1、1试析物权法中小区车位、车库的归属问题摘 要物权法于 2007 年 10 月 1 日施行，该法第七十四条首次从法律层面对小区车位、车库的归属作出了规定，为完善建筑物区分所有权制度奠定了基础。但是由于该条规定的原则性较强，可操作性较弱，仍然存在需要完善的空间，文章试从各方争议焦点问题加以剖析探讨，以期对物权法第七十四条的正确适用和解决小区车位、车库纠纷有所裨益。 关键词物权法 ；车位、车库类型；约定 一、现行物权法及司法解释的有关规定 物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者
2、出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：1.区分了车库与（占用小区公共场地的）地面停车场并规定了不同的归属原则；2.采用了法定共有和约定共有两种形式相结合的方式对停车位问题进行了规定；3.对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足（本小区）业主的需要。但该规定除了明确占用业主共有“道路”的地面车位归属业主共有外，对于占用业主共有的“其他场地”属于业主共有的车位、车库包括哪些，哪些车位、车库可以约定归2属，如何约定、约定不明或没有约定的情形如何处置等问题均语焉不详。在物权法实施
3、两年后，最高人民法院出台了两部司法解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （以下简称建筑物区分所有权纠纷司法解释 ）和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 。其中建筑物区分所有权纠纷司法解释第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 ”第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先
4、满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 ”第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”不难看出， “建筑物区分所有权纠纷司法解释”只是进一步明确了物权法中已明确的三个立场，而并没有对实际操作中出现的种种问题起到定纷止争的作用。 二、各方争议焦点问题剖析 （一） 物权法对车位、车库类型的归属问题尚未明确 根据物权法第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者3其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，但在实践中其他类型的车位、车库是
5、否归属业主共有， 物权法并未明确，给法律解释留下了弹性空间。根据“建筑物区分所有权纠纷司法解释”的规定，专有部分的认定标准有三点：1.具有构造上的独立性，能够明确区分：2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体，即是法律上的独立性，通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。1以下从小区车位、车库的几种类型来做简要分析。 一
6、是地面车位，是指经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，一般以划线分割方式标明，在地面上直接设置的停车设施，其不满足专有权的构造上和使用上独立的要求，不能成为专有权的客体，只能成为共有权的客体。在建筑术语中，反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念是建筑面积容积率。只有参加建筑面积容积率计算的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。而根据城市房屋权属登记管理办法第六条和第十六条规定，未计入容积率的建筑物不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。所以其应为计算建筑容积率的建筑所有权人即小区全部或部分业主共有。 二是楼房首层架空层车位，是指将
7、区分所有建筑物地面上的第一层4架空而设置的车位，多为开放式设计，仅由承重柱梁构成，结构简单，虽然其具有构造上的独立性和使用上的独立性，但在我国的法律实践中首层架空层停车位的建筑面积不计入建筑容积率，因此同地面车位一样，应为小区全部或部分业主共有。 三是地下车位、车库，是指利用业主区分所有建筑物所在的土地的地下空间所建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离。此种类型有的是利用人防工程改造而成的，本身四周是封闭的，形成一定的空间，符合构造上的独立性要求，且具有独立的出入口和出入车道，具有使用上的独立性，不应属于小区的公共设施，因此以约定的方式来确定地下车位的所有权较为合理。但根据我国现行有
