1、腐败治理对房价的抑制效应研究摘 要：抑制过快的房价上涨是中国当前面临的紧迫任务之一。腐败治理不仅可以抑制腐败推高房价的灰色收入效应和市场势力效应，而且对房价有直接抑制效应。构建房地产价格计算模型，利用 20022011年省级面板数据，在全国和区域层面分别进行计算分析结果表明，腐败治理对房价的抑制效果显著，其中东部、中部地区效果更为显著。 关键词：腐败治理；房价；抑制效应 中图分类号：F062.9 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2014）01-0071-07 一、引言 从 1998 年对传统的福利分房进行改革以来，中国的房价持续攀升，特别是近几年又有了一个大幅度的跳跃式增长，积聚
2、了大量价格泡沫（刘民权、孙波，2009）1。居高不下的房价，不仅会导致财政风险和金融风险的加剧（昌忠泽，2007）2，而且使住房难成为普遍的民生问题，已然成为构建社会主义和谐社会的主要障碍之一。可以说，有效抑制房价的过快增长是中国经济当前面临的最紧迫的任务。 在不断上涨的房价面前，中国政府在抑制房价上涨方面付出了很多努力，包括限购、提高贷款利率、提高首付比例、建设保障房和试点征收房地产税。尽管有人调侃似地声称房价“越调越高” ，然而仅仅简单地通过观察政策出台后房价的反应来判断一项政策的好坏并不科学。无论从实际中观察还是从理论中出发都可以得出，房价的动态变化会受到诸多因素的影响。目前，学术界关于
3、我国房价决定因素的研究层出不穷，主要可梳理为两条主线：（1）供给层面分析，例如况伟大（2005）认为长期来看地价是房价的格兰杰（Granger）原因3，王成成和王晓辉（2011）实证研究发现房地产竣工面积能显著抑制房价上涨4；（2）需求层面分析，如杨永华（2006）提出居民收入是影响房价的重要因素5，阮加和刘延平（2009） 、刘民权和孙波（2009）等研究则结合供给和需求两个层面，分别考察了货币政策、金融制度、地方政府土地财政需求等因素对房价的影响6，1。 然而，作为一个典型的转型经济大国，在计划经济向市场经济转轨的情境下，中国地方官员占有大量个人、企业所需的行政和经济资源，权力租金的存在孕
4、育了腐败机会，诱发了腐败现象的蔓延（Krueger，1974）7。在房地产市场中，房产开发从立项、贷款、工程招标、监理验收等各个环节都可以看到权力的影子，仅 2009 年土地出让、规划审批、招标投标等环节的职务犯罪案件就达 6 451 件8。公婷、吴木銮（2012）则基于 20002009 年中央法制报刊（检察日报 ）腐败案件报道的数据，发现我国腐败规模处于上升趋势，其中土地房产腐败案件尤为突出9。或许，我们可以毫不忌讳地宣称，腐败可能恶化了房地产市场的健康供求系统，那么，对房价的研究除了要考虑上文中提到的重要因素外，仍需要从制度架构着手分析腐败对房价的影响。目前国内学者对腐败的房价效应进行了
5、有益的探讨，李琳（2007） 、俞宪忠（2008）认为寻租的腐败费用抬高了建房成本，成为了高房价背后重要的供给推手之一，建议采取各种措施防治土地交易腐败以促进房价的合理回归10-11；而潘向研和曾国亮（2013）等研究表明腐败产生的灰色隐性收入是中国房价过快上涨的因素之一12。但上述研究多止于腐败与房价关系的叙述性分析，鲜有提供一个规范的实证来说明腐败治理对房价的积极效应。根本上说，腐败治理可以在多大程度上优化房地产市场最终是一个需要实证支持的问题，也是更具实践意义的问题。 同时，国外学者有关腐败经济效应的研究具有重要的启示作用。Leff（1964） 、Liu（1985） 、Barreto（2
