房抵押，抵押权人保管房地产他项权证书，登记机关保管房地产权利证书C.处分抵押物可选择拍卖.变卖或者折价方式D.房地产抵押合同自登记之日起生效8、 在二手房经纪活动中，房地产经纪人
5、需要利用(D)的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率。 A. 他人 B.自己 C. 卖方 D.买方9、 在房地产代理合同中，当事人未明确选择解决合同纠纷的具体途径，合同产生纠纷后又未达成一致意见的，则应通过(D)解决合同纠纷。A.协商 B.调解 C.仲裁 D.诉讼10、 获取房地产经纪信息的途径有( ABE )。A.从有关单位内部获取 B.从报纸传播的信息收集 C.通过行政指令收集 D.现场收集 E.利用网络获取11、 商品房买卖合同示范文本的主要条款包括( ABCE )。A.计价方式及价款 B.面积差异处理办法 C.规划 .设计变更的约定 D.商品房价格鉴定 E.
6、争议处理办法12、 为了避免商品房销售代理纠纷，卖方代理合同中应载明(ABDE )等条款。A.交易价格范围 B.销售时间 C.房屋质量保修责任 D.销售进度 E.不同价格和销售进度下佣金计算标准13、 下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有(ABE)。A.购房人查询楼盘的基本情况 B.购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同C.办理预售合同文本登记备案D.商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋E.办理交易过户登记手续三、 判断并改正题1、 在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。 （）2、 从长期来看，房地产市场会呈现出一种无规律的上升和下降的周期性交替变化。 （） 有规律3、 泡
7、沫表面看起来是供大于求，实际上是供不应求。 （）泡沫表面看起来是供不应求，实际上是供大于求。4、 成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产。 （）5、 采用百分率法进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数=在估价时点时的价格（）采用定基价格指数6、 物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在内。 （）7、 申请房地产转移登记应提交的文件有证明房地产权属发生转移的文件、身份证明、房地产权属证书、房屋灭失的证明、建设工程规划许可证。（）申请房地产转移登记应提交的文件有证
8、明房地产权属发生转移的文件、身份证明、房地产权属证书。四、 名词解释题1、 什么是销售税费？是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费。2、 住宅的定义。主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。3、 什么是建筑面积？即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和(全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半)4、 重新购建价格的概念。是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。五、 简答题1、造成成交价格偏差的因素有：1、有利害关系人之间的交易。
9、2、急于出售或急于购买的交易。3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。5、特殊交易方式的交易。6、交易税费非正常负担的交易。7、相邻房地产的合并交易。8、受债权债务关系影响的交易。2、房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务;存在着具有购买欲望的买方;交换价格符合买卖双方的利益要求。3、房地产抵押权实现的条件房地产抵押权的存在。债权已届清偿期而未受清偿。对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。4、开发成本具体包括哪些费用？(1) 勘察设计和前期工程费。(2) 基础设施建设费。
10、(3) 房屋建筑安装工程费。(4) 公共配套设施建设费。(5) 开发建设过程中的税费。5、 土地出让金构成因素地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系六、 论述题1、 影响楼价的因素(一)地区 基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。(二)交通 一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。(三)楼层 在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。简单的原因：位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的
11、清新。况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。(四)方向 这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。(五)景观
12、 景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。(六) 配套 若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。(七)房屋面积划分1、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。2、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。3、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面
13、积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。4、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。5、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。6、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。7、外阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。2、 阐述房地产价格构成。1.土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费( 如契税、交易手续费)构成。在目前情况
14、下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列 3 种：(1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过在市场上 “购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。2.开发成本开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设
15、计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)开发建设过程中的税费。3.管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。4.投资利息此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。5.销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。6.销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
