1、1中国宏观经济形势与房地产调控（中国社会科学院城市发展研究中心主任 牛凤瑞）对中国宏观经济形势判断与房地产业宏观调控有密切联系。政府部门、学界和企业界判断问题有不同的逻辑。由于学科背景不同，知识结构和把握的信息不同，学界对同一问题也会有不同的认识。即使是有相同的学科背景、知 识结构和信息把握，由于价值取向不同，不同学者对同一影响变量也会赋予不同的权重。这里笔者对中国目前宏观经济形势和与其密切相关的的房地产业发展作一分析。一、中国经济较快发展不等于过热中国经济总体状况良好，已有连续 5 年的 10以上的增长，大多数宏观经济指标（企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等）亦有好的表现。
2、中国经济并非不存在问题，增 强危机防范意识，警惕经济过热或过冷均属必要，但对中国目前的经济作出已经“过热” 的判断不能令人信服。首先，判断中国经济是否过热极为困难。一个国家（地区）的经济发展实质是一个自然历史的过程，其 发展速度主要取决于该国（地区）的复杂的内外部经济、政治、社会、历史、文化以及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而不主要取决于政府或经济学家们的计划或预期。目前的知识水平和技术手段还不足以使我们对影响一个国家（地区）经济发展的所有因素，特别是一些不确定因素进行全面的把握，因而也就不足以对一个国家（地区）适合的经济发展速度作出准确的预见。所以，适合的发展速度主要表现为事后的 认知
3、，而不是事前的 预见。断言中国经济目前发展过热以什么为参照系？为什么说两位数增长是过热，8左右是合适？发达国家没有出现过，中国就应不出现；某一发达国家曾经发生过的经济泡沫和金融危机，中国一定会重复发生；中国历史上没有过，当代中国就不会有，这样的逻辑推理是不成立的。纵观世界发展的 历史，不平衡 发展、差异化发展是常态。表现为在一个 时期内，一个（或某些）国家（地区）发展较快，其他国家（地区）发展较慢。各国、各地区齐步走的发展从来没有发生过。在中国 经济较快增长的现阶段，年度之 间的增长速度相差一、二个百分点；或者在发展到一定水平以后，增长速度降下来，均属正常现象。其次，国内外条件为中国经济较快发
4、展提供了可能。社会主义市场经济体制的建立与逐步完善为中国经济发展潜力变现提供了制度保证。以信息化为代表的当代科学技术进步，为 中国较少支付试错成本，发挥后发优势，推 动经济较快发展提供了支持条件。日益 发展的经济全球化， 为 中国发挥劳动力数量充裕、价格低廉的比较优势，保持一个较快经济发展提供了两个市场和两种资源空间。正在完成的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高投资提供了前提条件，从而成为中国经济较快发展的重要动力源泉。中央提出科学发展、和谐发展、全面 协调可持续发展则是中国经济保持较快发展的思想保证。日益改进的宏观调控为中
5、国经济稳定较快发展增加了保障条件。这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。第三，在现阶段中国经济较快发展具有必然性。 经济发展的存量、基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国 经济增速即使达到两位数，增长总2量也只有 2000 多亿美元，人均增量不过 200 多美元；美国经济增速即使仅有3，经济增量亦达四千亿美元之巨，人均增量 则达 1000 美元以上。党的十七大报告指出，科学发展观第一要义是发展，必 须坚持把发展作为党执政兴国的第一要务，以经济建设为中心是兴国之要，是我 们党、我们国家兴旺发达和长治久安的根本要求。中国是一个发展中的大国
6、，当代中国主要矛盾的主要方面是生产力发展水平相对滞后。中国要建设惠及 13 亿人口的全面小康社会，一切错综复杂矛盾的解决均有赖于一个又好又快的经济发展。这是十七大报告有关发展的真缔所在。第四，中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，是可以通过调整发展路径，加快科学技 术进步逐步得到解决的。对此中国政府和人民有这样的智慧和能力。目前中国的人均能耗水平只有欧盟的 1/3，美国的 1/7。据中国社科院城市中心潘家华等计算，2006 年中国制成品出口相当于折合净出口能源6.3 亿吨标准煤，约占全部能源消耗的 1/4。中国以自己较低的人均能源耗用已经为全球环境保护作出了巨大贡献。节能减排、保
7、护环 境是中国实现低成本发展、可持续发展的必由之路，也是 对国际社会作出的庄严承诺，与较快的经济发展并不存在非此即彼的关系。中国经济的又好又快发展既是中国和谐发展、可持续发展的必然要求，也是世界，特别是发达国家的福音。发达国家较高的生活水平，较低的单位 GDP 能耗，在一定程度上是以包括中国在内的 发展中国家较高的能耗为条件的。这是经济全球化的结果。中国 经济的较 快发展有风险，但 较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可以把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。借用社会学家孙正平先生分析社会问题的思维方式， 当代中国经济 有相当脆弱的一面，
