1、对土地政策调控房地产市场的思考摘要：随着我国经济的快速发展，房地产事业已经成为了我国的支柱产业。土地是房地产开发的核心，鉴于中国特殊的国情，土地政策成为了继金融政策和财政政策之后，调控房地产市场的第三种重要手段。本文主要阐述了影响房地产市场的政策因素，并对土地政策对房地产市场调控的内在机理进行了探讨。 关键词：土地政策；调控；房地产市场 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、影响房地产市场的政策因素 2002 年以来，国家及时出台了一系列的宏观调控政策以引导市场向健康方向发展，主要包括金融政策中的利率手段和汇率手段，财政政策中的税收手段和土地政策。 1.1 金融政策 通常
2、房地产市场的双方都离不开资金的运转，因此金融政策对房地产市场的影响很大。我国的金融政策由中国人民银行制定，从 2006 年到2008 年，政府采取的是多次加息和上调存款准备金为主的金融政策。上调金融机构人民币存贷款基准利率，会使居民在存款预期收益有所增加的同时，购房成本也会相应提高，在一定程度上降低了居民对房地产的消费性、投机性、投资性需求。而提高存款准备金率，直接冻结了银行可供贷款的资金规模，将原本可以流向房地产市场的资金，暂时放在仓库里。这些金融政策对房地产市场的调控产生了直接影响，成功抑制了房地产市场的需求和开发，阻碍了房地产市场的过热发展。2008 年下半年，由于中国经济受到美国次贷危
3、机的影响，中央实施了适度宽松的货币政策，一度下调存贷款基准利率，为 2008 年房价的触底反弹提供了政策基础。 然而，近几年我国金融政策调控并没有对房市造成太多的影响。原因主要体现在：政策缺乏一致性和连续性，导致公众对中央政策的多变性无所适从；政策缺乏针对性，如“加息”容易造成“一刀切“的局面，原本为了打击炒房者，却未料影响了对住房贷款依赖性较强的买房者。忽视“地区差异”和“结构性差异” ，由于中央和地方政府利益不一致，地方对中央政策设法加以规避，直接造成了政策在执行过程中的扭曲。 1.2 财政政策 财政政策的主要手段是税收手段，它主要通过税种和税率的变化来调节房地产市场的供求关系。税收手段调
4、控房市的效用体现在开发、持有、流通三个阶段。政府通过增加房地产的税负，直接导致房地产的开发成本增加，达到减少房屋供给的目的。反之，减税就会增加房屋供给。增加持有阶段的税负可减少持有房产的收益率，相应也会减少房地产的投资热情。目前热议的物业税就会在将来挤出房地产投资需求。加大转让环节的房地产税收，即可减少投机赚取买卖差价的空间。由于不同的税种可以做到精确打击，弥补了金融政策中“一刀切”的弊端，对抑制投机、投资性购房需求，以及引导房地产开发结构的进一步优化，改善供求关系，起到了一定的作用。然而，房地产财政政策中的税收调节具有税种繁多，税负结构不合理的内在局限性，往往只能短暂压抑火爆的楼市，却无法保
5、证房地产市场长期稳定的发展。 1.3 土地政策 在国际上， 房地产市场调控的常用手段是金融政策和财政政策，由于我国土地的特有属性，近年来我国土地政策逐渐成为调控房地产政策的主要手段，在房地产调控中发挥着越来越重要的作用。根据土地政策对房地产市场的影响内在机理，将土地调控政策分为： 政策分类：土地供应量方面的政策；土地出让方式政策；土地供应结构政策。 内容：（1）土地储备制度：2004.10关于贯彻国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知 。补充：为解决圈地、乱占滥用耕地等问题，加强城乡规划对土地储备、供应的调控和引导，实施土地收购储备，必符合城市总体规划。2005.5关于做好稳定住房价格的意
6、见补充：为完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理；严格土地转让管理，依法制止“炒买炒卖”土地行为。2007.11土地储备管理办法补充：加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。2009.9关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知补充：我国建立土地储备制度首次大调查，内容包括建设用地供应总量，结构及来源，政府土地储备来源，开发及地价款项，土地储备计划，制度及执行管理情况，土地出让收入情况，土地储备资金应用情况等。 （2）闲置土地管理办法：2003.8 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知补充：规定对于土地供应过量、闲置建设用地过多
7、的地区，必须闲置新的土地供应。2005.3关于切实稳定住房价格的通知补充：对已批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。2005.5关于做好稳定住房价格的意见补充：加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，征收土地闲置费；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2005.5关于做好稳定住房价格的意见补充：加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，征收土地闲置费；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 二、土地政策对房地产市
8、场调控的内在机理 土地政策调控房地产市场是通过土地的中间变量作为机理的传导，一方面通过控制土地的供应量和供应结构，另一方面通过作为房地产要素成本的地价来控制房地产价格。 土地供应量：从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是拥有足够的土地储备。通过土地收购储备制度，政府掌握了增量和存量土地的供应权，将土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场，无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。 土地供给结构：近年，国家土地调控政策逐渐由总量控制转移到结构控制。不同用途用地
9、的供应比例，体现了政府的产业政策。当前中国一些地区高档商品房和写字楼空置率很高，而普通住宅却是供不应求。针对这一问题，国家要求优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设的用地需求，合理确定普通商品住房在年度房地产开发土地供应计划中的比例，对高档住宅和写字楼的开发用地要加以限制。 地价：地价的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，相应需求增加，最终提高房价；相反，地价的降低最终会影响房价的降低。 土地变量的三个要素相互协同，发挥调控房地产市场的作用。对于当前房价高居不下的现状，为解决中低收入群众住房困难，政府努力加大保障性住房和普通商品住房
10、供应。同时，国家对经济适用住房建设统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则。 结束语 可见，土地政策的出现正弥补了房地产供给方面政策的不足。三种政策对房地产市场都有不同程度的影响。然而，各政策在影响过程中往往表现出两面性。因此，在实际操作过程中三种政策应相互配合，充分发挥相关政策的积极作用。房地产市场的调控是一个综合的系统工程，政府只有将多种政策有效配合起来才能实现调控目标，以此促进房地产市场健康发展。 参考文献 1曲筝.中国房地产宏观调控中的土地政策研究J.中央民族大学学报,2012(02). 2徐明睿.土地调控政策与房地产市场关联研究J.西南大学,2012(10). 3武康平.从房地产市场看土地需求及对土地政策的建议J.经济经纬,2007(03).
