1、1购房指标转让合同效力分析摘 要 购房指标是一种民事权利，本权利来源于特定的情形。这种指标一但确定，即意味着财产价值。不想要房子的就会将这种指标转让给他人，从而产生效力问题。在实务处理中，购房指标转让协议的效力存在相当多的争议。有人认为，民事权利个人享有后，即为个人处置，故转让行为合法有效；有人认为，民事权利与人身有依附性，不得自由处置，故转让行为无效；有人认为，法律对此特别规定，故效力根据法律之规定来分别确定。本文力图从各类购房资格转让合同着手，找出购房指标转让的规律。将购房指标转让分为商品房购房指标转让转让和非商品房购房指标转让两大类。由于购房指标性质不同，效力有差别。 关健词 购房指标
2、转让 效力 作者简介：郭文政，株洲市委党校民商法副教授，教务处副处长，湖南方正圆律师事务所合伙人，兼职律师。 中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）05-055-04 甲系三线城市的政府某部门，其利用名下的划拨土地，用招拍挂手续实现变性出让后，委托摘牌人乙房地产公司定向开发建设。双方约定，乙方不得对甲方以外的人员出售。房屋交款为 3000 元每平方米，市场价为 4000 元每平方米。丙系甲方成员，有资格优先选购房一套，房屋大小自定。他不需要住房，遂以个人名义将其购房指标以 8 万元的价格转让2给甲方人员外的第三人丁。合同签订，丁交纳了 4 万元转让款
3、后，以丙方的名义交纳了第一期购房款 30 万元，丙方持有收据。 因为选房大小原因，丙丁方出现了矛盾，丁方以不支付余下 4 万元转让款为手段，要求丙方按丁方意志到乙方换大房，丙方拒绝。此时，市场房价已经到了 6000 元每平方米。丙方以妻子没有签字及丁方拒绝履行协议为由，公证通知丁方协议无效，合同终止履行，并通过银行直接退回 34 万元丁方所交纳款项，自行交纳余下款项。公证通知的同时，丙方到乙方处确定了房号，并指定案外人与乙方签订商品房买卖协议，所购房屋面积 280 平方米，总价款 84 万。案外人已经将购房协议到房产局做了预告登记。丁方不承认合同无效，诉到法院，诉请转让合同继续履行，要求丙方承
4、担 15 万元违约金。 一审法院认为，合同合法有效，但因已经为第三人所实际所有，故不可再履行。判决购房指标转让协议解除，丙方向丁方支付违约金15 万元。二审法院认为，合同无效，丁方违约在先，故丙方无须承担违约责任。 本案涉及到的就是一个购房指标转让效力问题。两级法院判决结果截然不同，基层法院认为购房指标转让协议有效，中级法院认为无效。随着房地产市场的发展，商品房价格的高企，政府试图通过调控解决房价高企的问题。各地政府明里或者暗地让有地的单位建设了一些定向开发房、委托建设房等。由此，居民取得房屋的渠道多元化。我们生活中商品房就有三种渠道可以取得：完全市场化的商品房、定向开发的商品房、委托开发的商
5、品房、团购的商品房等。另外，非商品房就包括集资3建房、安置房、经济适用房、小产权房等。其中，同期同一城市，定向开发商品房价格优于委托开发的商品房，委托开发的商品房价格又明显高于团购商品房价格。而非商品房类的集资建房、安置房、经济适用房价格均远远低于市场价格。 并不是每个人都有条件购得低价格的住房，委托开发的、定向开发的，均只指向固定的人群；团购价格也只有本团本时间范围内才可以得到；安置房、经济适用房、集资建房更是具备法定条件的主体才可以购房；小产权房可以说本身就是不合法存在，由于标的的不合法，导致交易不合法，自然就谈不上购买指标了。不需要住房的人可能就有条件取得这样那样的指标，要住房的人却在局
6、外，没有机会得到这种指标。购房指标就成了一种商品进行交易。由于标的物的特殊性，交易效力存在争议，直接结果是导致不同的法律实务工作者对于其效力做出完全不同判断。上述案件就是因为对于交易标的物、标的物性质的判断不同，从而基层法院与中级法院判决截然不同。 一、案例中购房指标转让协议效力判断 案件中购房指标转让协议是否有效？其判断标准与普通合同判断标准一样，主要看以下几个条件：“（1）标的是否合法； （2）主体是否合同；（3）内容是否合法。 ” 首先，我们来分析购房指标转让协议标的是什么。从合同名称看，购房指标转让协议的标的物，是购房指标。我们权且不论购房指标的法律属性，先来确定购房指标能否做为合同标
7、的转让。法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双4方真实意思表示，便可赋予其合法。我国合同法第 132 条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定。 ”。购房指标在没有法律法规禁止或者限制的前提下，可以作为合同交易一般标的。本案例中甲单位委托建房购房指标转让协议，与一般商业房产开发并没有差别，差别的是开发方乙向甲方做出了承诺，只向甲方指定的对象销售。这是一种内部行为。法律并没有禁止对这种房屋销售的限制或者禁止性规定，所以这种购房指标转让行为，只要协议是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引
