1、房地产行业风险研究【摘 要】随着经济的不断发展，行业面临的风险和压力越来越大。本文通过对房地产行业上市公司的财务状况分析，能够从中窥探我国房地产行业面临的风险，并结合经济发展实际，提出自己对于行业投资的建议。 【关键词】财务分析；行业风险 行业风险的系统性分析是对各行业存在的市场风险所作的分析，行业风险分析主要通过成本结构分析、行业成熟期分析、行业同期性分析、行业盈利性分析、行业依赖性分析、产品潜在性分析和法律、政策环境分析，从而了解整个行业的基本状况和发展趋势。行业风险受到内外部因素的影响，内部因素主要包括行业寿命周期、行业集中程度、技术革新等，而外部因素主要包括政府的政策变化、宏观经济发展
2、的形势等。这些因素都会在不同程度上使行业面临系统性风险和非系统性风险，其中影响行业发展最重要的因素是行业生命周期。 房地产行业作为我国国民经济先导性和基础性产业。房地产行业产业关联性强，产业链长。一方面制造业、银行业、建筑业以及建材业等行业为房地产行业的发展提供必不可少的保障，另外一方面房地产行业的发展也拉动相关产业的发展。房地产行业属于资本密集型行业，其进入壁垒高，其所需的资金量大。而房地产行业融资渠道相对单一，对银行的依赖过大。行业投资回报率高，风险大。目前商品房价格上涨过快，国家对房地产行业也实施了相关的打压措施。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依
3、然是房地产行业景气的主要支撑。 由于房地产行业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控。自 2009 年 12 月份开始楼市调控以来，政策经历了五次升级，频繁的楼市调控措施从房价、消费者购房、银行信贷等方面对房地产行业进行了调控，其中银行的信贷政策对楼市影响最为关键，房地产方面的信贷政策成为我国房地产市场的晴雨表。最新的楼市调控政策是 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议出台的“国五条” ，此次措施定调了 2013 年楼市调控。这次政策还会进一步加大房产税的征税范围，在政策的影响下，
4、银行逐渐对房地产市场实行紧缩的信贷政策。总之，这次调控措施对整个房地产市场情绪的负面影响还是很大的。 以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012 年全国房地产开发投资 71，804 亿元，比上年名义增长 16.2%扣除价格因素实际增长 14.9%，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点，比 2011 年回落11.9 个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比 2009 年全年的投资增速 16.1%回升 0.1 个百分点，这说明调控政策实施效果明显。 但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的
5、加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达 20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012 实质是政策最稳定的一年，2013 是存在变数的，6 月底和三中全会后都是重要观察节点，2013 年可能是谨慎悲观的一年。 基于国家对楼市的调控措施和行业对房地产市场预期的角度，银行主要对房地产行业采取紧缩的信贷政策，这将会对房地产市场产生很大的负面影响。紧缩的信贷政策在一定程度上能有效遏制房地产价格快速上涨，抑制房地产泡沫。如今各大商业银行由主动贷款转为被动贷款，甚至停止房地产贷款，将有效抑制房地产价格上涨，保持国民经济平稳发展。信贷紧缩会导致房价下跌
6、，房价下跌同时也会带动银行贷款不良率增高。由于房地产行业所需的投资资金大，资金来源相对单一，主要依靠庞大的银行体系支撑，因此银行在对房地产行业进行投资时，必须要分析国家政策的变化以及市场预期情况。 目前在国内发展形势较好的房地产上市公司有万科、绿地、碧桂园、华润置地等。万科作为行业的龙头企业，在行业中具有典型性和代表性，它所面临的风险基本代表了行业面临的风险。 表 1 万科、碧桂园和华润置地上市公司 2010-2012 年盈利能力的指标表 通过对表 1 的数据分析，三家房地产公司的基本每股收益都呈上升趋势，但是增长的幅度都在不断的减少。其中万科作为房地产的龙头企业，增长的幅度缩减最少。 表 2
7、 万科 2010-2012 近三年的偿债能力的相关指标表 由表 2 可以看出万科近三年的流动比率均小于经验值 2，且呈现出逐年递减的趋势，万科近三年的负债水平不断上升，其中短期借款先增后减，而长期借款一直呈现上升趋势，因此其负债率在不断上升。资产负债率的不断上升，说明企业的债务负担越来越重，其总体偿债能力较弱，债权人权益的保证程度越来越低，这在很大程度上限制了万科从其他渠道增加负债筹资的能力。 表 3 万科 2010-2012 年现金净流量表 表 3 中的现金净流量是万科经营活动产生的现金净流量、筹资活动产生的现金净流量和投资产生的现金净流量之和。由表 5 数据可得，万科近三年来的现金净流量均
8、为正数，其中 2011 年的现金流量比 2010 年下降了 4.2%，2012 年公司的净现金流量比 2011 年增长了 52.08%。总之，现金流量状况比较稳定。 现金净流量稳定的最主要原因是三年来万科的销售收入稳步增长。其中 2010 年其销售面积为 897.7 万平方米，平均售价为 12049 元/平方米；2011 年其销售面积为 1075.3 万平方米，平均售价为 11303 元/平方米；而 2012 年其销售面积为 1295.6 万平方米，平均售价为 10901 元/平方米。从整体上看，万科销售面积不断增加，但销售均价却在不断地减少。 综合以上对万科的盈利能力分析、偿债能力分析以及现
9、金流状况的分析，可以看出盈利能力指标、现金流指标还是比较不错的，但是偿债能力指标有待于进一步提高。结合房地产市场的政策调控，行业内对2013 年的房地产也有一定的市场预期。行业内对房地产市场分析后认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。预计 2013 年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于 2012 年。 参考文献： 1钱来江，浅议房地产企业财务管理存在的风险及防范措施J，现代经济信息，2011（19）： 184-185. 2陈佩茹.宏观经济政策对我国房地产市场的影响J.财经界，2012（2）. 3李翔.政策效应与房地产市场泡沫问题研究J.中共四川省委党校学报，2009（1）：51-54.
