1、住房调控要有三维意识摘要：经过 30 多年的住房改革，我国的房地产业得到了快速发展。建设部最近表示，房地产业已经占 GDP 近 10%以上。于是有人认为，房地产业已成为我国支柱产业。为了控制房价，国家前几年就出台了很多相关政策，但调控效果不尽如人意。为了更好地调控房价，促进房地产业乃至国民经济能够平稳健康的发展，本文就目前的住房支付能力评价指标进行了改进，提出在住房调控上要有三维意识空间、时间、结构意识，并且以山东省为例进行了具体阐释。 关键词：三维意识；住房可支付性指数；黄氏住房可支付指数 一、我国房地产调控的研究现状与问题 回顾历史我们发现，历次国家进行房地产调控最终的结果往往是以失败告终
2、，以至于房价不跌反而大幅度的上升。原因是很复杂的，目前研究文献主要谈及以下几方面原因。第一，中央负责房地产调控的部门太多，部门之间利益经常有冲突。第二，中央政府和地方政府的利益不完全一致，导致政策执行不力。第三，房地产开发商缺少道德的血液。很多开发商拿地后进行囤积，拖延开发时间。第四，由于来自各方面炒作，房地产价格上升的预期已经形成。 面对如此复杂的原因，本文认为房地产调控要更多地进行精确性调控，要区别对待，更要以发展的眼光看问题，也就是说要有三维意识空间发展不平衡意识，时间上的演进意识，住宅结构和收入结构适应意识。空间发展的不平衡意识指由于我国各地区经济发展的不平衡，房地产业在各地区发展很不
3、均衡，有的地方，一线城市房地产业产生了严重的泡沫，而有的城市房地产业则刚刚起步，这就要求对不同地区要因地制宜的采取不同调控政策。时间上的演进意识是指我国现在还在快速发展过程中，这就要求房地产调控常态化，更要具有动态性和前瞻性，防止过频的建了再拆、拆了再建。根据国际经验要多建 60100 平方米的住宅。住宅结构和收入结构适应意识是指针对我国收入差距较大这个客观事实，不同收入阶层的人要有不同层次的房子可住。 二、住房支付能力评价指标及改进 居民住房支付能力的评价指标常用的有房价收入比（House Price to Income Ratio，PIR） 、月供收入比（MonthlyMortgage P
4、ayment to IncomeRatio，MIR） 、住房可支付性指数（Housing Affordability Index，HAI） 。 （一）房价收入比（PIR） 房价收入比是最简单的评价指标。根据联合国人类住区中心发布的城市指标指南 ，房价收入比表示一个地区中位数房价与家庭收入中位数的比值。由于我国计算房价通常不是以套为单位，而是以每平方米价格为单位，因此该指标的具体计算公式可以表述为 PIR=（1） 其中，PIR 表示房价收入比；MEDPRICE 表示一套住宅的中位数房价；AP 表示住宅的每平方米价格；AF 表示每套住宅的中位数面积；MEDINC 表示家庭年可支配收入的中位数；n
5、表示家庭平均人数；AY 表示家庭年人均可支配收入。 （二）月供收入比（MIR） 月供收入比是银行在做按揭贷款审查的时候常用的一个评价指标，如果该值小于 0.5，即月按揭还款额不足家庭月收入的 50%，说明贷款者有足够的支付能力，假设八成按揭，其计算方法为 MIR=*（2） 其中，INCOME 表示家庭月均可支配收入，可以通过家庭年均可支配收入除以 12 计算出来；n 为按揭贷款年限；IR 表示中长期贷款年利率；MEDPRICE 表示房价中位值。 （三）住房可支付性指数（HAI） 住房可支付性指数是美国房地产经纪人协会采用的一种衡量居民住房支付能力的指标，假设 8 成按揭具体计算公式为 HAI=
6、*100%（3） PMT=MEDPRICE*0.8*（4） 其中，MEDINC 表示家庭年均收入；表示家庭住宅支出占家庭收入的比例，一般认为这个数为 25%比较合理；PMT 表示家庭每月的购房按揭还款支出；IR 表示中长期贷款年利率；MEDPRICE 表示房价中位值。住房支付能力的判断标准为，如果该值大于 100%，则该地区居民住房支付能力强。 （四）黄氏住房可支付指数（HHAI） 通过式（1） 、 （2） 、 （3） 、 （4） 我们发现，这些公式都忽略了居民收入增长这个因素，而该因素对中国这样一个发展中的国家来说是很重要的。为了避免这个缺点，本文进行了必要的公式探索，其计算公式为 HHAI