8、诱的成分，就是双方真实意思表示，即法无明文规定不为过错。基于此，在本案中，购房指标可以做为合同的标的转让。 现在我们再来确定购房指标的法律属性。显而易见，购房指标转让协议，交易的一种民事权利，是购房的机会，或者说购房资格。这种民事权利是什么性质的呢？根据权利的实现时间，“民事权利可以分为既得权和期待权” 。权利主体享有购房指标这样一项权利，不实际行使这一权益（即不购买房屋） ，他放弃了，那么这种购房指标就失去了价值，可见购房指标不是一种既得权。购房指标在权利主体行使这一权利时，转化为购房行为。购房行为发生时，产生物权的效力。由此，我们可以发现，购房指标为一种期待权，购房指标转让协议实际交易的是
9、一种期待权。我们需要详细说明一下什么是期待权，以便确定这种权利能否交易。期待权是指将来有取得与实现的可能性的权利，发生于财产权之上。期待权最常发生于债权之上。如附条件和附期限法律行为中，当事人在所附条件成就和期限到来之前，即享有期待权。物权上也可发生期待权。5如在所有权保留制度中，买受人在付清全部价款之前，仅对标的物的所有权享有期待权，所有权仍属于出卖人。 前述案例中，委托开发商品房的指标转让，同样是一种期待权。在没有与开发商签订商品房买卖协议进行预告登记之前，买受人只能期待这种权利实现。购房指标转让协议，仅仅交易了这种机会，还没有涉及到真正的物权。所以在没有真正过户之前，买受人仅对房屋享有可
10、期待权。可见购房指标转让就是一种可期待债权，这就是购房指标转让协议标的的法律属性。 其次，我们需要确定本案中购房指标转让协议本身的性质。协议就一种合同，合同属于合同法调整的范围。根据中华人民共和国合同法第二条规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定” 。本案购房指标转让协议是否属于合同法调整范围呢？可以肯定，购房指标转让协议是平等主体之间设立民事权利义务关系的协议，所以明显属于合同法调整。它具体属于合同法分则的哪一类呢？合同有广义和狭义之分，狭义的合同是指债权合同，即两个以上的民事主
11、体之间设立、变更、终止债权关系的协议。广义的合同是指两个以上的民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；广义的合同除了民法中债权合同之外，还包括物权合同、身份合同，以及行政法中的行政合同和劳动法中的劳动合同等。 中华人民共和国合同法列举了十五类最具代表意义的合同进行特别规定。合同法的调整范围是狭义的合同。从上述分析，给合合同法分则所列合同类来看，购房指标转让协议，属于狭义合同，适用合同法分则中的买卖6合同。它买卖的是购房指标，是将法律意义上的机会以一定价格转让的行为。合同法关于买卖合同的相关条款适用于购房指标转让行为。 再次，我们需要考虑甲有禁止性规定时是否丙能否转让。有人认为，购房
12、指标转让协议之争，主要是对购房指标转让协议的性质认识不清。他们认为，购房指标具有一定的人身依附性。这种权利的行使带有一定的限制性，往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。实际上是一种期待利益，属于债权范畴中的受益权。对于受益权的转让，目前法律虽没有明文禁止性规定，但丙是基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。依据合同法第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，该购房资格转让协无效。笔者认为，本案中标的物购房指标，虽然是因身份而产生的权利，一但这种权利分配给丙，就如单位给个人发的奖金，丙有权处分。本案中由于甲制订了在签订合同时指定签订合同人的规定，故没有禁止性规定
13、。甲即使制订禁止性规定，依然因为内部行为无法对抗外部，禁止性规定对受让人没有约束力。所以可以得出结论，前述案例中购房指标转让协议一般情况下应当有效。 最后，一二审法院对购房指标转让协议的效力认定谁对？根据上述分析，我们可以确定，购房指标转让转让应当得到法律保护，是有效的，但前述案例中讲到一审法院判决合同有效，但不可履行是什么原因呢？二审法院认定无效对否？是否与上述分析相矛盾？这涉及到本案的另外一个问题。购房指标是不是夫妻共同共有财产。购房指标分配到丙名下，即为丙本人福利，属于丙的财产。由于丙与其妻没有特别约定，所有工7资性收入及福利均为夫妻共同财产。根据物权法第九十七条规定：“处分共同共有的财
14、产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外” 。没有证据证明本案被告丙与其配偶有其它约定，也没有证据证明其配偶同意丙处分其共同财产。共同共有人中部分处分财产行为无效。正确的判断应当是合同无效。一审法院判决没有考虑到共同财产的处分权问题，是错误的。二审法院判决合同无效，并不是基于合同性质，也不是基于合同标的认定为无效。二审法院认定无效的原因是购房指标转让行为本身的缺陷，即指标转让时，不是所有权利人的完整意思表示，合同本身有缺陷，造成丙的配偶有权否定转让协议。 根据以上分析，我们得出结论：本案中合同只要权利人意思表示完整真实，则合同本身应当是有效的。造成合同无效的原因告诉我们：签订合
