1、1国家宏观调控大背景下房地产预售基金监管对策的辩证思考摘 要 以河北省为例，贯彻落实“国五条”预售资金要分级监管不能一刀切，建议在房屋预售资金监管中引入担保赔偿机制，建议采取多边风险担保机构和银行联合监管模式，既能贯彻落实“国五条”关于资金监管的抗风险意义，还能符合实际较好地促进房地产预售市场持续发展。 关键词 房地产 资金监管 新国五条 中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）07-068-02 2013 年 2 月 20 日，国务院办公厅发出关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ，即“国五条” ，再度强化楼市调控执行力度，同时强调：尚未实行预售资金
2、监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。房地产期房市场具有高风险性、民生性和公共信心维系性，其销售已达房地产交易的 80%以上，随着调控的深入，我们要落实201317号文件精神做好预售资金监管，以河北为例，更要探寻一条适合期房市场可持续发展的预售资金监管模式。 一、贯彻落实“国五条”预售资金分级监管不能一刀切 （一）随着房地产调控政策深入期房资金链断裂风险隐现 随着“国五条”细则出台，房地产投资全面被抑制，也使开发商拿2地信心严重受挫。河北省石家庄房地产市场虽然存在住房刚性需求，房屋交易价格仍处于上升态势，但 2013 年 3 月 6 日，石家庄土地市场拍卖：八宗地（四宗为补证）总
3、面积 281163.7 平方米，约合 421.75 亩，起始总价为 20.862 亿元，全部以直接底价成交而结束，土地出让过程仅持续十多分钟，与二手房过户房产交中心的火爆热烈相反，拍卖现场略显低迷。可见，调控政策对商品住宅投资的抑制，其影已经从河北省二手房市场深入到上游土地市场，低价或流拍悄然袭来。河北省秦皇岛今年 3月 13 日的土地交易中心第二次挂牌出让两块土地，也是接近底价完成交易，且对【2013】01-01 号地块以底价进行了补拍。唐山国有建设用地使用权挂牌出让公告20131 号早已公示，至三月底却未见最终公开交易数据。由于开发商融资渠道单一，多依赖预售款融资前景，基于房地产资金高风险
4、和政策调控深入考虑，未来期房资金链断裂风险阻碍了开发商持续拿地的信心。 房地产企业资金链开始于项目融资：项目开发及交付使用，销售回款，支付外部融资的成本，循环反复。在国家宏观调控抑制房地产投资背景下，仅靠企业自有资金，缺少销售回款，也缺少新资金注入，项目资金链极易断裂，风险出现。因为，我国开发商融资渠道非常狭窄，项目资金来源主要为企业自有金和银行贷款、购房者订金和预付款等，而开发商对后者的依赖程度远远高于前者。但是，买受人的预付款高额监管却难以到位，且缺失风险担保，风险完全转嫁给买受人。可见，随着房地产调控政策深入，期房资金链一旦断裂风险出现，不只是资金本身风险，也是社会不安定因素风险增加。
5、3（二）贯彻落实“国五条”预售资金分级监管不能一刀切 以河北为例，据河北省统计局 2012 年 1-12 月份数据可以看出：河北省房地产开发企业到位资金，其中，国内贷款 2955653 万元，定金及预收款 7728019 万元，个人按揭贷款 2776987 万元。可见，开发商依赖预售款的程度远远高于银行贷款，这也是我国开发商缺少融资渠道普遍面临的困境。依据城市商品房管理办法或河北省个别城市相关规章：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。而绝大多数开发商都不只一个项目工程，都违规采取“预售款集团内统一调动” ，甚至用于购置土地开发新项目。随着调控政策的深入，预售资金监管的严格执行，一个项目
