1、我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择摘要：在人口老龄化日益严峻的今天， “以房养老”作为一项综合型金融创新，正扮演着越来越重要的角色。通过对我国各地“以房养老”试点效果的研究发现，文化传统和思维理念、土地制度、居民住房模式、房地产市场、金融保险市场等制约着我国“以房养老”模式的推行。综合考虑我国社会、经济及政策现实，本文提出基于政府担保的两种“以房养老”模式，即基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款模式和基于政府担保的“以租换养”模式，以期为我国“以房养老”的发展提供参考。 关键词：人口老龄化；以房养老；发展瓶颈；模式选择 中图分类号：F124.7 文献标识码：A 文章编号：1007-768
2、5（2013）10-0043-04 当前，我国经济虽处于较快发展阶段，但仍然存在许多不确定因素，而“以房养老”以个人能力自助解决未来养老问题，对于缓解财政压力、推动经济发展、维护社会稳定等都将发挥积极作用。然而， “以房养老”在国内的实践却不尽如人意。因此，如何解析“以房养老”实践遇冷的真正原因，以及激发“以房养老”各方主体的参与积极性？在国外盛行的住房反向抵押贷款在国内是否可行？如何找到适合我国国情和民情的“以房养老”模式？这些问题都需要进行深入的有益探讨。 一、我国“以房养老”试点现状及存在的问题 “以房养老”概念自上个世纪 90 年代从国外引进以来，在不断探索与尝试中走过了十多个年头。目
3、前，我国付诸实践或试点的“以房养老”模式主要有以租换养、售房返租和养老按揭三种模式。 （一）以租换养模式没有充分考虑老人生活习惯的需要 以租换养模式的基本原理是将老人的自有住房出租，以房租来补充养老资金的不足。以租换养模式在操作上有两种形式：一是老人搬进养老院，以出租房屋所得租金偿付养老院费用。二是以房换房，即老人将地段好、租金高或者面积较大的自有房屋出租，再租住地段较差、租金较低或面积较小的房屋，用差价补充养老金。目前，实践中以租换养模式主要采取第一种形式，如南京汤山的“留园以房养老”和北京的“养老房屋银行” 。二者运作上最主要的区别在于房屋产权处理方面，前者待老人去世后由养老机构出售老人的
4、房屋，房款归养老机构所有，即老人去世后房屋产权转移给养老机构，而后者并不变更老人房屋的产权，老人去世后房产仍由其继承人继承。从实践运作效果看，不管是始于 2005年的南京汤山“留园以房养老” ，还是 2007 年开始运作的北京“养老房屋银行”都以失败而告终。失败的原因是多方面的，如申请条件苛刻、养老机构服务不稳定、老人对民间机构不信任等等。其中有一个人们普遍忽略的共性问题，即以租换养模式意味着老人需离开原居住环境，而这显然破坏了老人的日常生活习惯甚至理念，导致老年人对于以租换养模式存在心理抵触。 （二）售房返租模式脱离了中国老龄人群的实际能力 售房返租模式主要是指老人用一次性获得的售房款来分期
5、支付房租。售房返租模式于 2007 年在上海试点，又被称为“以房自助养老” ，具体做法是老人将自有住房出售给上海公积金中心，公积金中心在扣除相关费用后将房款一次性支付给老人，并将房屋以市场价为标准返租给老人居住。售房返租模式虽然充分考虑到老人不愿搬离原住房的习惯需要，但其运作开始就要求变更老人房屋产权，而这是大多数中国老人无法接受的。此外，售房返租的资金流模式要求老人拥有较高的理财能力，以保证在有生之年能够按期交付租金并留有养老余款，否则老人将有可能陷入财务危机甚至无处可住。而目前我国的老龄人群大多并不具备足够的理财能力，相反，他们更多地有着节约消费、为子女后代积蓄财富的传统观念。因此，为了保
6、证未来收入支出的稳定，老年人很少认同售房返租模式也就不难理解了。 （三）养老按揭模式运行条件过于苛刻 在我国“以房养老”实践中，养老按揭模式最接近于国外盛行的住房反向抵押贷款模式。养老按揭模式于 2011 年由中信银行发起，其具体运作方式是老人将自有产权房屋抵押给银行，银行按照 60%左右的评估价按月给老人发放养老贷款，具体数额为每月放款额扣除应偿还的利息或部分本息，贷款期限最长为 10 年，期限届满后，一次性偿还贷款本金或剩余本息，或者将房屋交由银行处理。养老按揭模式由商业银行经营运作。出于风险控制的考虑，养老按揭模式的实施条件较为保守，一般要求申请老人至少要有两套住房，并且要求用于抵押的房
