1、房地产风险管理要做好“三控”摘要：房地产行业竞争激烈，风云变幻，充满着不可预知的风险，一方面国家不断加大对房地产行业的调控力度，另一方面房地产行业面对的市场环境越来越复杂。因此，房地产企业必须引进风险管理，增强风险防范意识，从各个环节降低企业风险，切实加强企业的内部管理，为企业在同等行业里面创造优质产品，为企业百年不衰，绿树长青打下基础。本文分析了目前房地产前、中、后开发各阶段存在的风险隐患，并根据这些隐患提出建设性的策略，希望对房地产企业建立风险管理体系有所帮助。 关键词：房地产；风险管理；策略 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 随着我国经济的飞速发展，房地产行业也迅速
2、发展，为国民经济的腾飞作出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业。但是，房地产行业面临的社会环境和市场环境复杂，同时有涉及行业广泛，项目规模大，资金投入量大，使房地产在整个经营过程中面临着不可捉摸的风险。最近几年，国家加强了对房地产行业的调控力度，国家经济政策和行政法规的变化，必然会给房地产行业带来一定的风险。虽然目前大多房地产企业引进了风险管理方法，但是风险管理涵盖面窄，系统性科学性严密性都不强，不能及时对房地产企业所面临的风险金进行识别和控制，给企业造成一定的经济损失。因此房地产行业必须正视并重视企业运营及整个开发过程中的风险，建立科学严密系统的风险管理体系，以保证开发产品品质。 一房地产企业
3、面临的内部外部和内部外部风险 （一）房地产企业面临的内部风险 1 投资决策风险。因为房地产在开发设计阶段，不但要投入巨额资本，还要面对漫长的开发周期，造成通过决策所产生的结果来证明决策的正确性带有很大程度上的滞后性，因此在房地产开发过程中，企业对各个开发环节所制定的决策具有极高的风险。 2 项目管理风险。项目管理风险是由管理者管理不善而对企业造成经济损失的风险，它主要包括，决策者缺乏企业经营管理能力，员工缺乏相应的专业技能。还有由于相关人员未按法律处理各种合同，造成违章或违法等行为。 3 财务风险。通常来说企业投资负债比率越大，企业面临的财务风险就越高。如果企业不能及时获得足够的现金来按月或者
4、按年偿还银行债务本息，或者是房地产商不能够从其他资金市场获得投资所需的巨额资金，那就会使企业面临着财务风险，可能使企业无法获得预期的收益。（二）房地产企业面临的外部风险 1 政策性风险。在房地产的投资过程中，政府的土地供给政策，税费政策，金融政策，低价政策，价格决策，住房政策，环境保护政策等均会严重影响房地产投资者的收益目标的实现，给房地产投资者带来不可预料的风险。 2 市场供求风险。按照通行的国际惯例，商品房空置率在 5%到 10%之间时，说明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到 20%之间时说明商品房供大于求 ，是危险区。商品房空置率在 20% 以上则为商品房重积压区。房地产商必须根据
5、不同的商品房空置率，采取不同的销售措施，减少商品房积压。 3 金融风险。金融风险主要指包括利率在内的银行贷款政策变动风险和信用风险等。银行贷款政策的细微变动，如信用条件松紧，信贷额度大小，信贷政策倾向性的变动都将对企业的资金流管理有直接影响。而银行利率上升会对房地产投资产生负面影响。 二 房地产企业风险管理应该做到“三控” （一）控制投资决策风险 为控制投资决策风险，房地产企业要把目光放长远，建立完善的风险组织体系，设置专门的风险策略部门，对市场评估及荼毒土地购买评估并时刻监控行业最新动向，掌握国家政策动态。房地产企业时刻关注房地产行业的最前端，观察每个企业的最新动向；房地产企业还要关注时事，