6、001）等人认为腐败并非总是对经济增长不利，它有利于规避无效的政策和蹩脚的管制，降低市场上的信息不对称程度，激活可能搁置的有效资源配置方案，从而促进经济增长13-15。虽然理论层面上相关的研究分歧还在继续（Rock&Bonett，2004；Mon & Weiil，2010）16-17，但结论不尽相同甚至相反的研究有助于深化人们对腐败经济效应的理性评价。腐败对资源配置效率可能并不是一无是处，或许它本身就是对政策失灵的一种理性反应。那么，具体到一个特定又特殊的房地产市场，腐败对房产资源的配置信号（房价）具体的作用机理如何就有待于进一步细致的梳理。基于以上分析，本文将借鉴公共选择学派的“寻租理论”构
7、建一个房地产市场的寻租模型，以分析腐败以及腐败治理对房价的影响，并进一步采用了 20022011 年的省级面板数据对腐败治理的房价抑制效应进行实证检验。本文主要从三个方面深化了已有研究：（1）模型分析表明，尽管腐败可能对寻租方和设租方都是有利的，但其对消费者却无利，即使会增加房地产的供应数量，可以一定程度上降低房价，但寻租方最终会将腐败成本转嫁给消费者，从而深化了李琳（2007）的研究10；（2）模型结合王小鲁（2007、2010）的研究18-19，融入了“腐败灰色收入房价”机制，同时还从理论上挖掘了腐败治理对房价的直接抑制效应，更为系统地分析了腐败、腐败治理对房价的影响机理；（3）实证研究表
8、明腐败治理对房价抑制效应显著存在，并且在省域经济、文化、环境多元化差异的客观条件下，这种效应在东中西部存在显著差异。这为有效调控房价的一个制度建设方案提供了实证支持。 二、理论模型 受 Blackburn & Forgues-puccio（2007）的启发20，我们将寻租方抽象为两类群体：高收入居民和开发商，前者为避税而寻租，后者为了建立政治关联获取政府经济资源（如土地）和行政资源（如规划方案和审批便利）而寻租。 （一）寻租市场 1. 寻租方居民和代表性开发商。我们将居民和政府官员的人口单位设为 1，按收入水平将居民分为低收入居民和高收入居民，低收入居民占比为 ul，高收入居民占比为 uh，政
9、府官员数量占比为 ug=1-ul-uh。假设低收入居民收入的唯一来源为工资性收入 wl，高收入居民工资性收入为 wh（whwl） ，其中要缴纳一定的比例税？子 1wh。高收入居民可以选择不行贿和行贿，行贿群体占高收入居民的比例为 hc，行贿成功可以免交税收，行贿支出为？渍，但行贿有风险，假设其被发现的概率为 1-q。居民的可支配收入 si（i=l，h）可以概括为表达式（1）： 在（1）式中，q 是行贿未被发现的概率，同时我们定义？啄（q）为腐败治理的力度，？啄（q）0，？鄣？啄/？鄣 P0，即腐败治理力度越大，行贿被发现的概率越大。 三、计量模型与数据描述 （一）模型与变量选取 为定量考察腐败
10、治理对房地产价格的影响，本文建立以下的房地产价格计量模型： （17）式中，下标 i 和 t 分别是第 i 个省份的第 t 年；v 是不可观测的地区固定效应，可以控制不随时间变化的地区差异因素，？着为随机扰动项。方程中被解释变量 price 是衡量房价的指标，我们采用经消费者价格指数平减的商品房价格来度量。 1. 核心变量 corru 为腐败治理力度。一般地，度量腐败治理力度的数据可以是检察院审理或立案惩处的腐败案件、人数或金额（Fisman & Gatti，2002；Dincer & Gunalp，2012）23-25。国内学者张军等人（2007）认为各省贪污贿赂立案数可用来度量我国腐败治理的
11、力度25，这是因为对腐败行为的惩治（立案）提高了官员腐败的成本，立案数越多，腐败治理力度越大。 为进一步检验数据的质量，我们将 19962011 年的全国职务犯罪立案数与世界政府治理指数（WGI）中的单项指标中国腐败控制指数（CCI）进行比较，CCI 是反映政府清廉程度的重要指标，其值越高表明腐败治理力度越大。由图 1 可以发现，两者表现出较强的正相关，在样本区间内 CCI 指数波动较大，且呈下降趋势。考虑到公职人员规模的影响，本文在使用我国职务犯罪立案数来度量腐败治理力度的同时将其除以该地区公职人数。 2. 控制变量，包括：（1）人均实际 GDP（pgdp） ，用以刻画人均收入变动对房地产需