8、效的计算规则，在计算建筑容积率时，地下室的面积不计入建筑面积，半地下室在室外地面以上的部分高度不超过 1 米的不计，超过的按比例计算。在我国的规划实践中，地下车位、车库的建筑面积一般不计入建筑容积率。因为容积率越高，开发商须缴纳的相关报建费用越多，从而降低其建造地下车位、车库的积极性。另外，由于地下车位、车库建造在地下这一特殊的地理位置，即使不计入容积率，在建筑总面积实际增加的情形下，也不会影响到地面上建筑物的密集度，进而影响居住的舒适度等。但从法律上来看，地下车位、车库不计入容积率也并不意味着没有合法的土地使用权。 物权法第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下设立，这
9、就为地下车位、车库取得单独的建设用地使用权提供了法律依据，进而根据“房地产权一致”的原则，取得独立的产权证书，开发商就可以保留其所有权。2物权法摒弃了物权法5（草案） 中原有的业主所有说，但并未对地下车位、车库的归属单独说明，回避了这一问题， “建筑物区分所有权纠纷司法解释”也并没有予以明确，成为司法实践不一致的根源。 四是独立车库，是指在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，四周范围明确，具有构造和功能上的独立性，可以独立加以利用。同时，独立车库依法可以办理相关登记手续，记载于不动产登记簿，符合法律上的独立性要求，因此可以作为专有部分。3 （二） 物权法第七十四
10、条第一款规定过于模糊 物权法第七十四条第一款规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，这一规定过于原则和粗糙，缺乏可操作性，给司法实践中当事人以及法律工作者如何理解和应用带来一定的困惑。学术界对于本条规定中的“首先满足”众说纷纭。有人认为，其属于“优先购买权”的一种，有人认为属于优先使用权，还有人认为“首先”不等于“优先” ，优先指在同等条件下业主优先获得， “首先”则没有此条件限制。4在“建筑物区分所有权纠纷司法解释”第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规
11、定。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。如果开发商已按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，开发商就符合物权法第七十四条第一款“应当首先满足业主的需要”的规定。只要业6主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足” 。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。因此对于“应当首先满足业主的需要”应作广义的理解，不限于优先购买或优先使用，但是一般观念上认为行使优先购买权必须是在同等条件下，开发商为了多获利，可以轻易引用“同等条件”
12、而将车位出让给业主以外的人或以此相要挟来让业主被迫承受高价，这样立法者希望通过“首先满足业主的需要”保护业主利益的目的就很容易落空。5 （三）约定的主体不明晰 关于约定的主体，在物权法第七十四条第二款中的表述为“当事人” ，对此，学者们有不同理解。有人认为应当是开发商和业主，而不能是业主之间；6有人认为约定的主体既包括开发商和业主，也包括业主之间。7笔者认为， “当事人”主要是指开发商和业主。业主通过与开发商之间的约定取得独立车库的所有权。业主之间关于独立车库权利归属的约定，不属于小区车位、车库的约定取得方式，而是小区车位、车库的二级市场再次转让行为。在开发商与业主约定车位、车库的权利归属时，
13、是与全体业主约定，还是与部分业主约定？有人认为，开发商与购房人分别约定，并不能解决所有的车位、车库归属问题。因为开发商和某个购房人之间的约定，并不能约束其他的还没有签约的区分所有人。开发商与业主能够通过约定方式确定拥有独立产权作为建筑物区分所有权的专有部分的车位、车库，是开发商对其初始所有权的处分行为。因此，开发商可以与个别业主约定小区车位、车库的权利归属。 7（四）没有约定或约定不明时的车位、车库归属未涉及 物权法第七十四条第二款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属。 物权法（草案） 第三、四、五、六审稿都规定：没有约定或者约定不明确时，车库的所有权
