1、基于实物期权的房地产估价方法探讨摘要:由于我国的房地产评估体系仍在不断的探索和完善中，本文主要从理论入手，简单探讨了基于实物期权的房地产评估方法。手写对于房地产估计进行了简单的介绍，然后分对实物期权进行概论在，最后则针对实物期权在房地产估计中的应用进行了详细的分析希望对房地产估价有所帮助。 关键词:实物期权；房地产估价 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 随着经济社会的不断发展，房地产市场体系也逐渐趋于完善。在房地产市场中，房地产估计工作的市场份额逐渐增大，它的地位也越来越重要。通过房地产估计可以确保房地产价格处在正常的水平，从而确保房地产交易的公平性，最终有利于房地产市场体系的完善。我
2、国还处于不断探索房地产估价方法的过程中。由于实物期权是房地长估价对象的明显特征，因此将实物期权理论应用于房地产估价中是一种更为创新和结合实际的方法。 一、房地产估价与实物期权的梗概 我国的房地产评估行业仍处在不断探索的过程中，目前比较传统的评估方法有收益法、市场法和成本法。每种方法都具有其优势和劣势。由于房地产估价具有不确定性，房产拥有者面临着诸如分期投资、扩大规模等权利选择问题，只有在房地产估价中充分考虑到这些实物期权因素，才能确保房地产估价更为准确和完整。市场法强调具有差不多效用的房地产价值应该基本相同。成本法则是用房地产的重置成本和土地价值的总和，再去掉折旧成本从而得到房地产的估价。收益
3、法则是将房地产的前景市场用现金进行量化得到房地产的价值。但是这三种传统的方法没有充分考虑房地产估价对象不确定性的特征，所以应用较为局限。 期权是在将来进行某些动作的权利而非义务。期权价值的核心即权利与义务之间的不一致关系。期权有金融期权和实物期权两种。金融期权是以金融产品为标的物的衍生类产品。实物期权的标的物则是某种投资的价值，其赋予的是选择权利。只要拥有是实物权，投资者可以根据实际情况的考量决定投资政策等问题。而实物资产中的机会权利我们则将其定义为实物期权，具体含义是指通过具体的价值获取或者交换实物资产的权利。在环境具有不确定性的情况下，期权则被赋予价值，即实物期权的价格。 二、实物期权在房
4、地产估价中的应用 (一) 房地产估价对象实物期权的分类 在房地产估价市场中，估价对象包括的实物期权可以分为多种。 延期期权是指房地产投资者在投资问题上具有决定投资是否延迟的权利,投资者可以在确认房地产项目是否可行后再继续实施投资活动。此外，延期期权也可以用于房地产所有者具有延迟出售、租赁估价对象的权利，他们可以对于将产生的利益进行评估以获得利益最大化，再决定出售、租赁等经济活动是否进行。由于我国具有特殊的土地使用政策，因此房地产项目的延期期权具有期限约束。 分期期权是将项目所需要的投资进行阶段划分，每一阶段都具有不同的执行时间段。下一阶段的投资决策需要根据前面执行完成阶段的结果和分析来决定。在
5、项目不断实施的过程中，决策者可以不断的获得新的数据和市场信息，他们可以根据这些信息和数据决定后续的投资方向、金额，或者调整现有的项目开展模式等。但是这样会导致项目的周期变长，从而导致管理成本的增加。 可转换期权是指在项目执行期间，房地产投资者在外部环境变化的影响下可以转换投入的资本等要素。在房地产投资项目的整个过程中都可以看到转换期权的存在，例如增加投入资金，调整容积率等。受我国市场体系的影响，转换期权的使用仍具有局限性。房地产开发商不能完全顺应自己的想法改变产品类型，所以这种期权的执行需要面对一些困难。 复合期权是上述三种期权的统称。房地产投资项目执行的整个过程中可以将多种期权综合使用，这样
