1、我国小产权房的各方利益博弈及影响【摘要】 随着中国的房地产市场不断地繁荣，小产权房市场也在不断地发展壮大。小产权房满足了很多中低收入群体的购房需求，但尴尬的是小产权房并非符合法律规范的产物。本文通过分析济南市小产权房的现状及各方利益博弈，阐述小产权房对经济、政策的影响，并分析小产权房的未来命运。希望能通过深入分析各相关利益方的利益博弈，更好地理解小产权房的作用及影响，从而为小产权房未来的发展提供建议。 【关键词】 小产权房 利益博弈 命运 随着中国的房地产市场不断地繁荣，小产权房市场也在不断地发展壮大。小产权房满足了很多中低收入群体的购房需求。但尴尬的是小产权房并非符合法律规范的产物，法律并不
2、允许村集体有权修建并出售商品房，这些房屋就变成了现在意义上的小产权房。小产权房在中国很多城市广泛存在，济南也有大量的小产权房。因为济南的地形特点及经济状况，早期并不被大型的房地产公司看中。很多地理位置优越、紧挨市区的村庄开始兴建小产权房。到 2012 年底，济南市已经出现大量的小产权房，并且仍有新的楼盘开盘。随着这几年地产市场的不断调控，政府对房地产市场不断规范，这些小产权房的存废及管理显得更加紧迫。 一、济南市小产权房的相关利益各方博弈分析 20 世纪 90 年代，济南几乎没有小产权房的交易。随着房价的不断上涨，小产权房的需求量也在不断上升，各个村集体开始更多地提供小产权房。济南市能够形成大
3、规模的小产权房，势必牵扯到众多群体的利益。比如村集体、小产权房购买者、房地产商及当地政府，他们之间的利益有增有损，相互博弈。通过分析相关利益主体的博弈行为，有助于更好地理解济南市小产权房的形成。 1、村集体争夺自身利益 农村的土地一般归村集体所有，但按照我国现行法律规定，村集体并没有开发建设商品房的权利。村集体的土地必须先由国家征收，才能出售给房地产商，缴纳过土地出让金后才能开建商品房。这个过程中，政府在征收农村土地时，往往给很低的费用。相比而言，村集体自行开发建小产权房，既可以增加村集体的收入，又增加了本村的就业。不少村庄通过出售小产权房改善了村民的福利，促进了村庄的发展。而且小产权房售出后
4、，外来人口增加，促进了村庄商品的销售和服务业的发展。很多村庄早点市场繁荣，商店、理发店、药店众多且生意兴隆，进一步促进了村民的就业和收入增加。 2、高房价压力下，中低收入人群的无奈选择 济南市的房价近几年一直在攀升，远超过收入增长速度。以往两千多元的房价早已不在，济南市周边也达到六千多一个平方，中心地区更是超过万元。对于很多中低收入的人而言，买一套正规产权的房子，可能连首付都支付不起。如果租房子，可能要经常更换位子，不敢添置太多的家具和电器，生活质量势必受到影响，心理上也没有家的感觉。小产权房价位低，但风险很大，权益可能得不到保障，还会面临被拆迁的危险。但是，过高的房价已经逼得购房者明知小产权
5、房有很多缺陷也要购买，且购买人数越来越多。法不责众的心理也促使了人们下赌注购买小产权房。 3、部分房地产商与村集体的利益合作 建房需要房地产商的合作，很多房地产商也看到了小产权房的收益。在早期的时候，甚至有很多正规的大型的房地产商主动找到村委表示愿意建商品房，并提出卖房前一切费用由他们承担。可见小产权房对房地产商来说也是非常诱人的商机。但是，随着政府打压力度的加强，很多大型的房地产商迫于政府压力只得退出，但还有很多小的甚至是私人的房地产商在承办建筑工作。承建小产权房是有很大风险的。2007 年就有一部分还未出售的小产权房被拆除，造成投资人血本无归。 4、当地政府土地财政受损，为长期稳定发展埋下
6、隐患 在小产权房的兴起过程中，受损最严重的是当地政府，使得大量的潜在的土地出让金流失。在制定长期发展计划时，一栋栋的小产权房也会增大政府的拆迁难度和成本。受损的不仅仅是财政收入，政府依法治国的能力也受到怀疑，既然是违法的小产权房，就应该有所规制，而且政策要一致才能取信于民。但是政府在管理小产权房问题上确实有很大的难度。汹涌的民意、拆除或拆迁的难度都足以让政府三思，否则极易转化成民愤，成为社会不稳定的一大来源。 二、济南市小产权房的影响 济南市小产权房的大规模存在很多方面都产生了重大的影响。比如在收入差距方面、房地产市场方面、政府管理方面等等。这些影响既有正面的，也有负面的。 1、济南市小产权房
7、的正面影响 （1）缩小了收入差距，一定程度上缓解了社会矛盾。随着济南市房价的突飞猛进，有房产的人和无房产的人的收入差在迅速放大，收入不平等现象越来越严重。出售小产权房的一方是村集体，通过出售小产权房，村民的收入在增加，村民的福利也得到改善。购买小产权房的人，获得了安居之所，虽然承担了一定的风险，但生活水平是明显提高的。大部分的村民和小产权房的购房者都属于中低收入人群，他们收入的提高和福利的改善有助于减少社会中不断扩大的收入差距，有助于社会公平和缓解社会矛盾。但相反，如果小产权房遭受严格处置，甚至拆除，社会矛盾反而容易被激化。 （2）对现有的不完善的住房保障制度的有力补充。随着住房政策的改革，房
