1、房价波动异常的行为金融学研究摘要：房地产市场在发展的过程中出现了一些异常现象，传统金融理论面对这些异常现象无法给出令人信服的解释，现以行为金融学的噪声交易理论、反馈机制、羊群效应，对房价波动异常现象进行解释，并在此基础上寻求相应的对策，以此来稳定房价在一个合理区间、促进房地产市场健康发展。 关键词：行为金融学；反馈机制；噪声交易理论 一、我国房地产市场发展现状 （一）房地产市场现状 房地产市场是中国经济过去二十年非凡增长纪录的基础。在看到中国房地产市场的炽热需求对中国如此宏伟的增长规模的贡献的同时，不可否认，由于房地产价格非理性快速增长所引致的逐渐膨胀的房地产泡沫已经成为中国面临的最大经济风险
2、之一。 前些年，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题成为了人们关注的焦点。尤其是 2009 年下半年至 2012 年初，房地产市场投机氛围炽热，房价飞速上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。房地产市场的不成熟，税率制度、相关政策的不完善以及房价的不可预测性等原因，房价才始终没有回归到一个合理的价位。 （二）房价收入比远超国际最高标准 “房价收入比”是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。按世界银行的标准， 发达国家的房价收入比一般在 1.85.5 倍之间，发展中国家合理的房价收入比一般在 36 倍
3、之间。而我国目前全国的房价收入比已超过 7.8 倍，北上广深等地的房价收入比则更高，20-30 倍已成为普遍现象。 （三）房屋空置率仍高 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际惯例，商品房空置率在 5%10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%20%之间为危险区，要采取一定措施，加大商品房销售力度， 以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率高达 50%以上。这种积压是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，对金融的系统性风险更大。 二.关于房
4、价波动影响因素的研究 （一）基于传统观点 学者从房产供求，政策等角度分析了影响房产供求的因素。影响房地产价格形成的因素众多，本文通过总结相关文献可以得到房价波动的影响因素，涉及经济发展水平，以及财政、货币政策，外资净流入等。 （二）基于行为金融学观点 尽管行为金融学最早用于解释资本市场，不过现在越来越多用于解释房地产市场价格异常波动。 （1）动物精神与房价预期 家庭抽样调查表明，随着房价上涨越来越快，房价会持续上涨的大众认知会被强化，投资机会空前之好的感觉也会进入大众认知。这种反馈与观念、事实的传播互相作用，进一步强化房价持续上涨的信念。在行为金融学理论中，居民的预期是有惯性的、向后看的，而不
5、是理性的。（2）前景理论与损失厌恶 前景理论是行为金融学的理论基础，主张用价值函数取代效用函数。价值函数的形状是一条中间有一个拐点的 S 形曲线。在盈利部分是凹函数，在亏损部分是凸函数。这意味着人类的风险偏好是不一致的，是损失厌恶者，存在处置效应：赢利时，愿意较早卖出，获利了结；无损时，继续持有。在房地产市场繁荣时，以接近买方报价迅速卖掉房产；在房市衰退期间，由于要价高于买方报价，交易等待时间延长，成交率也低于市场繁荣时期。 （3）有限理性与通货膨胀幻觉 人类受到有限理性的困扰，一个突出的表现就是存在通货膨胀幻觉。主流经济学家认为经济决策是基于理性行为的，因而根本就没有什么货币或通货膨胀幻觉。
6、不过，在行为金融学家眼里，经济中充斥着通货膨胀幻觉。由于住房抵押贷款期限长、利率固定，通货膨胀幻觉对房地产市场影响更胜于劳工市场，存在货币幻觉时，低通货膨胀会刺激房价上涨。 三、针对房价波动异常现象的对策 为进一步稳定房地产市场，中央和各地相继出台了不少政策措施。不少专家和学者也提出了诸多的建议和意见。结合实际的思考，从行为金融学的角度来考虑，认为要解决房价波动异常的问题，需从以下几个方面进行。 （一）政府行为是使房价回归理性的核心 为抑制房地产泡沫、稳定房价，首要是要求政府严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，在保障自住需求的同时抑制投