12、求的拉动效应；（2）金融发展（finan） ，用各地区存贷款之和占 GDP 比重来表示，并以此探讨该地区金融环境改善对房地产价格的效应；（3）房产供给量（supply） ，用各地区房产竣工面积作为代理变量；（4）土地成本（cost） ，以土地购置费用与土地购置面积的比率来度量，意在考察房地产市场上成本推动效应；（5）时间虚拟变量（year） ，用以反映政策变化对房价的影响。以上数据主要来自历年中国检察年鉴 、各地区统计年鉴以及中经网。由于土地购置费用数据只能追踪到 2002 年，本文样本时间跨度为 2002 年到 2011 年。考虑到数据可得性，本文面板样本包括除西藏之外的 30 个省、自治区
13、、直辖市。 （二）描述性统计 为更方便说明房价影响因子的作用，本文对除金融发展（finan）之外所有的变量进行对数化处理。表 1 列示了本文模型变量的统计特征。 四、实证分析 （一）面板单位根与协整检验 为避免伪回归，本文对模型中的变量进行单位根检验。通常，单位根检验包括同质截面和异质截面检验两类，前者有 LLC 检验（Levin et al，2002）26，后者包括 IPS 检验（Im et al，2003）27和FADF（Maddala & Wu，1999）28。本文采用以上三种单位根检验方法，检验结果如表 2 所示。从表 2 的结果可以看出，在控制趋势项和截距项时，变量均表现出零阶单整。
14、 我们采用 Kao 检验方法对模型变量进行协整检验，结果表明存在长期均衡关系（如表 3） 。 （二）回归结果分析 1. 全国层面的计量分析。表 4 分别报告了判断模型是采用混合OLS、固定效应还是随机效应的三种检验结果。Wald 检验结果表明固定效应优于混合 OLS，同时 B-P 检验表明随机效应优于混合 OLS，根据Hausman 检验结果，可以确定本文采用固定效应的回归方法更合适，全国层面的回归结果如表 5 所示。 表 5 的列（1）和列（2）分别报告了没有控制和控制了年度变量的回归结果。从结果看，corru 的回归系数为负，且在 5%水平显著，这说明样本区间内腐败治理力度越大，房价下降的
15、程度也会越大，即腐败治理对房价抑制效应得到了经验支持。另外，人均 GDP、金融发展水平与房价显著正相关，且弹性系数分别为 0.67 和 0.16。房产供给量与房价负相关，表明供给量的增多可以抑制房价的上涨。最后，从地价的系数来看，房地产市场上成本价格传导效应显著。 由于腐败治理对房价的影响可能存在时滞，本文进一步对 corru 滞后一期进行了回归分析，回归结果如表 5 列（3）所示。滞后一期的腐败治理对房地产价格弹性系数略有上升，再次证实腐败治理对房价上涨的抑制效应存在。为克服残差可能存在的序列相关和异方差问题对统计推断的影响，使检验结果更为稳健，表 5 列（4）报告了采用 Driscoll-
16、Kraay 标准误差（Driscoll & Kraay，1998）的固定效应回归模型结果29。结果显示，腐败治理的回归系数显著性水平提高到 1%。 2. 区域层面的计量分析。我国区域经济发展存在显著的异质性决定了腐败治理存在区域效应。首先，我国各地方政府在打击地区腐败的力度上存在较大差异（吴一平、朱江南，2012）30，腐败治理对房价的直接效应和间接效应将具有区域特征。其次，无论从经济结构、发达程度和微观经济主体偏好，还是从房地产的金融支持和供给能力差异来看，房地产市场都具有明显的区域异质性，这会强化腐败治理在房地产市场的区域效应。因而，我们将全国样本分为东、中、西三个区域样本，继续使用 Dr