15、同时，一定要考虑到主体的完整性。 上述案例，仅是多种购房指标转让协议中的一种。稍细一点分类，我们可以将其分为商品房购房指标转让协议和非商品房购房指标转让协议。商品房购房指标包括定向开发的商品房购房指标、委托开发的商品房购房指标、团购的商品房购房指标等，非商品房购房指标就包括集资建房购房指标、安置房购房指标、经济适用房购房指标、小产权房购房指标等。商品房的购房指标转让协议，包括定向开发的商品房指标转让、委托开发的商品房指标转让、团购的商品房指标转让，与上述案例一致，其效力在转让主体完整合法、主体意思表示真实的前提下，转让协议为有效。那么非商品房购房指标转让协议呢？它的效力如何？ 二、非商品房购房
16、指标转让协议效力分析 8非商品房购房指标转让行为转让的标的，包括集资建房购房指标、安置房购房指标、经济适用房购房指标、小产权房购房指标等。其中，小产权房购房指标，因为显而易见的法律原因，其产权本身就不合法，其存在不合法，购房指标转让行为自然不合法，转让协议效力没有合法性。我们无需详细讨论。但集资房购房指标转让、安置房购房指标转让、经济适用房购房指标转让三类行为，社会上争议比较大，法院在处理时，也有不同的见解。基于上述案例合同效力的分析，我们延伸到非商品房领域来分析效力。 首先，我们来分析非商品房指标的法律属性。第一是集资房指标。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三
17、方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资房之所以便宜是因为土地是国家划拨的，光这一点就大大降低了造价。但集资房也有缺点，首先是产权按投资比例确定，如果不是全额投资，就只能是使用权房；其次是集资房有时间限制，一般是五年；再次是集资房上市交易，买方要支付土地出让金，而商品房没有这笔开支。根据国发200724 号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见规定，单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人
18、民政府批准，并利用自用土地组织实施。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。所以集资房不是商品9房，职工购房后是与单位共享产权，因此其购房指标转让除非集资单位同意，否则不得转让。 基于对前述案例的分析，我们已经得出结论：指标转让的是一种可期待债权。集资房指标转让，由于标的物本身只针对特定的主体，这种主体是法定的，不是民事主体通过自己的行为可以自由确定的。而且，现行法律对于集资建房这种行为本身是有限支持，即只支持“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下”来实施，否则为法律所禁止。由于集资建房本身被禁止，其指标转让肯定无
19、效，这是毋容置疑的。 我们还得分清个人合同建房和集资建房的差别，从而从根本上防止集资建房指标转让的违法行为出现，造成民事主体的不必要损失。个人合作建房是合伙民事行为，属于普通民事行为，其效力状态在本文中我们不讨论。由于主体的无特殊性，可以肯定一点，个人合作建房不存在指标转让。集资建房是法条确定的法律行为，由于主体范围的特定性，只有特定的主体才可以得到集资建房指标，转让指标的现象就应运而生了。 第二是经济适用房指标。经济适用房购房指标的享有主体，根据建住房2007258 号经济适用房管理办法第二十五条规定“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： （一）具有当地城镇户口；（二）家庭
20、收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口10结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。 ”可以确定经济适用房是特定人群购买的权利，指标享有主体受到限制。由此导致经适房购房指标转让协议的出让主体是特定的。同时，该办法第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回
21、购。 购买经济适用住房满 5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”可以得到两个信息：一是经济适用房产权有限，5 年内只能由政府直接回购；二是经济适用房转让受限。据此，我们可以得出结论，经济适用房所购房屋都不得转让，自然其购房指标转让无效。 第三，我们来看安置房指标。安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆除住户进行安置所建的房屋。对安置房进行约束规定的法规，散见于各地关于征收安置规定中。安置的对象是城市居民被征收拆除户，也包括被征收拆除房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足被拆除户的需求已迫在眉睫。安置房指标是特定对象享有的权利。它分两种：一是政府为安置被拆除户而给被拆除户的一种安置方式，给被拆除户一个购房指标，作为拆除货币补偿的一种补充。被拆除户可以选择行使，自己支付市场价格低的价格获取住房；当然他们也可以选择将指标转让