14、属于业主共有。物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。最终出台的物权法选择了由当事人约定，但是只要有约定就有可能存在约定不明或没有约定的情形，现实生活中的大量纠纷正佐证了这一点，在这种情形下，立法者的立场甚为重要，但是物权法却回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。那么，何谓没有约定和约定不明？车位、车库的归属没有约定或约定不明时该如何处理？ 所谓“没有约定” ，是指开发商与业主根本没有就车库、车位的归属进行协商约定或者约定无效。所谓“约定不明” ，是指开发商与业主就车库、车位的归属有约定，但由于种种原因对归属的约定是不明确的。实践中，开发商
15、与全体业主就车库的归属进行约定时，部分业主同意开发商保留所有权，部分业主不同意开发商保留所有权，或者开发商与部分业主约定保留所有权，与部分业主约定放弃所有权，都属约定不明。因为车库是独立物，开发商对车库所有权的保留必须是整体的。但需注意的是，如果开发商与单个业主分别就车位、车库的归属进行约定，部分业主购买了车位、车库，部分业主没有购买车位、车库，则不能认为开发商与业主就车位、车库归属的约定不明，也不能认为就车位、车库的约定不明。从物权法第七十四条规定来看，车位、车库是独立物，8作为独立的交易客体，购买了车位、车库的业主取得了其所有权，尚未处分的车位、车库的所有权仍然属于开发商。而对于整个车位、
16、车库，则由其所有权人区分所有。 对车位、车库的归属没有约定或约定不明时，是否应归业主共有？对于开发商来说，能够通过出售、附赠等方式将车位、车库的所有权转移给业主的前提必定是其对该车位、车库享有所有权，否则是无权处分。而无权处分时，根据物权法第七十四条规定，其处分的只能是业主共有的车位、车库，此时应依法明确车位、车库归业主共有，而不是根据“没有约定或约定不明，推定归业主共有” 。既然车位、车库的所有权属于开发商，则是否同住宅房屋所有权一并处分车位、车库的所有权以及如何处分，开发商完全有自由的决定权，对此法律应予以尊重和保护。反之，如果规定没有约定或约定不明的车位、车库一概归业主共有，就如同出卖人
17、与买受人就标的物出卖与否没有约定或约定不明时归买受人所有一样，有悖法理。而且，也不可能达到保护业主利益的目的。因为，开发商完全可以借助其强大的优势，在格式合同中明确增加一条“保留车位、车库的所有权” ，从而让其成为一纸飓文。可见， 物权法未规定没有约定或者约定不明确时，车库、车位属于业主共有，是顺理成章之事。对于车位、车库的归属如果没有约定或约定 不明的，可以直接根据物权法第七十四条的规定进行解决。实务中，开发商出售、附赠给业主的车位、车库无非有两种情形：一种是其拥有所有权的车位、车库；另一种是法定属于业主共有的车位、车库。无论是哪种情形，在没有约定时，两种结果非常明确，开发商对车位、9车库有
18、独立的土地使用权，可以取得独立产权证书的，则属于开发商所有；车位、车库没有计入容积率，没有分摊土地使用权面积，没有独立土地使用权的，则法定属于业主共有。对于开发商有所有权的车库的归属约定不明的，应归属于开发商，但由此给业主造成损害的，按照合同法的有关规定办理。 三、小结 物权法的颁布实施有利于明确物的归属，预防和减少物权纠纷，从一定程度上解决了因立法滞后所导致关于车位、车库归属争议的问题，意义重大。但其在适用过程中仍然存在亟待澄清的问题。本文以小区车位、车库归属问题为核心，结合物权法第七十四条以及“建筑物区分所有权纠纷司法解释” ，剖析了各方争议焦点问题。在确定车位、车库归属的时候，首先应当确
19、定所属类型，结合恰当的标准划分权属，同时要正确理解法条的内涵，以期不断完善我国的建筑物区分所有权理论，达到正确适用物权法的目的。 参考文献 1刘阅春.论小区停车位及车库的归属建议对第 74 条规定的理解J.当代法学，2007（5）. 2王荣珍.论对物权法第 74 条第 1 款的理解与适用J.法律适用，2008（9）. 3王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题J.现代法学，2006（5）. 4田韶华，罗曼秋.小区停车位及车库的权属分析兼评第 74 条10J.边疆经济与文化，2009（1）. 5常西岭，翟全军.如何判断小区车库所有权的归属J.中国审判，2008（7）. 6王旭光，范明志.物权法适用疑难问题研究M.山东人民出版社，2007：163. 7吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究M.人民法院出版社，2007：84. 作者简介谢闻婕，女，福建福鼎人，福建省船舶工业集团公司副主任科员。
