1、现行规划编制及开发运作方式下社区设施配置初探摘要：小地块楼盘开发的现实下，社区出现了以楼盘为单元进行设施配置，因规模过小而造成设施配置不足或缺位，同时在社区范围内也难以对设施进行整体开发的现象。而规划编制对于公共服务设施的规定和配置在于宏观层面的控制和平衡，以期在区域内进行总量的控制，从而保证下一层次的社区规划进行编制时在设施的配置上有可以遵循的依据。本文通过分析现行规划编制与社区配建设施的关系，对小地块楼盘开发运作方式下社区设施的配置及建设管理作了有益探索。 中图分类号： TU98 文献标识码： A 引言：城市居住用地的开发运作方式，由于土地价格的不断提高以及城市建设用地的日益紧张，往往以小
2、地块楼盘开发为主。鉴于楼盘的开发相对独立，开发商往往从楼盘自身角度出发来考虑各项设施的安排，容易忽略片区层面的宏观考虑，导致区域内设施配置不足或过剩的现象。怎样协调二者关系是社区规划中设施配置方面值得研究的问题。 1.现行城市规划编制与社区配建设施的关系 依据我国规划编制体系，总体规划是对城市发展方向、土地利用、规模、目标、城市性质及空间布局等方面的综合部署，只有通过下一层次规划的深化，才能将其作用充分发挥。而控制性详细规划则是处于城市总体规划、分区规划与修建性详细规划之间的，具有承上启下作用的编制层次。因此，为保证各项公共服务设施在片区范围内达到均衡、合理布局，需要宏观层面的控制性详细规划依
3、据总体规划和分区规划的要求，对规划项目进行具体规定，以保证在下一层次规划中进行相应设施配置时有据可依。 由此可知，规划编制对于公共服务设施的规定和配置在于宏观层面的控制和平衡，以期在区域内进行总量的控制，从而保证下一层次的社区规划进行编制时在设施的配置上有可以遵循的依据，避免出现各楼盘、地块在开发建设过程中推托建设责任，造成设施缺位或不足的现象。 2. 现行规划编制及开发运作方式下社区设施配置建议 通过对我国规划编制体系及开发运作方式的研究，笔者提出以下社区配建设施配置的建议： 2.1 淡化居住区等级及大型公建配套的概念，对千人指标的继续沿用。我国多年来一直以居住区的等级划分来进行相应级别的设
4、施配置。随着居住区向社区的转变，在服务设施的配置上基本也以社区为单位进行配置。此外，由目前的开发建设情况不难看出，未来居住区一级的开发将走向城市副中心级别的开发，即由若干居住区构成城市副中心，在此范围内对各项公共服务设施进行统一安排布局。这一开发方式有利于在片区范围内宏观布局和统筹协调，避免局限于居住区范围内孤立布局。因此，在服务设施的配置上，结合现行规划编制的特点，笔者建议淡化居住区一级大型公建配套的概念，同时继续沿用千人指标的相关规定。即将居住区级别的设施配置规模和标准向上分配给城市副中心级别，按照其规模与居住区规模的比照关系，进行相应扩大。同时，将小区一级的设施配置规模和标准向社区分配，
5、从而形成副中心社区两级的设施配置等级。这样的配置方式即有利于在片区范围内综合考虑设施的分配，也有利于在社区范围内满足居民各项生活所需。 2.2 宏观平衡与微观调整相结合。 由于规划编制需要在城市及片区的层面上对整体设施水平进行控制和平衡，主要通过城市居住区规划设计规范中的相关规定，以千人指标为依据进行总量控制。然而市场经济体制的确立导致许多设施的需求发生改变，因此，对部分不适宜现实需要的千人指标进行适当调整，同时在规划编制总量的控制和平衡下，通过微观层面的社区规划来依据市场的需求和导向，对部分设施的配置规模及设施类别的增减进行切合市场需求的微观调整。 2.3 以社区为单元进行公共服务设施的配置