7、产位于较繁华地段，这导致养老按揭业务很少有人问津。 二、我国“以房养老”发展瓶颈分析 美国是世界上最早出现“以房养老”的国家，从上世纪 60 年代第一份住房反向抵押贷款产生，到被美国人广泛接受，经历了三十多年时间。我国引入“以房养老”概念只有十多年时间，试点成效甚微或业务拓展受阻亦属正常现象。 “以房养老”作为一种综合型金融创新产品，其发展程度与房地产市场、金融市场、保险市场以及土地政策、社会保障制度的发展水平密切相关，同时还受到传统文化、居民生活水平和思维习惯的制约，因此，我国消费者距离普遍接受这一“舶来品”还需较长时间。（一）现有模式和试点与我国老龄人群文化传统和思维理念冲突 在我国居民家
8、庭的财富构成中，房产是最大的家庭财富，几千年的历史文化传统也赋予了它特殊的家庭情感，这一情感对于老年人尤为明显。一方面，老年人无法接受用房子换取自身养老金的做法，这主要源自我国自古以来的遗产继承传统， “但有方寸地，留与子孙耕”的思想在老年人当中根深蒂固；另一方面，老年人大多不愿意离开熟悉的生活环境，这主要源自老人对原住宅的特殊感情和生活习惯的需要。以租换养和售房返租两种模式试点失败的原因就在于此。售房返租模式一开始就要求变更老人的房屋产权，这是广大老年人心理上无法接受的，而以租换养模式虽然并未变更老人的房屋产权，但要求老人从原住地搬至养老机构或其他地方，也有悖于老人的居住情感和生活习惯。同时
9、，当前各种形式的“以房养老”试点大多是民间行为，政府很少参与其中，所以制度的不完善和公信力的缺失往往使老人望而却步。 （二）土地制度制约我国“以房养老”实践 土地制度是长期以来我国住房金融发展面临的最大障碍。一般而言，住房资产的价值取决于地面建筑的价值和土地价值，其中地面建筑价值随着时间的推移会因折旧而下降，而土地价值会由于稀缺而上升，因此从长远看，住房资产价值应是递增的。然而，土地价值因其稀缺性而长期增长的效应是建立在土地永久产权基础上的，这也是国外住房反向抵押贷款运作的基础。而在我国，土地是国家所有，实行批租制度，居民仅拥有最长 70 年的使用权。因此，随着住房年限的推移和 70 年上限的
10、临近，土地的价值将快速下滑。由于我国住房资产的价值不具有基于土地价值的长期递增效应，致使长期性的住房金融运作失去了基础，这也是住房反向抵押贷款在我国无法实行的根本原因之一。2007 年，我国物权法开始实行，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期” 。然而，法律中并没有规定如何续期，是免费续期，还是交费续期，以及续期期限是多少等等。因此， 物权法的相关规定对于“以房养老”来说固然是一个利好，但细则的缺失使得这一利好规定并不能从根本上解决我国住房资产价值不具备长期递增特征的问题。 （三）我国居民住房模式不利于“以房养老”的推广 “以房养老”运作机制中最重要的一个环节是考察住房具有的产生现金流
11、的能力，这个能力可以表现为房屋出租带来租金收入的能力，也可以表现为房屋出售变现的能力。在国外， “以房养老”主要指住房反向抵押贷款，该业务的运作一般要求房屋是独门独户或独栋院落，并且明确规定公寓式住宅不能办理反向抵押贷款。这种规定的目的在于保证住房反向抵押贷款提供者未来处理房产的灵活性和可行性，是出于风险控制的需要。而我国城市居民住房（商品房）大多为单元楼房或公寓式住宅，金融机构在反向抵押贷款期满获得房屋产权后，可供盘活、回收资金的空间狭小，加之 70 年产权限制，使得反向抵押到期后房产变现价值所剩无几，所以金融机构出于风险考虑便不敢轻易涉足“以房养老” 。 （四）房地产市场不完善阻碍了“以房
12、养老”的发展 “以房养老”运作的核心标的是房产，所以无论是国内试点的各种模式，还是国外盛行的反向抵押贷款，都离不开房地产市场。从上世纪80 年代初至今，我国住房制度改革虽然取得了巨大成就，但由于房地产市场发展的盲目性、滞后性、不规范性及政府宏观调控和法律法规不健全，导致房地产市场仍存在较多问题。 “以房养老”涉及存量房产的评估和租售，与之关系最为密切的便是存量房市场（即房地产三级市场） 。但一方面，房产未来价值波动存在较大的不确定性，导致依靠未来房产价值变现来回收资金的“以房养老”模式存在较大风险；另一方面，我国目前尚未建立起完善的房地产租赁市场，二手房价值评估机制也缺乏有效的规范，导致我国“
13、以房养老”试点过程中老年人对评估机构、中介机构等运作主体不信任。 （五）金融保险市场不完善阻碍“以房养老”的推行 房地产市场的资金需求量较大，建立在房产基础上的相关金融产品也需要稳定的资金供应。而“以房养老”业务跨越的时间周期长，业务初始的定价及后续的现金流评估都需要稳定且成熟的金融市场作为依托，尤其需要市场化的利率形成机制。我国利率市场化虽已提及多年，但由于各方面因素的牵制，利率尤其是房贷利率实现完全的市场化仍需时日，所以现阶段实施“以房养老”必然要面临较大的利率风险。同时，国外的“以房养老”一般要求标的房产须投保房屋财产保险，以规避因为自然灾害或意外事故给各方主体造成的损失。虽然我国目前保
