1、房地产经纪行业盈利模式探讨【摘 要】房地产经纪行业在我国正处于高速发展阶段，其行业盈利模式还不明朗，大部分企业不能发展正确的盈利模式。分析了我国房地产经纪行业的现状和主要盈利模式，对房地产经纪业具体的盈利模式提出思考。 【关键词】房地产经纪；盈利模式；佣金 经纪行业是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。房地产经纪是房地产业的重要组成部分，其业务贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的经纪服务。中国房地产经纪行业以专业的素养逐渐成长为房地产行业一支重要力量，在促进房地产市场有效运行方面发挥重要的作用。房地产经纪行业是房地产业和现
2、代服务业的重要组成部分，市场经济越发达、经济发展水平越高，就越需要房地产经纪服务，房地产经纪行业发展前景广阔。 一、房地产经纪业现状 （一）房地产经纪企业的数量众多、规模越来越大 房地产经纪行业在我国是一个既古老又新兴的行业，中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易评定房地产商品质量价格的居间行商称之为宅行。经过发展，目前全国从事房地产经纪活动机构有 5万余家，并成长起了一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的知名房地产经纪机构。如中原地产、21 世纪不动产等等。 （二）房地产经纪从业人员数量众多、素质越来越高 目前，全国从事房地产经纪活动的人员超过 100 万，房地产经纪行业从业
3、人员的整体素质和以往几年相比有所提高。房地产经纪行业从业人员有如下几个特点：从业人员队伍相当年轻，年龄集中在 21-30 岁之间；从业时间大多较短，50%以上从业人员的从业时间不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平总体较高；从收入水平来看，居社会中等水平，年收入绝大多数在 2-5 万元之间，有的经纪人甚至可以达到年收入超 100 万元。 （三）房地产经纪企业加大了对网络信息的建设 如今是信息化、网络化的时代。如何最有效地收集、处理和利用信息，是房地产经纪行业在经营中要解决的首要问题，在高科技手段的基础上运用网络营销将会成为未来房地产经纪企业的首选。建立独立宽带网支
4、持的内部网络平台、ERP 管理系统以及全天 24 小时的网络客户支持服务系统，使房地产经纪企业突破服务空间和时间的限制，从而创造出更大的发展空间并实现信息的充分共享。在些基础上建立公司网站并在网站上发布房源信息或者在专业的房地产信息网上发布房源信息以发展客户已成为房地产经纪企业的主要营销策略。 二、房地产经纪业发展空间巨大 目前，发达国家新房、二手房市场交易比例为 1：4，而我国新房、二手房市场交易比例约为 1：0.25，但目前国内一些一线发达城市的新房与二手房市场交易比例比较高，如 2009 年深圳市新房销售面积为 368.22万平方米，二手房销售面积为 605.50 万平方米，新房与二手房
5、屋市场交易比例已达到为 1：1.65。由此可见，只要中国仍在发展，城市化的进程仍在继续，再加上中国人中众多但城市土地资源又相当有限，未来我国二手房交易量还可以翻好几番的速度成长。我国房地产经纪业发展空间巨大。 三、房地产经纪业盈利模式分析 （一）二手物业居间代理佣金 房地产经纪业的主要业务就是对二手物业（包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼）的居间代理，不仅包括代理二手物业的买卖，还包括代理房地产的租赁业务。佣金其实就是服务费，房地产经纪业从业人员利用他们所掌握的信息资源，专业的知识为客户找到合适的物业，交易成功后收取一定的费用，就是佣金。佣金一般是按照成交金额（包括买卖成交、租赁成
6、交等等）乘于一定的比率，不同服务不同比率的，要具体情况具体分析。 在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让的销售佣金率为 6%10%，独户住宅的佣金率为 3%8%，大型商用房地产的佣金率为 3%6%。而在我国佣金率的规定没那么复杂，当然也没有那么高。国家建设部等单位规定“房屋买卖代理收费应按照成交价格总额的 0.5%2.5%计收，实行独家代理的可协商提高，但不超过成交价的3%”。但由于国家标准并没有说明是向单方还是双方收费，也没有严格界定中介服务的服务范围，因此各房地产经纪企业的服务与收费标准不一，各房地产经纪企业
7、收费依据也一直模糊。在我国的一线发达城市，如深圳房地产经纪业的佣金率一般为 3%，卖方和买方各支付 1.5%。但实际上一般是业主实收，佣金全部由买方承担。房地产经纪在代理租赁业务中，佣金一般为一个月的租金，业主和承租方各支付一半。 二手物业居间代理佣金收入是房地产经纪行业盈利的主要来源。据统计全国在 09 年的佣金总额在三百亿左右，除去经纪人个人的佣金提成和企业的运行支出成本，利润率在 15%左右，也就是说纯利润达在 45 亿左右。 （二）新物业代理佣金 房地产经纪另一主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新物业。新物业代理产生的背景是一些房地产企业借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：
8、房地产开发的一些环节由不同的专业公司完成。房地产经纪企业代理销售新物业具有独特的优势：1.房地产经纪企业属于销售终端，对消费者相当了解。2.房地产经纪企业掌握了大量客户的信息，能够形成新物业市场与二手物业市场的互动，增加销量。 代理新物业与代理二手物业不同，它主要是搭建开发商与客户的联系。当然，对新物业代理的佣金率也与二手物业居间代理的不同，要低一些。对新物业的代理的佣金率收取的制约因素比较多，主要有：1.开发商的实力，包括开发商的资本实力和品牌实力。2.新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套。3.新物业的销售价格。4.开发商的营销策略。目前，新物业代理佣金率一般为成交价格总额 0.
9、5%2%。 （三）按揭服务费 按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭服务是由产业链的延伸产生的。在如今房价高涨不下的情况下，一般购房者不能一次性支付所有房款，所以必须向按揭银行贷款；而按揭的手续复杂，购房者为了方便一般由经纪方代办。代办的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地产经纪企业的按揭服务费的标准不一，在深圳一般为每次按揭收取 1000 元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为借贷额的 1.3%。 （四）其他业务收入 经过在房地产产业中的纵向延伸，房地产经纪业还发展了以下业务：房地产开发可行性研
10、究、房地产法律咨询、房地产营销策划等业务。这些业务都可以为房地产经纪企业取得一定的收益。 四、对房地产经纪行业盈利模式的思考 中国房地产经纪行业正处在发展时期，各方面的配套不是很完善，其稳定的盈利模式还不明朗，有待进一步发展与提高。1.提高专业化水平和服务质量。房地产经纪行业要求专业化的知识是服务业的一部分，它具有服务业的一切特征。只有提高服务质量，才能让顾客满意，才能提升企业品牌，以获得更多的顾客，获得更大的盈利。2.不断提升房地产经纪行业从业人员的素质。较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力。3.加强网络建设与网络利用。二十一世纪是信息化、网络化的时代，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。建设内部网络加强企业信息共享，提高企业服务效率；加强网络的利用，有利于降低成本，近距离接近客户，尽可能大的占有市场。只有这样房地产经纪行业才能获得更大、更稳定的盈利。 参考文献： 1楼江.房地产市场营销理论与实务M.广东：同济大学出版社，2005. 2石雅莉.房地产企业盈利模式的思考J.科技信息，2008. 3张静.房地产中介业网络经纪发展之管见J.现代财经，2010. 作者简介： 李伟（1987-） ，男，桂林理工大学硕士研究生，主要研究方向：房地产营销。 左喆（1989-） ，女，浙江理工大学硕士研究生，主要研究方向：创新管理。
