1、完善保障性住房工程质量监督管理工作的思考摘要:保障性住房与群众的切身利益息息相关，但当前保障性住房工程仍存在质量问题，为此，不断完善保障性住房的质量监督管理工作意义重大。本文指出了当前保障性住房建设中存在的一些问题，有针对性地提出了完善保障性住房工程质量监督管理工作的建议和措施，确保了保障性住房的工程质量，可供参考。 关键词:保障性住房；问题；质量监督；建议措施；部门联动 中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号： 保障性住房工程的建设，是党中央、政府作出的重要战略部署，它是与商品性住房相对应的一个概念。它是专门为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。大力加强保
2、障性住房建设力度，对于促进房地产市场健康发展，改善城市低收入居民的居住条件，促进社会和谐稳定具有重要意义。作为一项重大的民生工程，把保障性住房建设成为放心工程也意义重大。因此，完善保障性住房的质量监督工作显得尤为重要。 1 保障性住房工程质量监督管理体系存在的问题 当前保障性住房建设模式、质量监管体系在全社会信用体系建设还不十分完善的情况下，怎样加强政府监管还有很多需要进一步修订和完备的地方。现阶段要切实加强保障性住房工程的质量监管，各建设行政管理部门应立足本部门职责，明确管理边界，加强部门联动，建立和完善有关制度，使管理的触角延伸至工程建设全过程的各个环节。 2 保障性住房建设中出现的主要问
3、题 2.1 无保障性住房储备用地 目前，该市保障性住房建设没有储备用地，往往是区政府按照市政府下达的工作任务，带着计划找项目和开发建设单位，这样对开发建设单位的选择就捉襟见肘了。包括工程立项、规划都难以实现有效统筹，工程计划性不强、仓促上马，质量难以得到有效保证。很多工程是边设计、边施工，开工时间尚未确定，竣工日期已经明确。开发建设单位强迫施工单位赶工期，施工企业为赶工期，难以合理、精心组织施工，施工工序颠倒，各工种互相牵制影响，造成工程施工质量粗糙，住户投诉多、意见大。 2.2 承建保障性住房施工企业质量把控能力参差不齐 由于政府没有现存保障性住房储备用地，几乎没有选择开发代建方的余地，也不
4、可能对承建保障性住房建设任务的建设开发企业的资质条件、信用、资金和管理实力等作相应的限制，承建保障性住房开发建设任务的既有国有大型开发企业，也有规模较小的民营企业。建设管理经验、质量责任意识以及对施工质量的掌控能力等均存在较大差异，直接影响到保障性住房的建设质量。 2.3 工程勘察、设计工作质量问题造成保障性住房质量先天缺陷 由于保障性住房的工期、成本等原因，勘察单位在场地勘探时人为减少勘探点数、勘探孔深度，造成勘察报告质量不高；设计单位未根据保障性住房的特点进行精心设计，对易产生质量通病的部位和节点未优化及细化设计，有的甚至根据建设单位要求使用国家和省明令淘汰或者禁止使用的材料和设备，如在结
5、构设计中使用了预制混凝土空心楼板等。2.4 进场原材料、设备等把关不严给保障性住房质量埋下隐患 由于保障性住房由政府直接定价，工程尚未建设，房屋售价已定，建设成本已定，建设单位要确保自身利润，势必压低工程造价，施工单位以低价或不合理的实际价格中标，利润空间本身十分有限，而建设过程中原材料、设备价格的波动势必造成施工企业利润降低甚至亏损，如果施工单位诚信度不高，质量管理体系不健全，在追求企业利润原则的驱使下，采用一些质量低劣的原材料和设备成为其必然的动作。 3 完善保障性住房工程质量监督管理工作的建议和措施 3.1 保证资金和土地落实、加强规划统筹 应加强科学编制土地供应计划，加强土地储备和供应
6、工作。涉及新增建设用地的，要提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设，并选择交通便利的地段建设保障性住房。在此基础上，加强规划统筹，加强保障性住房小区的配套设施建设，提供良好的居住环境。 3.2 适度提高保障性住房开发建设单位市场准入门槛 在保障性住房建设中，政府作为业主应指派专门机构或部门，加强工程建设全过程的质量管理。 建设单位是工程建设质量的第一责任人，依法承担工程质量的全面管理责任，肩负着择优选择承建单位、制定合理的工程进度计划、保障建设资金、加强合同管理等核心任务，高素质的建设单位是保障建设工程质量的首要条件。 同