14、险业规模较大，发展速度也较快，但总体上仍处于初级阶段，居民房产保险意识普遍不强。保险公司在产品开发、业务运作、风险管理等方面仍存在较多不足，家庭房屋财产保险普及程度不高。这也在一定程度上制约了“以房养老”的推行。 （六） “以房养老”的民间运作公信力不足 从功能上看， “以房养老”在盘活流动性较差的住房资产的同时，作为养老保障方式的补充，也拓宽了养老资金的来源渠道，减轻了政府在养老保障方面的财政压力。从国际上看，任何国家和地区的“以房养老”业务，无论何种模式，政府无不参与其中，有的甚至直接主办或者出资参与，有的成立专门机构负责监督与管理，等等。我国南京、上海、北京等地“以房养老”试点失败的原因
15、固然有前述的诸多因素，但民间运作、缺乏政府的参与、缺少公信力无疑也是一个不容忽视的重要原因。 三、我国“以房养老”运作模式选择 目前，我国“以房养老”发展存在诸多瓶颈，业务的开展及试点受到多方面因素的制约。然而，当前人口老龄化的严峻性及解决养老问题的迫切性，决定了我们不能等待一切条件就绪再实施“以房养老” 。根据以往试点的经验与教训，笔者认为，符合我国国情与民情的“以房养老”模式应具备四个条件：第一，房屋产权不能一开始就变更。第二，在老人去世后，房产的处理应给继承人留有赎回空间。第三，不能搬离原住房或改变原居住环境。第四，政府应承担相应责任，即“以房养老”宜采用政府主办或官办民营形式。有鉴于此
16、，笔者在此提出两种可供参考的模式。 （一）基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款模式 虽然国外的信用体系较为完善，民间机构的诚信度也较高，但住房反向抵押贷款仍有很大一部分直接由政府的相关部门主办或者参与。在住房反向抵押贷款的监管方面，政府也出台了系列法律法规，并成立了相应的监管机构。我国目前诚信体系尚未完善，居民对民间机构普遍缺乏信任，因此，在住房反向抵押贷款的制度安排上离不开政府。传统住房反向抵押贷款模式的运作流程是老人将自有房产抵押给主办机构（如金融机构或公积金中心等） ，换取一次性或分期给付的养老金，老人始终居住在房子里直至去世，待老人去世后，主办机构获得房屋产权并出售以回收成本、实现
17、盈利。我国对于这一模式虽有较多研究，但至今未能实践，根本原因在于风险过大及传统观念的束缚。其中的风险来自两方面，一是居民对住房反向抵押贷款主办机构不信任，这是出于对未来几十年能否如约获取养老金并始终拥有居住权的担忧。二是主办机构要承担资产贬值的风险和利率风险，这在我国目前房地产市场和金融市场并不完善的情况下尤其重要。基于此，笔者设计了政府担保的有赎回权住房反向抵押贷款模式，即在传统住房反向抵押贷款基础上引人政府责任，并赋予继承人自由的房屋赎回权。其中的政府责任表现在，以政府的公信力保证老人各项权益的实现，以政府主办或官办民营的方式来承担最终的资产风险。可以由政府专门成立一家政策性的住房反向抵押
18、贷款公司（属于政策性金融机构） ，或者委托有资质的金融机构以政策性业务的形式开办住房反向抵押贷款业务。而自由的房屋赎回权则表现在老人去世后，其继承人可以选择放弃房屋产权以抵消债务，也可以选择偿还债务并继承房屋产权。 （二）基于政府担保的“以租换养”模式 “以租换养”模式类似于上海的“以房自助养老”模式。不同之处在于， “以租换养”模式在业务初始时是以房屋抵押代替出售，从而使老人仍然拥有房屋所有权。 “以租换养”模式的具体操作方法是老人将自住房屋抵押给保险公司或社保中心，房屋产权暂不变更，保险公司或社保中心按照房屋评估价值的一定比例（比如 70%）分期向老人支付养老金，老人则按照当地廉租房租金标
19、准支付房租。待老人去世后，老人的继承人可以按照协议利率偿还剩余欠款以保有房产继承权，也可以直接将房屋交给保险公司或社保中心用于抵偿剩余债务。政府担保的作用在于，当老人去世后以房屋直接抵债时，保证保险公司或社保中心能够获得最低成本补偿，即政府以财政资金为亏损进行兜底，从而保证其参与的积极性。 “以租换养”模式实质是老人将自有房屋抵押后再行租赁，补充的养老资金来源于房屋抵押后获得的分期收入与定期给付的房租之差。该模式类似于“售房返租” ，其优势在于克服了后者一开始就变更产权的弊端，也赋予了继承人在老人去世后处置房产的选择权，具有一定灵活性。在运作上，之所以选择保险公司或社保中心作为该模式的经营主体，主要考虑保险公司或社保中心在养老产品设计与提供上的专业性优势。 （责任编辑：杜磊）