6、敏锐的捕捉政策动向。这样房地产企业就能既关注行业动向，做好产品销售对象有效的规避风险，尽可能的降低投资和决策的风险。 同时，房地产企业要积极建立风险管理文化。企业应大力培育风险管理文化，确立树立正确的风险管理理念，提高员工的风险意识，使风险管理意识融入到员工的行动，从而促使促进企业建立严密、科学、系统的风险管理机制。 （二）控制项目实施阶段管理风险 房地产企业要强化项目管理风险意识，编制项目质量保证、开发进度计划。房地产企业在建设项目活动之初就应该形成风险意识，进行有组织的项目风险计划工作。以下是建设项目中因该注意的风险隐患。 1 控制房地产的质量风险。 房地产企业要根据房地产质量的综合性特点
7、, 制定综合质量指标,量化并具体工程质量、区位质量、产品质量、环境质量、社区质量、服务质量等方面指标,建立综合质量管理体系。对从房地产的规划、选址、设计、招标、施工、装修、竣工、租售、物业等各个环节进行全方位、全过程的质量监控和质量管理，协调各利益主体的关系，全面提高房地产建筑的整体质量。 2 控制房地产工程管理的风险 房地产企业在项目开工前，应该在认真研究工程管理各环节的基础上，制定针对性的管理措施，建立完善的工程项目管理体系。工程项目管理部门在策划工程时，要考虑多方因素，充分运用成本、设计、物业、销售等相关部门的资源，科学合理的设计规划从施工管理机构组织、标段划分和施工平面布置到招标采购计
8、划、关键线路计划、成本目标等重要环节。同时，工程项目管理部门要对工程建设进行实时的监控，根据具体情况不断完善管理制度，只有这样才能保证房地产项目的工程进度达到企业的要求。 （三）控制财务风险 1 丰富融资渠道，扩展融资方式。房地产企业要改变观念，转变融资观念，由向银行贷款转向多渠道融资。企业可以积极挖掘自身潜力，可以尝试着实施信托计划，进行企业股权融资，典当，资产证券化，销售融资等多元化融资渠道，在不提高企业资产负债率的情况下，降低企业融资成本，尽量节约财务费用，将财务风险尽量控制在可以承受的范围之内，为企业产期发展做准备。 2. 对资本结构进行优化，降低企业筹资风险。企业的负债经营会增加股东
9、的收益，增加企业的财政压力。而且企业负债比例的上升，会逐步增大企业的财务风险。房地产企业优化产权资本与债务资本的构成比例，寻求最佳的资本结构，坚持适度的负债经营，尽可能降低财务风险。3. 改善资金管理理念，提高资金的利用率。房地产企业资金流量巨大，对企业的运营及其重要，因此房地产企业必须提高企业的资金管理情况。房地产企业要强化对资金的管理，加强对财务的监控，制定科学的现金使用计划，科学安排资金的调度，保证为企业的生产经营活动提供必要的现金。同时，房地产企业要强化对应收账款的管理。 4 完善并加强内部审计。一般来说，当房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就成为制约企业进一步发展的重要因素，因此
10、，房地产企业要重视内部审计工作。在内部审计工作中将过程控制和主动控制结合起来，强调风险管理，认真处理事前控制和事中控制，发挥内部审计对房地产企业风险评估和防范作用，即使处理风险隐患，保证企业的合法权益，发挥资产经营的最大优势。此外，还要重视事后审计，促进财务收支审计向管理审计、经济效益审计、内部控制制度审计、专项审计等方向发展，以便综合评价各生产力要素的利用程度，实现资源的组合优化，对房地产企业进行全面实现监督、控制、服务、评价。 结语： 房地产企业发展过程中时刻面临着多种多样的风险，从外部的国家政策性风险、市场供求风险、金融风险，到房地产内部的投资决策风险、项目管理风险、财务风险，都对房地产企业的生存产生极其重要的作用。房地产企业的成败不仅关系到自身的利益，还对影响着一般消费者的利益。一些房地产企业平时不注意防范风险，当风险来临时，手忙脚乱，给企业造成巨大的损失，甚至造成企业破产。因此房地产企业必须建立严密的风险管理体系，防范外部风险和内部风险，促进企业平稳的发展。参考文献： 1周雁;浅析房地产项目开发的风险及对策J;现代经济信息;2009 年 11 期 2高晓丽;浅析房地产企业风险管理J;中国市场;2011 年 32 期 3王双;房地产财务风险管理的问题及对策J;绿色财会;2011 年08 期 4张超;金明哲;房地产风险及其对策探析J;现代商贸工业;2010年 02 期
