1、物业服务合同纠纷案件审理中的难点问题探析摘 要 物业服务合同案件类型较为新颖，相应的法律法规相对滞后，导致法院在审理该类案件时遇见困难较多，本文将对当前基层法院遇见的物业服务合同纠纷案件进行剖析，并提出相应的对策。 关键词 物业服务 审理难点 业主委员会 作者简介：徐锵波、陈海欧，浙江省永嘉县人民法院代理审判员；叶晓盛，浙江省永嘉县人民法院司法警察。 中图分类号：D925 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）03-064-03 改革开发以来，随着房地产市场的高速发展，住宅形式逐渐呈现小区化，物业公司随之产生，并趋于行业化，因该行业产生时间较短，在提供物业服务的过程中，不可避
2、免的产生了一系列问题，其中尤以物业公司与业主之间的矛盾纠纷最为突出，大量的物业服务合同纠纷涌入法院。该类型纠纷较为新颖，相应法律法规不够健全，加之相关政策又明显滞后，法官在审理过程中面临诸多难题。本报告以浙江省永嘉县人民法院 2008 年以来审理的 106 起物业服务合同纠纷为基础，对法院审理物业服务合同过程中出现的难点问题进行梳理和分析，并提出相应的意见及建议。 一、法庭受理物业服务合同纠纷现状 从 2008 年起，永嘉法院共受理涉及物业纠纷案件 106 件，包括物业管理纠纷 10 件、物业服务合同纠纷 96 件，涉案标的总额仅为 357174 元。所有案件均为物业公司起诉业主要求支付物业费
3、，其中仅有 1 起案件由业主提出反诉要求物业公司赔偿未履行义务造成的经济损失。 在该 106 起纠纷审理过程中，适用简易程序审理 78 件，其余 28 件案件均因被告无法直接送达应诉材料而需公告送达转为普通程序审理。结案方式中以双方调解结案 57 件，原告撤诉结案 28 件，1 件因双方已约定仲裁而由法庭裁定驳回原告起诉，以判决方式结案 20 件，无一提起上诉，申请法院强制执行 14 件。而唯一一起业主提出反诉的案件以双方达成调解协议，业主撤回反诉告终。 详见图表： 二、审理过程中存在的难点问题 由于物业服务合同纠纷涉及“民生”问题，且存在标的小、数量多、双方矛盾突出、业主文化水平各异、容易引
4、起群体性效应等特点，导致案件程序及实体处理方面均面临诸多问题，若法院处理不当则会激化矛盾，引起不良的连锁反映，甚至威胁到社会稳定。故如何解决这些难点问题，成为法院妥善化解物业服务合同纠纷的必须解决的首要问题。通过对过往审理的案件进行梳理和分析，笔者认为，当前的审理过程中主要遇到的难点问题包括以下几方面： （一）应诉材料送达困难 有一句人所共知的法律格言：“正义不仅应得到实现，而且要以人们看得见的方式加以实现” 。用最通俗的语言解释，这句格言的意思是说，案件不仅要判的正确、公正，并完全符合实体法的规定和精神，而且还应当使人感受到判决过程的公平性和合理性。这就要求法官在审理案件的过程中不仅要做到实
5、体公正，更应重视程序合法、公正，而应诉材料的送达则是确保程序公正的最重要的环节。 当前的实务中，大多数的物业服务合同纠纷均是物业服务人以批案的形式将业主诉至法院要求支付物业管理服务费，由于涉及业主人数众多，法庭在送达应诉材料时遇到诸多困难。瓯北法庭受理的 106 件案件，采取法院专递邮寄送达 13 件；法院工作人员直接上门送达或通知当事人自取送达 55 件；留置送达 10 件；公告送达 28 件。分布比列详见图表： 造成送达难问题主要原因包括几方面：（1）邮局及法院工作人员一般在白天寄送邮件或直接上门送达，而部分业主白天外出工作，家中无人；（2）法院工作人员上门送达时，当事人故意避而不见；（3
6、）部分房屋空置或出租给他人居住，无法联系到产权人；（4）双方矛盾突出，业主拒收法院材料；（5）送达工作量大，法庭人手不足。 针对送达难问题，笔者认为可以从以下几点入手加以解决：（1）充分发挥诉前调解效力，在当事人就物业服务合同纠纷向法院起诉时，可先引导其到诉前调解办公室进行诉前调解，由工作人员即时与有联系方式的当事人进行沟通，了解纠纷产生的原因，建议其到法院进行诉前调解。对于已到法院进行诉前调解而未达成一致协议的当事人，可直接送达应诉材料，或者要求其填写地址确认书，避免今后无法送达；（2）转变送达时间，由工作人员利用中午、晚上、周末等休息时间上门进行送达；（3）针对故意逃避或者拒收材料的现象，
7、可由经办法官直接上门送达，向当事人做好说明解释工作，耐心、细致地向其讲明道理，告知相应的诉讼权利，消除当事人的误解以及抵触情绪。既可以化解送达难问题，又有利于经办法官了解案情，同时对于矛盾争议不大的当事人可以直接进行调解，促使双方及时化解矛盾，避免诉讼资源浪费；（4）创新送达方式，在原有的邮寄送达、直接送达、留置送达、公告送达等送达方式的基础上，合理的利用电话录音、手机短信送达、邮件等新型送达方式，将两者有机结合，以达到提高送达效率的目的；（5）合理利用公告送达，对于尝试多种送达方式均未成功的案件，可以将受送达人姓名、涉及金额、相应诉讼请求列出清单，在小区公告栏、人流量较多的出入口、受送达人居