7、= （5） PMT=AP*AS*（6） 其中， 表示家庭住宅支出占家庭收入的比例；YINCOME 表示年家庭可支配收入； 表示预期家庭收入年增长率；PTM 表示家庭每月的购房按揭还款支出；n 表示按揭贷款年限；AP 表示每平方米房价；AS 每人平均住房面积； 表示平均每户人口；表示房价按多少比例按揭；IR 表示中长期贷款年利率。我们发现如果 趋近于 0 时它和住房可支付指数是等价的，在我国 是不能假设趋于 0 的。当 HHAI 大于或等于 100%时表示房价是可支付的；当 HHAI 小于 100%时可认为房价偏高不可支付。 三、 三维意识在山东省房地产调控上的应用 下面将以山东省 17 个市为
8、研究对象，进行三维意识的应用。我们首先假定 =25%，=7%，n=20，=0.8，IR=7%，从 2011 年山东省统计年鉴上可知 AS=32.09 平方米，=2.86。具体数据见表 1 和表 2。 从表 1 我们可以看到，如果按传统的住房可支付指数（HAI） ，中等收入的城市居民是买不起宽敞住房的（每人 32.09m2，如果是三口之家那就是 90100 m2） 。如果城市居民住房支出占可支配收入的 50%，用 HAI计算 17 个城市里面有 10 个是买的起房的，可是我们查看山东省统计年鉴发现，居民的消费已经占居民可支配的 50%以上，如果排挤其他消费肯定会影响居民的生活质量，对经济增长没有
9、什么好处。有人说，为了让中等收入的市民买的起房子可以让人均住房面积小一些，从 HAI 指数看，住房面积要缩到 1/4-3/4 不等普通市民才能买得起。这明显影响居民的效用。现在我们来看考虑了居民收入增长的 HHAI 指数，我们发现有 10个城市能支付的起现在的房价，济南、青岛、日照等城市的房价存在实质性偏高。本文对山东省房地产调控提以下几点建议。 第一，空间方面。表 1 显示山东省不同市的房地产发展状况是不同的，其中济南、青岛、日照的房地产泡沫最大，需要引起当地政府足够的重视，实行严厉的房地产调控措施，在增加有效供给的同时，认真贯彻中央的限购令政策，打击投机行为；对烟台、泰安、威海、菏泽的房地
10、产市场要进行适当的调控，主要是增加住房的有效供给；对其他 10 个城市要进行有效的监控预防，一旦出现问题要及时解决。 第二，时间方面。房地产业正在发展过程中，同样人们的收入也是动态的。我们要防止房价的增长速度快于人们的可支配收入增长的速度。政府对有潜力的市民（如刚毕业的高级知识分子）可以设计一些制度上的安排，让他们能够买房。虽然就现在来说他们的收入不能买的起房，但他们的未来的预期收入是很高的，用 HHAI 指数测算他们是能买的起房子的，政府要在他们按揭还债的前几年给与帮助。 第三，结构方面。从表 2 发现全国居民可支配收入能够达到平均可支配收入的人口占 50%。本文认为，政府在规划房地产发展时
11、要控制住房结构。具体做法是一般商品房占 40%，对应 40%的中等偏上及以上居民，但考虑到中国人多地少的国情和国际经验，不建议建设太多大型高档住房，每套应在 100m2 左右；限价房和经济适用房占 40%，对应 40%的中等及中等偏下居民，每套在 6090m2 之间；廉租房占 20%，对应低收入和最低收入者，每套面积 60m2 左右。表 2 显示他们有的根本无力支付房租更别说买房了，政府要对他们进行住房补助。 参考文献： 1任宏，王林.中国房地产泡沫研究M.重庆：重庆大学出版社，2009. 2宏观经济研究院投资研究所课题组.居民住房支付能力评价指标比较与分析J.宏观经济研究，2005（02）. 3魏国平.我国居民住房消费分层与住房结构调整研究J.改革论坛，2009（10）. （作者单位：上海大学社会科学学院）
