1、1个人住房按揭中银行风险的防范目前按揭市场的实践向广大的银行工作者提出了迫切的理论需求，个人住房按揭市场急待实现规范化、法制化。为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行研究。 一、个人住房按揭的内涵及法律特征 个人住房按揭是由银行、房地产开发商和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险“，贷款风险系数趋于零，其实这种观点
2、是非常片面的。银行在按揭业务中同样存在风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。 个人住房按揭最显著的法律特征是涉及两个合同、三方当事人。两个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，后者则是前者的补充，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。三方当事人是指开发商、购房人和银行。开发2商和购房人之间是房屋买卖关系，银行与购房人的关系则包含借贷关系和抵押关系。 二、商业银行在个人住房按揭中
3、的主要风险 在个人住房按揭的两个合同、三方当事人之中的任何一个环节发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及银行信贷资产安全。因此，在个人住房按揭中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险： （一）来源于开发商的风险 1.开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或这携款而逃，此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。 2.开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。 3.由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违
4、约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。 4.开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险。 （二）来源于购房人的风险 1.购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。 2.购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。 33.购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。 （三）来源于银行自身的风险 1.银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。 2.银行在订立合同时因签章不规范导致合同未
5、成立或者合同无效从而危及银行权益。 （四）其它因素导致的风险 在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。 三、建立防范机制，化解银行在个人住房按揭中的风险 个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银
6、行风险进行有效的法律防范是维护银行信贷债权的根本所在。银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑。 （一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制 在这种风险化解机制下，有必要要求在购房人未取得房证阶段，由4开放商承担阶段性连带担保责任。当购房人不能按合同偿还借款时，此时开发商负连带保证责任。 （二）保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭银行风险转移机制 1.购房人所购房屋的财产保险。在实际工作中绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人“。由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反保险法的规定，该保险法律关系是无效的
7、。应在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿“。 2.购房人的人寿保险。可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。 3.开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。 （三）提高认识，强化管理 建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防5范和化解风险的目的。 当前在我国商业银行面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过建立商业银行信贷风险防范的外部法律机制和内部管理机制，从法律和制度的层面，从外部和内部两个方面来防范、化解银行风险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。
