1、房地产业将迎来市场化、科学化调控的春天最近落幕的十八届三中全会，对房地产看上去只字未提，但公报在社会、经济、政治等各方面的改革目标，对房地产行业的影响都至关重要。联系习近平总书记 2013 年 11 月在第十次中央政治局集体学习会上的讲话，我们认识到，总书记对于住房保障、政府与市场关系等的讲话与三中全会公告高度一致，两个会议堪称二三十年来，直接和间接研究中国房地产业发展最高规格的会议。三中全会绘制的全面深化改革路线图，将为房地产业带来市场化、科学化调控的春天。 一、市场起决定性作用将形成房地产调控长效机制 经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起
2、决定性作用和更好地发挥政府作用。这意味着，之前以行政手段为主的房地产调控，在三中全会之后将逐步被市场化手段所取代，这条内容包含两层意思，一是调控不再是人为打压，而是市场为主导。二是转变政府职能也意味着放权，今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主的差别化税收、金融、法律等手段的调控。 至此，公众对房地产调控长效机制的期盼，在三中全会公告中找到了答案。笔者认为行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将逐步退出，但现行的限制性措施，尤其是一线城市短期内会继续执行。长远来看，市场为主导的房地产行业将拥有常态化发展空间和稳定的外部环境以及以法律法规为依托的制度性保障。
3、 二、建立现代化财政制度，减少土地财政依赖 三中全会公告明确“建立现代化财政制度” ，完善立法、明确事权、改革税制、稳定税赋、透明预算、提高效率，发挥中央和地方两个积极性。当前，房地产发展最突出的问题表现在两个方面，一方面是地方政府对土地财政过度依赖，地王频现；另一方面，一线城市房价高涨、压力过大。而财政制度改革将从根本上改变这一状况。 三中全会明确指出， “改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度” ，地方政府财权将得以扩大，中央将事权上收也将在相应领域负起更大责任。进一步的改革将解决省级以下政府财权划分不明朗的问题，使得从中央到地方的各级政府的支出责任都明晰化。而在通
4、过改革建立合理的架构后，为了实现制度稳定性，应以法律形式将央地财政关系固定下来。 这样一来，地方政府支出压力减少，对土地的依赖也将降低，出让金回归合理，也使房价有回落空间。但对于一线大城市，由于市场供需矛盾短期内难以缓解，因此，这些地区短期房价下降的可能性较小。 三、完善城镇化健康发展体制机制，从供需上调节房地产 房价之所以高，与城镇化规划有关。城镇化 1.0 版本的“摊大饼”模式，将基础设施、社会福利、就业机会等优势资源都集中到一二线大城市，造成了人流也集中到这些地区，而大城市的资源是有限的，土地是固定的，必然导致资源紧张，房价上涨。 因此，要降房价除了土地财政要解决，还要实行以人为核心的
5、2.0版的城镇化设计，要充分发展三四线城市，在空间上调节资源，调整布局，扶植产业，增加就业机会和宜居生活环境，提高三四线城市及城镇综合承载力，分流涌向一二线大城市的就业人员，缓解大城市住房供应的压力。在中国版图上把房地产发展空间定位，一二三四线城市及小城镇均衡发展，实现从供应和需求上调节房地产。 此外，赋予农民更多财产权利，建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这意味着农村的集体土地可能确权并允许上市。一方面这将有利于农民融入城市保护其财产利益，另一方面农民土地的自由流转，集体土地大量的潜力被激发，增加土地供应从而降低地价、房价。同时，由于农民土地可不经过政府征用