17、iscoll-Kraay 标准误差进行计量分析，结果见表 6。 从表 6 可以看出，无论是对当期还是滞后一期的腐败治理回归结果而言，东部的腐败治理对房价的抑制效应最大；中部的抑制作用稍弱；西部腐败治理对房价的抑制作用不再显著。一个可能的原因是，腐败影响房价的灰色收入效应和市场势力效应在东部、中部和西部间递减。三大区域间东部省域软硬件资源相对集聚，相伴生的房地产市场区位优势也更为明显，这促使该地区灰色收入和市场势力的房价传导介质更为敏感，作用弹性相对更高。回归中还值得注意的是，金融信贷、房产供给量和土地价格对房价的影响也存在显著的区域特征。在西部地区，金融的滞后发展并没有促进房地产的繁荣，但房产
18、供应量的改善能对房价起到积极作用；在中部地区，土地成本提高较为显著地传导到房地产价格上；在东部，整体而言，需求层次因素对房地产市场发展起主导作用。 五、结论 本文根据寻租理论的基本思想，构建了一个反映腐败治理与房价关系的数理模型，细致地梳理了腐败治理对房价的直接与间接抑制效应，其中间接效应表现为对腐败推高房价的灰色收入效应和市场势力效应的抑制。基于 20022011 年中国省际面板数据的分析结果表明，在控制了包含人均收入、金融发展等需求面因素和包括土地供给量、土地成本等供给面因素后，腐败治理对房地产价格水平有显著的抑制效应。在区域样本层面，东部、中部和西部的腐败治理对房价的抑制强度依次递减。
19、本文的研究对中国当前和今后房价调控具有丰富的政策性信息，具体体现在：（1）加强腐败治理有助于抑制全国、特别是东部和中部地区的房价过快上升，反腐败力度上升 1%将使房价下降 4.8%9.6%。 （2）有效治理腐败可以促进居民收入分配更加平等合理，减少灰色收入对房地产市场的冲击；同时有助于减弱开发商的垄断市场势力，降低房产市场上的价格扭曲程度，对还原合理健康的房地产供求系统具有一定的积极意义。 （3）更为重要的是要从源头上遏制腐败的发生，也就是使寻租模型中的参与条件无法成立，这样腐败推高房价的效应就能从根本上得到消除。而这就进一步要求我们继续推进政治体制改革，完善政治体制制约、监督机制以消散过高的
20、权力租金，减少相关人员的腐败动机和腐败机会，从而优化房地产等微观市场发展的政治环境。 （4）在考虑腐败治理对房价的影响时，还应考虑区域间的差异。区域效应回归结果表明，在促进房价回归合理的过程中，对东部和中部地区的腐败治理可能会带来更好的效果。但不能断章取义，以偏概全，否认西部地区腐败治理的重要性，本文主要考虑的是腐败治理对房价的影响机制。 （5）需要强调的是，虽然模型中腐败可以通过同时提高房地产供给数量和价格，增加房地产产业总增加值，但这是以政府部门对微观市场广泛的干预和管制为条件的。如果过分依赖于这种生产总值的增长，房地产高价格将会“虹吸”其他产业的资金流入，造成产业结构的不合理，从而阻碍中
21、国经济的结构转型和升级。 注释： 根据公共选择学派的理论，寻租是指经济人通过各种政治、经济等手段从政府官员处获取某种垄断特权而取得直接的非生产性利润的活动，而腐败是运用公共权力谋取私利的行为。严格来讲，寻租和腐败是两个不同的概念，但从经济学视角研究腐败问题时最有力的分析工具是寻租理论（阳穆哲，2001）21，同时寻租活动往往会诱发腐败的产生，为了更好地利用寻租理论和阐述的方便，本文的寻租等同于腐败的概念。数据来源：世界银行，http：/info.worldbank.org/governacewgi/index.aspx#home。 参考文献： 1刘民权，孙波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理J.金融研究，2009， （10）：22-37. 2昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整J.经济学家，2007， （7）：69-76. 3况伟大.房价与地价关系研究：模型及中国数据检验J.财贸经济，2005， （11）：56-63. 4王成成，王晓辉.宏观经济对房地产价格的影响基于中国省
