1、土地及在建工程评估技术思路和风险分析一、关于房地产的分类 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位三者的综合体，有土地、建筑物、房地产联合体三种存在形态。如果按照开发程度来划分，房地产可以分为以下几类： 1、生地：是指不具有城市基础配套实施的土地，如荒地、农地。 2、毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3、熟地：是指具有较完善的城市基础配套设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 4、在建工程 是指地上建筑物已开始建设但尚未完成，或已建成但尚未办理竣工验收手续、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定是正在建设，也可能停工了多年。 5、
2、现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。 二、常用的评估土地及在建工程的方法介绍 1、剩余法：也叫假设开发法、倒算法，是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、租售有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种估价方法。剩余法公式：地价=销售收入-销售税费-建筑安装费用-管理费用-利息-税费-利润-购买该宗地应支付的税费。 2、成本法：就是以开发土地所耗费的各项费用以及建筑成本之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳税金来推算土地价格的估价方法。成本法公式：地价=土地取得成本+开
3、发成本+已投入建筑成本及专业费用+利息+利润+税费。此方法适用于土地及在建工程评估。 3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。此方法适用于土地及在建工程评估。 三、在建工程的评估技术思路及特例情况处理 在建工程泛指处于建设过程中、尚未完成并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其涉及用途等诸多特征。作为房地产的一种类型，
4、在建工程的表现形式多种多样，我们将其分为三类，第一类是停工项目；第二类是竣工项目；第三类是施工项目。就抵押贷款而言，在建工程完工的程度不同，采用的方法也不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：停工的或者正在施工、尚未通过完成主体工程的在建工程，一般采用成本法，以取得土地的取得及开发费用、以投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。公式：在建工程价值=土地的取得及开发费用+投入建筑成本及专业费用+利息+利润。土地的取得及开发费用采用基准地价系数修正法进行测算，投入的建筑成本及专业费用按照开发商提供的预算价格或者按照建筑工程实际进度确定，利息按当前利率计算；正在施工的
5、已完成主体工程，但尚未通过竣工验收的在建工程，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种是采用成本法，以土地的取得及开发费用、以投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估，这种情况下利润取值与市场正常利润相当。另一种是采用剩余法，公式：V=A-（B+C+D+E+F） ，V在建工程价值；A续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法取得，不能接委托方制定的预售价格） ；B续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费） ；C投资利息；D税金；E续建投资利润；F租售费用。采用剩余法进行评估事宜慎重
6、；以通过竣工验收，尚未领取房地产证的在建工程。采用市场比较法较为合适，类似于市场商品房的评估。 四、土地及在建工程风险点分析 土地及在建工程用于抵押除了有评估方法运用的风险（方法不同一般得出的结果不同） ，还有以下几个风险点： 1、企业风险：开发商、建筑承包商是否是合法企业，有无经营能力，企业的资质、信誉以及开发能力能否满足项目的要求。 2、法律手续：房地产项目开发前期以及开发过程中的法律手续是否齐全，包括土地的取得是否合法、项目开发是否遵循土地规划和建筑规划的要求，另外，还要注意在建工程抵押前是否已办理预售，是否存在商品房预售抵押（主要是对内部预售而国土局未备案者更要注意） 3、资金风险：开
7、发商的融资能力能否满足项目开发的需要，建筑企业的工程款的支付情况，是否有违规的使用工程款造成项目无法进行的情况。 4、质量风险：项目的质量是项目的灵魂，项目的质量出现问题，容易引起许多法律的纠纷，造成项目无法进行（注意考察设计、施工单位的资信度） 。 5、管理风险：项目管理主要是项目成本的控制、施工的进度控制和项目的质量控制，完善的项目管理能够将成本控制在合理的范围，保证项目的施工进度按照预期完成并保证项目的质量达到规范要求，避免不必要纠纷。 6、销售风险：项目的销售是否具备合法的手续。 7、市场风险：项目在前期预测、定位上的估计不足，使得项目在竣工后出现竞争过大，同类物业在市场上同时存在，功能上无优势，产生较大的市场风险。 8、盈利风险：项目是否盈利是决定项目是否成功的关键，项目能否盈利，除了销售、成本、质量、管理等因素影响外，还包括政策、经济发展状况的因素影响，因此，前期预测对降低项目盈利风险起到相当大的作用。 对于没有把握的项目，银行审批人可以要求开发商出具专业评估咨询机构为其项目所做的可行性分析报告，从而全面掌握项目的情况，以利于做出正确的判断。