6、可以使得房地产估价的价值增大，从而有利于房地产投资者实现利益最大化。 (二) 房地产市场中实物期权的特点 1、房地产投资具有高风险性 由于房地产属于不动资产，一旦项目完成就不可以变更位置等，因此房地产投资具有非常高的风险。此外，房地产很难实现短期内变换为现金且不便于流动。 2、房地产项目的运营不确定性因素较多 规模较大的房地产投资项目具有非常高的不确定性。如果一个项目用传统的估价方法评估出其价值为零时，需要将实物期权思想应用到项目中来以等待市场的变更，而不是直接放弃这个项目。 3、房地产项目的实施具有多个阶段 大型房地产项目的完成不可能在短期内一次性完成，而大多都是按阶段划分完成中、项目的各个
7、阶段之间存在着联系，后一阶段需要借鉴前一阶段运行的结果和数据。 (三) 房地产估价中如何建立实物期权价值模型 对于房地产估价对象的实物期权类型进行确认后，就需要根据实物期权的特点选用合适的实物期权估价模型以计算具体的价值。由于房地产的价格受很多不确定性因素的影响， 因此可以据此建立相应的期权定价模型。 1、实物期权模型的选择 房地产估价中实物期权模型共有两种。一种是实物期权连续模型，当房地产价值的变化呈现连续状态时，并且在其价格符合布朗运动的假设条件下，可以使用该种模型进行分析。由于该种模型输入量的内涵各不相同，因此为了确保体现房地产估价对象的特殊性，我们需要对于输入变量进行适当的修正。另外一
8、种是实物期权离散模型，房地产估价市场的现状是由于价值漏损的影响，导致估价对象的理论模型与现实情况不一致。因此为了保证期权价值的准确性，我们必须要将漏损因素加以考量，对模型进行调整。如果不重视这种调整，则会导致估算出错误的价值。当房地产的价值处于离散变化状态的时候，可以使用离散分析犯法进行估价。 2、实物期权定价模型的参数分析 实物期权定价模型中具有多个参数。标的资产的价值是指房地产在执行实物期权后的市场价值，由于估价是基于估价对象的潜在价值，因此必然会存在误差，我们可以通过其他相似房产的价格作为参考值进行估价。期权的执行价格是指在未执行期权之前房地产所具有的市场价值，它主要是指房地产投资的成本
9、，这个输入量可以通过对市场现有的相似的房地产的现值进行估算后得到。期权的期限是指房地产所有者要做出期权决策的期限，房地产所有者所拥有的执行实物期权的期限受国家土地使用政策或者房地产所有权政策的影响。无风险利率是指在无风险的条件下投资所得到的回报率，房地产属于实物资产，考虑到我国的房地产市场实际情况，可以选择一些具有相同期权期限的国债利率作为无风险利率。标的资产的波动率是指房地产价格的波动率，它主要是由房地产价格波动的程度和规模估计的准确性决定的。年红利收益率是指房地产估价过程中产生的价值漏损，估价对象创造的纯利润在房地产总市场价值占据比例的无风险收益即为红利收益率。 房地产所有者对于房地产具有
10、使用、交换和再开发的权利，即房地产具有延迟期权、分期期权和可转换期权，而这些传统的房地产估价方法中都没有涉及。通过将估价公式“房地产的价值=传统估价方法的估价值+实物期权的价值”运用到房地产估价中，首先通过传统的估价方法对房地产的价值进行估算，然后再计算房地产实物期权的价值，从而得到房地产真正的价值。 三、结论 基于实物期权的房地产估价方法是一种更具有科学有效性的估价方法，并且它更易于实施。传统的房地产估价方法与实物期权方法并不存在对立的关系，在未来我国应加强对于实物期权应用型的研究，通过将实物期权与房地产市场实际情况进行结合，确保房地产估价工作中可以充分灵活的应用实物期权方法。 参考文献 1 刘蕾;天津市房地产估价市场问题与对策研究D;天津师范大学;2012 年 2 张炳信;基于实物期权的房地产估价方法研究D;华中师范大学;2007 年 3 许德志;若干期权定价模型的数值新方法研究D;华北电力大学（北京）;2010 年 4 彭卫;期权定价模型的优化及其应用D;南京航空航天大学;2010 年