6、。 由于目前住区的开发运作方式主要以小地块楼盘开发为主，而社区又是由若干楼盘所构成，因此，为避免出现楼盘单独开发过程中设施配置不全及缺位的现象，以及在社区范围内配置更高级别的满足居民各项生活所需的设施，笔者建议以社区为单元，在社区范围内整体安排各项设施的配置和布局。 3.社区配建设施的开发建设与管理模式建议 社区自治体系的形成在很大程度上依赖于社区成员对社区的认同感和归属感，只有社区成员将自身的利益与生活居住的社区紧密联系起来，才能真正实现社区的自治。因此，从有利于形成社区归属感和认同感，增强社区凝聚力的角度考虑，应将社区的公共中心布置在相对中心的位置，由此可以在空间构成上凸显社区中心的向心力
7、。在社区公共中心位置确定的基础上，为保证社区配建设施完善、有效的配置，应进一步研究由社区定向服务设施所形成的社区中心如何建设和开发管理，对此，笔者提出以下建议： 3.1 政府建设与民间资本运作相结合。 将社区配建设施按照资金来源主体的不同分为民间资本运作和政府建设两种，其中政府建设型设施又分为公益性和政策性两种。公益性及政策性设施由于其属于非盈利性设施，因而经济效益不甚明显，多数开发商对于此类设施的建设往往不够积极，甚至出现推脱建设的现象，因此为保证设施的有效配置，主要由政府负责建设。民间资本运作型配建设施由于具有客观的盈利效益同时受市场机制影响较大，因而主要由开发商进行建设，可以根据市场的调
8、节灵活进行配置。双重投资开发有利于减轻政府投资的压力，同时提高盈利性设施开发配置的灵活性。 3.2 以社区委员会为主的社区中心应独立于各楼盘单独建设。 社区公共中心的构成主要以社区层面的定向服务设施和活动场所为主，为强化社区中心感以利于社区凝聚力的形成，往往将社区服务中心布局在社区相对中心位置。由于定向服务设施中大部分属于社区公益性设施，很难为开发商带来经济效益，因而很多开发商利用各种方法尽量推托此类设施的建设，为保证社区各项生活设施的完善配备，避免开发商之间互相推托建设责任的现象，需要由政府作为监督管理者对社区定向服务设施进行监管，将其用地独立划分出来，在建设上不归属于任何一个楼盘而将其单独
9、建设，可以由不同的主体进行管理和建设。 3.3 开发管理模式之一由开发商集资，政府主导管理与开发建设。为避免开发商因规模达不到设施配置要求而降低配置标准，造成各自根据需要分散建设、设施配置不全和重复建设的局面，社区内各项设施在配置时采取各个街坊地块的开发商集体筹集资金，统一交由政府进行社区中心各类设施的开发建设，其后续管理也由政府负责，开发商共同承担管理所需费用，由此保证了各项设施的统一建设和管理。 3.4 开发管理模式之二由开发商主导开发与建设，政府对其实行相应优惠政策。 对于位置上可以归属于某一地块的社区公共中心，可以由与其邻近的开发商负责开发与建设，由政府对其实行类似容积率补偿、土地有偿
10、使用的减免等相应优惠政策，对其进行补偿和奖励。 社区公共中心以社区层面设施为主的定向设施主要按照以上配置建议进行设施的安排，对于商业、娱乐等社区基本服务设施，则根据其盈利性特点，可在各个街坊地块分散由各开发商自行根据市场的需要灵活配置，以实现集中与分散相结合的布局方式，从而保证社区居民各项基本生活需求能得到充分保障。 参考文献 1 赵民，赵蔚社区发展规划理论与实践M北京：中国建筑工业出版社，2003：125-129 2 徐永祥社区发展论 M上海：华东理工大学出版社，2001：241-246 3 李明月我国城市土地资源配置的市场化研究M北京：中国经济出版社，2007：5668 4 姜劲松，李炳耀对我国城市社区规划建设理论、方法和制度的思考J城市规划汇刊，2004，3（151）：57 5 徐鑫等社区配套设施“非属地”现象及规划对策探讨J城市规划，2010，34（8）：59