8、但作 为大国经济又有其相当弹性的一面。这种弹性使得中国经济能够在面临严重变数的时刻因为拥有较大的调整空间而化险为夷。经济体制改革的深入和经济的快速发展更进一步增强了这种抗风险能力。警惕中国经济“ 过热”风险是必要的，但过份高估这种风险将支付极高的现代化建设成本。二、较高投资率是中国现阶段经济又好又快发展的重要保证学界通常把高投资率、固定资产投资快速增长作为经济过热的重要依据，把扩大消费作为中国调整经济结构的重要方面。其 实，较 高的固定资产投资在中国现阶段有必然性和合理性。首先，较高的储蓄率决定了中国现阶段较高的投资率具有必然性。较高的储蓄率既源于中国国民文化传统，也是中国作 为发展中国家特殊
9、的 历史发展阶段和相应的社会保障制度缺失之然。国民收入消费+储蓄，而储蓄投资+顺差。消费是当前的消费， 储蓄则 是未来的消费。 顺差是国民储蓄中暂时让度给外国居民的消费，投 资是暂时出让 的用于国内固定资产投资的部分国民 储蓄，是为了未来更多、更好地消费。在今后一个较长的发展阶段，中国 较高的储蓄率要求有较高的投资率来消纳，中国 较 高的储蓄率为较高的投资率提供了支撑条件。其次，中国经济社会又好又快发展有赖于一个较高的投资率。中国是一个发展中的大国，发展不足是当代中国社会主要矛盾的主要方面。发展中国家的基本特征不仅表现为物质生产供给相对不足，而且表 现为提高居民生活品 质提供服务的基础设施的严
10、重短缺。有一个 较长时期的较高的投 资率才能为中国建设全 孙正平：稳定问题新思维 ，经济观察报， 2007.11.7。3面小康社会，进而实现现代化逐步奠定物质基础，有一个较长时期的较高的投资率才能从根本上解决物质条件不足这一当代中国社会的主要矛盾。再次，较高的投资率是否导致经济过热，主要取决于投资结构的合理性，而不取决于投资的增速或投资率的高低。固定 资产投资既包括增加物 质产品生产能力的投资，也包括为提高广大居民生活水平提供服 务 的基础设施投资；既包括生产性的固定资产投资，也包括非生 产性、消 费性的固定资产投资。生 产性固定资产投资中，既有扩大生产资 料再生产的固定资产投资 ，也有扩大最
11、终消费品再生产的固定资产投资。城 乡 公用基础设施、交通运输 基 础设施、居民住宅、教育文化、医疗卫生、环境保护、旅游休闲、公共安全以及城市 综合承载力的增强等非生产性和最终生活消费品扩大再生产的固定资产投资为 社会经济运行和城市的运行提供物质支撑， 为居民物 质文化生活提供物质保障，与产能过剩（若有过剩应通过市场优胜劣汰）、 经济过热没有必然的因果关系。有需求、有效益的固定资产投资是中国国民经济又好又快发展的重要保证，也是加快推进以改善民生为重点的社会建设、文化建 设、生 态文明建设的物质 基 础。三、中国房地产业应有较快发展中国目前房地产投资约占社会固定资产投资的近 20。房地产投资快速增
12、长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的 70左右，所以房地 产业投资主要应视为消费性的固定资产投资。在城市化加速和工业化阶段，房地产业 首先满足的是住房的基本需求和改善性需求；投资性和投机性的住房需求最终要出租、要转手， 转化为满 足现实的住房需求。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的投资率将下降 67 个百分点。宏观调控的目的是优化产业结构，有保有压，区 别对 待，促 进产业结构更好地适应社会需求的变化。大规模 进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求，危
13、旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求， 这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，决定了未来几十年内中国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了一定历史时期内房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在是合理的、正常的。今后几十年是中国城市化加速阶段，每年城市人口将增加 1000 多万，2013年前后中国的城市化率将超过 50，2020 年中国的城镇人口将超过 7.5 亿。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市化有赖 于房地产的快
14、速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。2006 年末中国城 镇实有房屋建筑面积 175 亿，比 2000 年增长了130。 2006 年中国房地产 投资达 1.9 万亿人民币，比 2000 年增长 2.9 倍；房地产开工面积 7.9 亿，比 2000 年增长了 1.6 倍；商品房销售额达 2.05 万亿人民币，是 2000 年的 5.2 倍。2000 年以来中国城镇人均住房面积以每年 1.0 平方米左右的速度增加，2006 年末已达 27 平方米 。对于推进 住有所居，改善民生发挥了重要作用。据测算，2020 年中国城镇实有房屋建筑面积将达 400 亿，年均需要增加 资料来源：中国统计