7、资投机，合理引导住房需求，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 1.抑制通货膨胀。宏观经济的变化将引起房地产的供需调整，进而影响房地产投资和价格的变化。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。物价上涨导致劳动力成本上升，建筑材料和能源价格居高不下，投机需求膨胀，从而推动房价水涨船高。当务之急是要抑制通货膨胀及其预期，使物价恢复到合理水平，从源头上遏制房价非理性增长。 2.提高投融资成本。采取措施提高投融资成本，维持偏紧的信贷环境以抑制市场热情，抑制不合理的住房需求，把房地产市场调控政策落到实处。 （1）限购令不可不用，适可而止。限购在有效抑制了房市的投机需求之后，也损害了
8、不少无辜的自住型购房者利益。 （2）提高房地产信贷成本。提高房地产贷款首付款比例和利率水平，提高信贷门槛，严格信贷审批环节，确保贷款者购房真实自住与交易背景。 （3）税收办法。为增加投融资成本，税收办法是必要措施之一。除了继续严格贯彻落实当前已有的房产税政策之外，还可以推出新的税种如资本利得税以及住房空置税来抑制不合理需求。开征空置税，这要比开征房产税更精确、更直接，可避免错伤无辜的自住型购房者，长期内也比“限购”更有效。 3.建立科学的住房保障供应体系。重点抓好保障性住房和普通商品房建设，大力兴建保障性住房，兴建公共租赁住房，加强金融支持，推动制度建设。同时还要注重健全规范房屋租赁市场，保障
9、租房者权益，鼓励租房。除了自住之外的多余住房必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。只要房源供应充足，房价自然会回落，投资住房的收益率回落到社会平均收益率。而征收住房空置税是扩大房源的可行措施。 4.其他可行措施。地价拉动了房价，因此政府少占土地是一条可行方案。为此政府可以加强老城区改造，拆除危房旧房改做保障房和廉租房，即增加旧的住宅区的经济实用性，尽量减少占用耕地等生产性土地。总之，房地产金融“牵一发而动全身” 。决策者应当小心谨慎地为楼市逐步降温，而不能冒着经济硬着陆的风险为房地产市场紧急刹车。 （二）商业银行行为是使房价回归理性的基础 金融是经济的核心，银行是国民经济的命脉。金融
10、支持是房地产市场发展的必要条件，因此商业银行的行为在抑制房地产泡沫进程中发挥着举足轻重的基础作用。 1.商业银行等金融机构在落实宏观政策的同时，适时做好结构调整，调整房地产信贷重心和结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的建设，优先满足具有偿还能力的家庭购买自住住房的贷款需求，引导房地产市场回归理性。 2.要尽快建立和完善房地产市场信贷风险预警预报体系，切实提高风险预警能力，加强贷后管理，注重偿还风险的预测。银行业充足的资本、完善的风险预报体系会使其在因房地产泡沫破裂所可能导致的金融危机中受到的负面影响减小。 3.各商行要加强与房地产开发企业的沟通，引导企业适时适当采取降价措施，正
11、常回笼投资资金，按时归还银行贷款，减少不必要的财务支出，防范由于房地产开发企业资金链断裂而引发的房地产信贷风险。 （三）房地产企业行为是使房价回归理性的关键 由于央行出台了一系列紧缩性货币政策以及限购、限售、限融资等房地产调控政策，这导致房企资金不能尽快回笼，融资之路不畅，面临着信贷紧缩与销售萎缩的双重压力。 如何应对信贷紧缩的局面？房地产业是周期长、收益高、风险高、资金密集型的投资行业。目前，中国多处房地产企业的主要融资手段是银行间接融资，融资渠道单一，上市融资、债券融资、非上市股权融资以及房地产基金等融资手段的运用近乎空白。房地产企业应大力发展多元化的融资途径，一方面，房地产企业通过改变目
12、前融资渠道单一的局面，有效防范资金链断裂风险，同时有利于降低融资成本，促使房价得到合理控制；另一方面，可以改变房地产金融风险过于集中在银行的现状，有效防范因房地产市场的波动而引发的金融风险，可以将因房地产泡沫破裂所可能导致的金融危机带来的影响降低到最小程度。 在减轻销售紧缩的压力方面，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择， “以价换量”的策略已经在国内楼市取得明显成效。 房地产泡沫不是一朝一夕形成，要想把房价稳定在一个合理的位置也不是一早一夕能做到的。因此这将是一个长期的过程，需要多方主体共同努力，政府、商行、房企缺一不可。在这种情况下，这些措施对抑制投资需求，化解房市风险，形成完善的房地产市场，实现经济稳健可持续发展，具有不可替代的作用。 参考文献 1况伟大.预期、投机与中国城市房价波动J.经济研究，2010（9）. 2袁志刚，樊潇彦.房地产理性泡沫分析J.经济研究，2003， （3）. 3彭惠.信息不对称下的羊群行为与泡沫.金融研究，2000，245（11）.