6、款将不得挪用，另一项目款只好借“高利贷” ，其影响不亚于将企业全部自有资金费率提高 7-15 个百分点，企业规模越大资金量越高受影响也会最大，以至于最后无力拿地。河北省既要落实201317 号文件精神做好预售资金监管，还应一切从实际出发，针对房地产企业缺少房地产信托投资基金等融资困境，在贯彻落实“国五条”资金监管上不能一刀切，保证期房市场稳健发展是预售资金监管的最终目的。还要实事求是面对河北省房地产企业缺少房地产信托、投资基金、资产证券化等融资困境，落实中央“国五条”资金监管不能一刀切，保证期房市场稳健发展是预售资金监管的最终目的，建议引入风险担保赔偿机制，预售资金可分级监管，采取差别性政策：
7、对上市公司，且纳入赔偿担保机制的房地产企业，预售资金无需监管。对资质二级以上，具有一定开发面积和经验，银行资信 4A 级以上，且纳入赔偿担保机制的房地产企业，适度监管 30%的工程资金；对于资质三级以下，开发面积 10 万平方米以4下，具备开发经验，且纳入赔偿担保机制的房地产企业，适度监管 50%的工程资金；对拒不参加赔偿担保机制的房地产企业，完全依据法律或规章要求，预售资金监管 100%。 二、在房屋预售资金监管中引入担保赔偿机制 我国房地产资金监管首次引入担保概念的是山东济南市。济南市采取担保公司和银行联合监管模式，最初由房屋置业担保公司担保。但由于一家担保公司抗风险能力承担较弱，济南市最
8、后推行多家担保企业联保形式，经招标准入的担保公司缴纳其注册资金 10%的担保保证金，存入市建委指定银行账户，未经允许不得擅自使用。担保收费按预售款的 2收取，由开发商支付。担保公司配备了具有金融、建筑和房地产经济法知识的专项人员，使监管成本减少，也利于购房人期房交易的积极性。但该模式却不能调动企业积极性，使房地产企业处于抵触对抗中。如何引导开发商诚信品质培养，使其主动积极经营可持续发展的房地产预售市场，才是保证房地产市场稳定健康发展的关键环节。 建议河北省借鉴“MIGA 体制”经验，纳房地产企业进入担保赔偿机制。MIGA 体制是当今世界南北两大类国家之间经济上互相依存、冲突、妥协和合作的产物，
9、1988 年由世界银行集团组建，专门向外国私人投资者提供政治风险担保。其突出特点在于：它对吸收外资的每一个发展中国家成员国，同时赋予“双重身份” ，既是外资投向的东道国，又是 MIGA的股东，从而部分地承担了外资风险承保人的责任。河北省可借鉴“MIGA 体制”经验，由政府或政府委托相关部门成立中介咨询企业监督指导，建立房屋预售款的风险担保基金。借鉴 MIGA 中的“双重身份”：5要求房地产企业（不局限某一项目） ，按其省内房地产期房营业额缴付一定的保险额度。一旦出现风险，房地产企业既是被该机构追偿的法人，又是该机构的股东，需承担部分风险承保人的责任。该机制的优势在于：引入担保赔偿机制，预售资金
10、可分级监管，而不是依据项目一刀切，利于开发企业统筹资金不闲置浪费。对参与担保机制的开发企业，如前所述，可依据企业等级进行预售资金分级监管，既鼓励开发商积极经营不违约，又能引导开发企业诚信品质不断培养；同时，极大减少购房人的心理风险和实际风险，较好地促进房地产预售市场持续发展和和社会稳定。 三、以河北为例完善房地产预售资金现有监管模式 目前我国预售资金监管模式各异，各地市尚未全面开展。实证调查河北省各市住房保障和房屋管理局网站所公示法规规章，只有石家庄市和邢台市出台公示预售资金监管办法，且监管方法依项目一刀切，模式差异很大。 （一）邢台市采取政府监管模式利弊分析 依据邢台市商品房预售款监管办法