8、住的楼梯口等处粘贴，指明受送达人应在多少时间内到法庭领取应诉材料，否则视为公告送达。 （二）物业公司追讨物业费用的诉讼时效问题 由于物业服务的特殊性，多数物业公司均是在业主长期拖欠物业费后才向法院起诉，因此是否已超过诉讼时效成为当前实务中，业主提出程序上抗辩的主要理由之一。 民法通则第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 ”第一百三十七条又规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算” ，可见普通民事纠纷的诉讼时效为知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内。物业公司追讨物业费用属于普通的债权请求权，又不属于法律规定的特殊情况，理应适用两
9、年的诉讼时效。但是如何确定诉讼时效的起算时间？因为物业服务是一种持续性的行为，物业费也随之不断的生成，如何确定权利被侵害之日成为争议的焦点。 当前存在两种观点：有一种观点认为物业费的收取依据是前期物业管理服务合同，因此应该将这段合同持续期间产生的所有物业费视为一个整体，而业主每个季度或半年交纳物业费的行为则视为整体债务的分期履行，根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算” ，故追讨物业费的诉讼时效应从物业管理服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日开始计算；另一种观点则认为既然物业管理服
10、务合同约定业主需要按照每季度或者半年的方式按期交纳物业费，那么每一期的物业费应视为独立的债务，故诉讼时效应按照每一期相应的履行日期分别计算，而不从最后的履行日期开始计算。 笔者倾向于赞同第二种观点，笔者认为第一种观点中“有关诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算”的说法缺乏实际操作性，由于物业服务的特殊性，使得物业服务工作具有相对的稳定性及持续性，物业服务合同的履行期限短至一年，长至十几年。对于履行期限较长的物业服务合同，如若依照最后一期履行期限确定其诉讼时效，则会发生与法律设立“诉讼时效”的立法目相悖的情形。法律设立诉讼时效制度的主要目的是唤醒“权利睡眠者” ，督促权利人及时行使权利
11、，限制权利行使的时间，避免权利被滥用。既然物业管理服务合同已经约定业主需要按照每季度或者半年的方式按期交纳物业费，故在每一期履行期限届满之后，若存在未交纳物业费的业主，物业公司理应知道自身的权利被侵害，须及时行使追讨的权利。但若存在诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算的规定，物业公司就可能会怠于及时行使向业主追讨物业费的权利，选择在合同履行完毕或解除或终止之后再提起诉讼，而实际上从业主逾期之日至合同履行完毕或解除或终止的时间可能已长达数年之久，业主完全有理由基于时间相信物业公司已经放弃要求其支付物业费的权利。在这时物业公司向法院起诉要求业主支付物业费，而业主又无法以超过诉讼时效为由提出抗辩，
12、显然不符合立法目的，使诉讼时效期间在物业费纠纷案件中起不到督促物业服务企业及时行使权利的作用，不利于社会交易秩序的稳定。 另一方面，笔者认为诉讼时效制度的价值目标是平衡保护当事人的利益，在其本身不利于保护债权人利益的情形下，在审理过程中，法院应充分认定案件中存在的诉讼时效中止、中断、延长情形。对于物业公司，为了避免超过诉讼时效问题发生，应做好已催缴物业费证据的保存工作，包括以下几方面：（1）直接上门催缴，需让业主签收好催缴回执单；（2）通过邮寄方式催讨的，需在信封上注明“物业管理费催缴函及欠费期间” ，并保存好回执单；（3）张贴催缴通知单，需拍照留底；（4）及时申请人民调解委员会进行调解或向法
13、院起诉。 三、业主与业主委员会的关系 在庭审过程中，部分业主提出物业公司依据的物业服务合同是业主委员会与物业公司签订的，其中很多条款违背本人的意愿，认为业主委员会不能代表其签订合同，同时根据合同相对性，物业公司也不能将其作为被告诉至法院。究竟业主委员会与业主之间是何种关系，其行为能否代表业主意愿？ 详细解读物权法有关业主的建筑物区分所有权的相关规定，已经很明确的规定业主可以设立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会是小区内业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力，业主委员会代表业主与物业公司签订的合同应对全体业主具有法律效力，
14、其中的所有权利、义务应由全体业主承担，业主以并非合同当事人为由提出抗辩的理由是不能成立的。如果业主认为业主委员会签订的合同损害了自身的利益，可以请求人民法院予以撤销。业主在业主委员会签订合同之后未提出要求撤销的诉讼，而在庭审过程中以合同违背自身意愿、损害合法权益提出抗辩的，法院是不予支持的。 四、如何认定业主实体上的抗辩理由 （一）未完全履行约定义务 1.未履行清洁、维修等基本义务 在案件审理过程中，部分业主提出物业公司没有履行打扫环境卫生义务，导致小区环境脏乱影响正常生活或小区基本设施发生损害后多次通知物业公司维修，而物业公司不予理睬，导致遭受损失的抗辩理由。笔者认为，业主发现物业公司在提供