7、时建立并完善保障性住房的创优激励机制和失信惩戒机制，政府对于积极创优的参建各方主体予以通报表彰，在招标投标、市场准入、评优评奖等方面给予政策倾斜，对存在严重质量问题的，要严厉追究责任，依法给予处罚，并列入黑名单。 3.3 合理确定造价和工期 保障性住房是政府的形象工程，在使用中一旦发现质量问题，民心工程常常会变成闹心工程，引发不良的社会影响，轻者会形成住户与建设方、施工单位的矛盾，重者还会影响到政府的公信力和执行力。政府管理部门随意压缩建设成本或纯粹为了完成建设任务而任意压缩合理工期所带来的后果是严重的，也是不负责任的，因为合理的造价和工期是保证工程质量的基本前提。 1)严把保障性住房立项审批
8、关。保障性住房建设应充分尊重客观经济规律，项目审批部门在保障性住房立项时一定要落实资金渠道，要认真考核建设单位的资金筹措和保障能力，让有实力、信誉好的建设单位进入保障性住房建设市场。 2)统一采用公开招标方式。保障性住房是重大的民生工程、民心工程，也是政府工程，理应参照政府投资工程进行管理。通过公开招标方式，不仅可以择优选择参建单位，而且可以保证工程的合理造价，还可以将合理建设工期纳入评审内容，一旦企业中标，建设单位和施工企业必须按照招标文件规定的建设工期签订合同，不得随意更改，让工程更好地接受全社会的监督，避免闹心工程、烂尾工程的出现。 3)适度调整经济适用住房销售价格。近年来，CPI 指数
9、增幅较大，物价上涨较快，工资收入水平也有了明显的提高，但经济适用房的销售价格只相当于高层建筑的土建成本，距普通商品住房的市场交易价格更是相差甚远。 4)确保政府补贴和各项优惠政策落到实处。保障性住房是一项民心工程，不能以追求经济利益为出发点和落脚点，地方政府应尽可能地降低开发商的土地取得成本、减免各种税费，给予保障性住房合理的投资补贴并落实到位。 3.4 保障性住房的质量管理应加强部门联动 1)建立工程项目审批“绿色通道” 。鉴于保障性住房具有建设规模大、分布广、工期紧、工程质量要求高、管理任务重等特点，需要进一步创新保障性住房建设管理思路和工作方法，提高管理效能。 2)建立竣工交付综合验收制
10、度。保障性住房五脏俱全，其立项、建设、管理涉及到发改、住房保障、规划、建设、消防、环保等部门以及水电气等保障民生的垄断性企业。 3)加强工程交付使用后对物业服务企业的监管。建筑工程是在一定程度存在质量瑕疵的特殊产品， 房屋建筑工程质量保修办法规定了建筑工程在保修期内建设、施工单位的保修义务；该市的物业管理条例第七十五条明确规定，业主、物业使用人、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争执不能协商和解的，其主要调解部门是区房管局。建议房产部门作为保障性住房交付使用后质量投诉管理的牵头部门，对物业公司处理业主质量投诉加强管理，协调建设管理部门加强对建设、施工企业履行保修义务的监管。 4
11、)加强执法。首先，市建设管理各部门要进一步完善保障性住房质量闭合管理机制，勘察设计、图纸审查、招投标、市场、质监、造价、节能等管理部门应在保障性住房建设的各个环节严格把关，及时互通相关信息，严格执法，形成对保障性安居建设工程质量工作齐抓共管的格局。 其次，市区相关管理部门应加强联动和协调，住房保障、规划、建设、工商、质监、消防等部门分别依据各自职责，加强对保障性住房立项、规划、勘察设计、建设、建筑材料使用、验收备案等环节的监督管理，严厉打击保障性住房建设过程中的违法违规行为，形成强有力的管理合力和震慑力。 4 结束语 保障性住房是一项重要的民生工程，关系着社会的稳定与和谐。因此，必须针对当前保障性住房建设中存在的问题，有针对性地采取措施，不断完善保障性住房的工程质量监督管理工作，只有这样才能将优质的保障性住房交付给人民和社会。 参考文献 1 牛广明.加强保障性住房后续管理工作J.前进论坛.2012 年 04期 2 王全民.保障性安居工程在质量监督工作中存在的突出问题与对策研究J.工程质量.2011 年 11 期