11、，邢台市住房保障和房产管理局为监管的主管部门。这种政府监管模式广州最早试行，其优点：监管主体具备行政约束力，能有效配合预售商品房许可管理，便于全面监管。其缺点：因信息不对称造成监管成本过高和风险欺诈。由于预售房资金的使用与建设工程的进展密切联系，政府管理部门不具备工程专业评估技能人员，需要高额成本聘请相应专业机构为代理，但委托代理关系因双方目标不同，都在追求利益最大化，在委托执行中必然存在对信息较弱方的道德风险欺诈。而政府仍必须投入大量人力、物力和财力，增加6专业人才的搜寻、配备成本，政府难以承载较大工作量，监管效果也很难有效。值得注意的是：如果因政府监管过错损害了买受人的利益，依据法律国家赔
12、偿由侵权的国家机关履行赔偿义务，而我国国家赔偿制度在程序上较为复杂且不明确，具体责任主体承担或是资金补偿都难以实现。另外，权力寻租现象也在所难免。 （二）石家庄市采取政府和金融机构联合监管模式利弊分析 依据石家庄市商品房预售款监管办法 ，石家庄市住房保障和房产管理局、人民银行石家庄中心支行为商品房预售资金监管的主管部门，负责监督本办法的实施。其优点：监管主体增加了银行，能方便有效地控制资金流向，节省一定监管成本。同时，还保有公权力在市场失灵的状态下及时规制和监督，政府不直接参与市场行为，主要是督促检查商品房预售资金监管实施情况，既不干涉市场又不放任市场走向无序。其不足：监管银行要根据工程进度监
13、督开发商是否合理运行预售资金，但银行又不具备关于工程进度和质量监督的技术专业人员，银行往往怠于额外增加成本进行人力、物力和财力的匹配，使监管流于形式。另外，开发商往往选择具有长期合作关系的开户银行，使监管环境较为宽松，银行更因获得了在建项目贷款的开发商抵押担保，丧失监管的制约动力。（三）建议采取多边风险担保机构和银行联合监管模式 如前所述，由政府或政府委托相关部门成立中介咨询企业监督指导，建立房屋预售款的风险担保基金。经招标准入的担保公司缴纳其注册资金 10%的担保保证金，担保公司自行配置具有金融、建筑和房地产经济法7知识的专项人员。借鉴 MIGA 中的“双重身份”：要求房地产企业（不局限某一
14、项目） ，按其省内房地产期房营业额缴付一定的保险额度。一旦出现风险，房地产企业既是被该机构追偿的人，又是该机构的股东，需承担部分风险承保人的责任。该模式优点为：（1）避免政府来承担资金监管的直接风险和无限责任。政府监管行为应当通过市场行为来实现，而政府不应作为市场行为的直接参与者；（2）既大大减少监管成本，又避免银行单一监管流于形式。该模式无需外聘专业人员就可对工程的施工进度和预售款流向进行有效评估，另外，银行作为预售款流转的最后关口，能方便而有效地控制资金流向，减少雇佣或委托其他金融机构进行监管的高成本。 （3）既鼓励开发商积极经营不违约，又能引导开发企业诚信品质不断培养。开发企业经营额越大
15、且不违约，就无需支付赔偿金且得到更宽松的资金监管环境，这将激励引导企业诚信品质的培养，也遏制企业因违约所带来的行业内资信度降低。 （4）既能贯彻落实“国五条”关于资金监管的抗风险意义，还能符合河北省实际较好地促进房地产预售市场持续发展。 参考文献： 1宋晓波.商品房预售的法律监管问题研究.天津财经大学硕士学位论文.2011. 2周帆.我国商品房预售资金监管模式之探析.山东大学硕士学位论文.2011. 3张东亮.浅析商品房预售中对消费者权益的保护.法制与经济.2011（6）. 84文志敏.商品房预售款监管模式比较.中国房地产.2011（13）. 5王荔珏.暖市开局新“国五条”当头棒喝.广州日报.2013-2-22.