15、物业服务的过程中存在以上过错时，理应及时提出要求减少相应物业费或者解除合同，若合同履行期间业主从未提出相应的要求，而在物业公司诉至法院要求追讨物业费时提出服务存在瑕疵而拒绝交纳的，应不予支持，否则容易形成“业主欠费服务质量下降更多业主欠费服务更差”的恶性循环，最终影响全体业主正常生活。 2.未履行安全保障义务 在司法实践中，亦存在部分业主以物业公司未尽到安全保障义务导致财物失窃、人身损害为由要求物业公司赔偿损失或以此拒付相应的物业管理费用的情况，在法院审理过程中，如何界定物业公司的安全保障义务成为一个难点问题。 物业服务公司对业主的人身、财物安全是否具有保障义务？这个答案应该是肯定的，虽然从物
16、业管理条例 、 物权法到 2009 年颁布的最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释均未对物业公司的安全保障义务做出明确的规定，但是根据物业管理条例第三十六条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，而一般的合同中关于物业公司需在维护公共秩序、安保方面进行管理的规定应理解为包括物业公司对业主的安全保障业务的规定。另外从常理及实践上出发，业主选择任何一家物业公司时肯定是基于对其能够为住户提供舒心，安全的居住环境，能够保护住户人身、财物安全的信赖。 既然物业公司对负有安全保障的义务，那么在相应的诉讼活动中，一旦业主
17、提出物业公司未尽到安全保障义务导致财物失窃、人身损害要求赔偿或以此拒付相应的物业管理费用答辩时，法院是否一律予以支持？笔者认为这个答案应该是否定的，物业的安全保障义务是具有一定的限度，并非无限责任。在庭审过程中，物业公司需对其已尽到相应的责任进行举证，主要包括以下几方面：（1）保障安全、预防危险的措施是否合理。物业公司需要提供证据证明自己已经对保障业主财物、人身安全采取合理的、恰当的措施。如是否已配置合理的安保人员进行值班、看守、巡逻，有无在通道等明显位置设置监控设施等。 （2）在发生危险后，有无采取合理的措施。当危险发生时，物业公司应尽力采取措施制止、消灭危险，如果没有采取积极措施或者采取的
18、措施不合理而造成损害，则应承担相应的责任。 （3）过往的小区安保工作的总体状况是否良好。如总体情况良好，一般可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，一般可以认定物业公司有过错。 实务操作中，如物业公司已经按合同全面履行了安全保障注意义务，也不存在明显过错，在业主以财物失窃、人身损害作为拒绝交纳物业管理费用的抗辩理由时，法院不予支持。如果物业公司确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。 （二）房屋空置未享受物业服务 当前的社会中，一人拥有多套房产的现象较为普遍，部分房屋出现空
19、置的状态，导致一部分的涉案当事人提出自己并未居住在该房屋中，因此也没有接受物业公司提供的物业服务，未享受权利而要求其承担义务，显失公平。 笔者认为，这种抗辩理由亦是不能成立的。虽然作为房屋的所有权人并未实际居住在该房屋中，无法接受物业服务公司提供的服务，但是房屋却是客观存在的。而物业公司是接受全体业主的委托为群体的利益对建筑区划内的建筑物及其附属设置进行管理服务，包括对公共设施进行维护、公共秩序进行维持、环境卫生进行打扫、公共安全进行保障等各方面的服务，房屋的空置并没有减少物业服务公司的义务，相反空置的房屋已经接受了相应的物业服务，作为所有权人理应承担起相应的义务。 （三）房屋已经出租，应由承
20、租人承担义务 作为房屋所有权人，能否以房屋已出租他人，理应由承租人承担相应的义务提出抗辩。笔者认为虽然房屋实际并非所有权人本人居住，其本人也未享受的物业公司提供的物业服务，但房屋所有权人是在收取租金之后才将房屋出租于承租人，其已经享受了房屋出租带来的收益，理应对房屋产生的相应债务承担给付金钱的义务。同时根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释第七条及浙江省高院民一庭 2011 年印发的关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）第十条的相关规定，即使业主与物业服务人、物业使用人达成特别约定由物业使用人交纳物业费的，在物业使用人未交纳物业费后，物业服务人可以直接向物业使用人主张相关权利，也可以要求其与业主承担连带责任。可见作为房屋所有权人的业主是不能以房屋已出租作为拒绝交纳物业费的抗辩理由。 五、结语 所谓“家和万事兴” ，作为个人休息、生活的中心， “家”对于每一个人都具有极其重要的意义，因此如何妥善处理好业主与物业公司之间的关系将直接影响百姓的正常生活与社会稳定安宁，作为审判机关，法院应始终坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，努力探索诉调衔接的纠纷处理模式，通过简易程序和小额速裁程序等方式，不断完善物业服务合同纠纷快速处