6、，直接上市交易。这样，地方政府操控土地的能力减弱。 这其中涉及到小产权房的问题。市场上存在大量小产权房，由于政策原因搁浅空置，资源严重浪费。三中全会不可能提小产权房，但是能看出其对小产权房的解决思路是以疏导为主。具体的做法，笔者认为应采用“开前门、堵后门”的方式。即针对已经存在的小产权房，在补交了一定的土地出让金，补办了相关手续后，可以进入市场，但对之后出现的小产权房，应从严从重处罚，甚至可以动用刑罚。在这个基础上，将集体土地纳入市场流转，作为增加土地供应的一个渠道。另外，进入市场的小产权房也可以在一定程度上缓解新建保障房的压力，尤其是加大对城市外来人口的住房供应。 四、税制改革 “两个鞭子赶
7、羊群” ，建立租售并举的房地产市场 土地供应不足的直接后果是房地产市场供小于求，一线城市供需矛盾更为突出。要彻底改变这一现状就必须增加供给，但并不只有多建增量住宅这唯一途径。通过税收调节存量住房，建立租售并举的房地产市场是大势所趋。 市场上存在的小产权房、空置房、存量房都可以盘活成供应产品，缓解供需紧张的现状。现在北京的自住型商品房和上海的共有产权房都存在量大、边远、空置、套利、政府缺钱等问题，加上征地拆迁成本加大，土地供应量受制约，分配和退出机制不健全，应该适当降温，在把保障房建设和供应转向以棚户区改造和旧城改造为主的同时，把政策的主线转向通过税收政策合理引导存量房进入租赁市场，加大租赁产品
8、的供应。 但是不得不承认，开发商手中的空置房，炒房者手中的空置房，市民手上的二手房，其囤房的目的大多是为了待价而沽，等待大涨之后抛售。据调查，全国连续 6 个月“黑灯”的空置房，足够 2 亿多人居住。将这些资源盘活，能极大地缓解市场上的供应问题。但是，如何盘活？ 三中全会公报提出税收制度改革，这意味着房产税将会对稳定租赁市场的培育发挥作用。房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，但可以将房产税、交易税和法律制度相结合，将其设计成为市场“高压线” ，规制人们的行为，逼出闲置房进入租赁市场。 简单来说就是“两个鞭子赶羊群” 。即一方面实行差别化流转税，对于在基本居住需求之内乃至少量投资需求的转让，
9、可以降低交易税，对于以投资为目的转让则收取高额交易税，并通过法律手段遏制阴阳合同、吃差价等行为，使其投机成本加大，无利可图。另一方面，对于在交易碰壁后转入囤房的则征收房产税，使其“持有不起” 。与此同时，政府采取疏导政策，对于被“两个鞭子赶出”既不能卖又不能囤的这部分房屋，利用减免房产税、租赁税或使用其他鼓励政策，吸引其流向租赁市场，让他们将投资投机转为出租获利。 当然，疏堵结合，综合设计房产税制，建立起租售并举的房地产市场，需要建立在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上审慎制定综合改革方案。 由于北京、上海这两个城市分别是我国政治中心和经济大都市，有许多复
10、杂的因素难以逾越。因此，包括这种税制在内的综合试点可以在广州、深圳等一线城市中选取一个，在杭州、苏州、南京、无锡等过热城市中选取一个，在郑州、太原、昆明、贵阳、温州等趋冷城市中选取一个，在三个不同类型的城市分别展开。为配合综合改革试点，要放权试点城市参照上海“自贸区”的做法，通过地方立法，完善房地产地方法规、规章，并进行住房普查，开通本城市的住房信息系统，普查和信息系统的运转暂时仅限于该试点城市独立且封闭操作。 综上，笔者认为，三中全会确立市场化、科学化的房地产调控，对行业发展将起到制度性的保障。但这不意味着开发企业的日子会更好过。稳定的政策预期和市场环境，使得企业有机会平等竞争和自由竞争，但健康、多元化的市场对企业的要求也更高。市场对企业的考验永远是最严格的，多元化的市场格局下，能否把握真实的市场需求，生产出符合宜居、环保、有竞争力的住房产品从而塑造产品品牌及企业品牌，是否具备较强的资金实力和融资能力，即“真功夫”和“真金白银” ，是决定企业未来生存发展的最关键因素。 李美婷/责任编辑