15、年鉴 2007 ，中国统计出版社，2007.10。4房屋建筑面积 16 亿。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。房地产用地约占城市用地的 40左右，而合理的城市化用地是更集约的用地，与 农村居民占用地理论上存在着此消彼长的置换关系，不会对中国的农业安全构成威胁。适度松动土地和资金两个闸门，特别是土地闸门，增加房地产产品供给满足住房需求，不仅是抑制房价过快上涨，改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需，消化“过剩”产能（如果有“过剩”），降低过高的存贷差，增加就业，推 动国民 经济持续稳定快速发展等等具有重要现实意义。美国的“次贷风险”的教训固然
16、应该引起我们的警惕，但过度夸大美国次贷对中国房地产市场的影响，于中国房地产市场健康发展是有害的。中美两国国情、发展阶段不同，中国的房贷对象也完全不同于美国。基于中国房 贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构自身的内部治理结构。四、中国房地产宏观调控的主导方向应是增加有效供给年终岁尾，几个城市商品房价出现下降，或市 场交易量锐减，有价无市 ,这是事实。但作出中国房地产 市场已经出现拐点的判断为时尚早。2007 年全国房地产投资 2.52 万亿元，同比增 长 30.2；商品房竣工面积 4.78 亿，同比增长5.0；商品房销售面积 6.91 亿，同比增长 24.7；
17、70 个大中城市房价同比上升 7.6，年末商品房空置面 积 6756 万，同比下降 16.6。商品房 销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，表明影响房地 产 市场供求关系的基本面没有发生根本性变化。商品房价 涨涨落落是市场发挥配置房地产资源基础作用的基本形式。鉴于中国各地发展极不平衡和房地产市场的区域性，2007 年末几个城市商品房价的变化，与其说是中国房市拐点的到来，莫如视为这几个城市相对以往房价高速上涨的某种正常回归，或者是这几个城市对以往较高房价的一段时间的消化。住房有效供给不足仍将是今后几十年中国房地产业面临的主要矛盾的主要方面。中国住房的满足是一个首先满足部分社会群体的需求到满足
18、绝大多数人需求，由较低水平的满足到 较高水平满足的长期渐进的过程。中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过 程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业宏观调控长期主导方向，也是解决房地产市场问题的基础。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“ 阵痛”，同时也不能奢望市场化能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该担负起构建住房保障体系的责任。房地产发展关系国民经济又好又快发展，关系民生改善，核心问题是房地产开发 用地的升值收益合理分配，是统筹协调政府、市民、开发商、被征地农民（拆迁市民）之间的利益关系。在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系，但又
19、不能混淆的三个方面的责任：一是房地产行业的宏观调控。如前所述，主导方向是增加有效供给，任何有利于增加住房供给的方案都值得一试，任何防碍增加供给的政策都应慎之又慎， 综合权 衡利弊。二是房地 产市场的宏观调控。重视解决房价过 快上涨对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响，强化行政手段在市 场失灵领域的作用， 对房地 产市场实施正确的管理，包括规范房地产交易环境，打 击合同欺诈、捂 盘销售、囤房囤地、哄抬房价，加强房屋建筑质量监管，强制披露房地产信息等；三是根据公共财力提供的可能性，着力建设和完善住房保障体系，确保低收入阶层的基本住房需求。52007 年国家房地产政策继续密集出台，高调推出住
20、房保障体系建设，受到广泛拥护。要把住房保障体系建设落到实处，首先要从国情和各地发展阶段出发，科学规划， 实施正确的引导 ，防止 诱发过高的预期。 为此，要在四个层次上统筹兼顾：一是廉租房建设与经济适用房、经济适租房、双限房建设的统筹兼顾；二是住房保障体系建设与社会保障体系建设的统筹兼顾；三是社会保障体系建设与以改善民生为重点的社会建设的统筹兼顾；四是社会建设与经济建设、政治建设、文化建设、生态文明建设的 统筹兼顾。由于房地产产品的个性化特点和房地产市场区域性特点，在对房地产市场信息的把握上，开发商一般比政府更充分；在对一个地区房地产市场信息的把握上，当地政府一般比中央政府更充分。这是合理划分房
21、地产市场机制和行政干预边界的逻辑起点，也应是中央政府和地方政府合理匹配事权、财权的基点之一。当前中国房地产业面临的主要倾向不是市场过度，而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向，首先应是坚持市场化改革方向不动摇，在深化改革中完善市场配置房地产资源基础作用的机制，主要运用价格杠杆调节住房分配，逐步 满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。其次是合理划分市场机制与行政干预的边界，合理匹配中央政府和地方政府的事权、财权，根据公共财力提供的可能性，统筹兼顾，优化各 项建设支出结构，增加公有廉租房建设，进一步完善和 细化廉租住房制度操作程序，满足低收入阶层合理的基本住房需求。