8、价的不断飙升，在中国想拥有自己的住房的成本不断攀升。对于很多普通人，即使买到一套房子，也可能成为房奴，长期背负还贷的压力。低收入人群更是难以奢望有一套住房。针对这些问题，政府也出台了很多政策保障低收入人群的住房问题，比如建造经济适用房、廉租房等等。但是一方面各地政府并没有很好地完成任务，另一方面大部分中低收入的人都感到这项政策与己无关。这就使得很多中低收入人群面临严重的住房问题。由此，小产权房事实上承担了保障性住房的功能。而且相对于政府的保障房效率较高，覆盖人群广泛。 2、济南市小产权房的负面影响 （1）对政府而言，增加管理难度，拆迁时势必影响社会公平与稳定。小产权房的管理对于济南市政府而言是
9、一个很大的难题。现在看这些违法的小产权房将来必将面临拆迁的可能性。因为小产权房的位置位于紧邻核心市区的周边地区，城市的规划发展很有可能要经过这些位置，未来的拆迁将牵涉众多人的利益。如果拆迁不令人满意的话，社会矛盾会加重，甚至严重影响社会稳定。小产权房本身的规划建设也是一个问题，由于是村集体自行建设，缺乏有效的监督，小产权房的质量和后续的管理都比较混乱，这就比较容易产生纠纷，到最后可能仍需要政府出面善后。 （2）对整个房地产市场造成一定的混乱。按照现行的法律，小产权房实际上是不合法的产物。合法的商品房市场与不合法的小产权房市场共存势必存在很大的问题。这几年，房地产市场一直高速发展，小产权房的规模
10、也在不断扩大，小产权房对房价起到了一定的缓冲作用，但在某种程度上，对购买正规商品房的人群有些不公平。而且，当政府出台各项政策控制房价时，由于小产权房并不受控，容易成为投机的目标。在政府出台限购政策后，很多不符合购买政策的人转而购买小产权房，这将会对限购政策的效果产生冲击。 （3）宪法与法律及社会执行之间的混乱，造成社会不稳定。政府对小产权房的管理是很矛盾的。早期政府曾下决心清除掉小产权房，但是遭受到很多学者和民众的批评。后来加强了对小产权房的管制，阻止小产权房的兴建，仍没有取得良好的效果。高房价下，巨大的需求仍使小产权不断出现。拆迁小产权房时，赔偿标准也不统一。这都使得人们对小产权房产生很多预
11、期，法不责众的心理使小产权房市场越来越大。而且很多学者也认为，根据宪法的精神，村集体有权处置他们的土地。这使得现行的一些法律法规与宪法精神不符。这都使得依法治国遭到严重的挑战，影响社会稳定。 通过分析可以看出，小产权房的大规模存在既有积极影响，也存在消极影响，如何在未来的发展中处理好小产权房的问题，是个艰巨的考验。 三、济南市小产权房的命运 随着房价的不断上涨，小产权房的收益开始不断增加，小产权房的数量也在持续增加，小产权房的价格也在水涨船高。可以说，中国的房地产发展直接催生了小产权房的产生。如何处理好小产权房的问题成为考验政府的一道难题，这也直接关系着小产权房未来的命运。小产权房显然不能一拆
12、了事，但如果完全按完全产权房同等对待，似乎又产生新的不公平。无论如何，关于未来小产权房的处置，有以下几个方面需要注意。 1、绝不可以一刀切地拆除，充分考虑中低收入者的权益 拆除小产权房会严重伤害中低收入群体的利益，使其生活水平下降，影响其对社会的评价，不利于减少贫困差距和社会公平。处置小产权房要充分考虑低收入人群的利益，意识到这些房子对他们的重要性，尽量减少对中低收入人群的损害，减少整个社会的收入差距。 2、当地政府要放下过于依赖土地财政的思维，不要一味地把小产权房视为对财政收入的侵蚀 近几年，政府过度依赖土地财政，习惯将土地出让金作为财政收入的重要甚至主要来源。在这种思维下，小产权房的存在自
13、然成为影响政府财政收入的主要原因。政府应当积极寻找其他的财政来源，而不是争夺村集体的“土地收入” 。政府应当乐于见到农民发家致富，中低收入群体安居乐业，这也符合和谐社会的要求。当地政府也要尽快发展其他财政收入。过度依靠土地财政也是不可取的，并且会催生更高的房地产泡沫。 总之，小产权房关系到中低收入群体的切身利益，处理小产权房绝对不能一刀切的拆除。要尊重客观事实和中低收入群体的住房要求，尊重村集体提高自身收入的意愿，正视我国住房改革存在的问题，正视小产权房存在的影响，及早制定法律法规，充分发挥小产权房的积极作用。【参考文献】 1 郭爱娣：中国社科院经济蓝皮书：85%家庭买不起房N.京华时报，2009-12-08. 2 程浩：小产权房发展现状及其成因分析J.经济与社会发展，2009（2）. 3 朱克实：构建企业税务管理目标模式及策略J.涉外税务，2008（12）.
