1、1论“凶宅”交易纠纷与物之瑕疵担保责任摘 要 随着经济的不断发展，我国二手房交易也日益增长。许多“凶宅”交易纠纷也随之产生。但目前我国法律对这类纠纷并没有明确的规定，导致法院的判决各不相同。本文创新性地探讨了“凶宅”交易纠纷条件下，适用物之瑕疵担保责任时卖方实际可行的责任承担方式，旨在为同类案件的司法实践提出建设性意见。 关键词 “凶宅” 瑕疵物 物之瑕疵担保责任 作者简介：魏景荣，南京工业职业技术学院社会科学部；华诗影，苏州大学王健法学院。 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）12-013-03 近年来，随着二手房交易市场不断发展，以较为低廉的价格购
2、买一套舒适的二手房成为不少民众买房时的首要选择。然而，各地却都出现了由于买方买到所谓“凶宅”而与卖方产生纠纷、对簿公堂的案例。而在这些案情相似的案例中，法官适用的法律条款、依据的判决理由却各不相同，最终的判决结果也往往存在巨大差异，甚至截然相反。有的完全支持原告，有的则驳回起诉请求。我们不得不承认，此类案件不论从理论上还是司法实践上，都存在着巨大的讨论空间。 英国哲学家培根说过：“一次不公正的司法判决其恶果甚至于十次犯罪，因为犯罪只是弄脏了水流，而不公正的判决却是弄脏了水源。 ”可2以说，在目前“凶宅”买卖纠纷中，法院判决结果的极大不确定性，会导致人们对裁决公正性的怀疑，以至有损法律的权威性和
3、稳定性。 因此，笔者在本文中试图通过对“凶宅”买卖纠纷进行剖析，以界定“凶宅”的法律概念和范围，从“物之瑕疵担保责任”角度明确此类纠纷适用的法律依据，提出立法建言以及预防此类纠纷的措施，从而对我国“凶宅”交易纠纷司法实践提供一些理论依据。 一、 “凶宅”的法律定义探析 唐朝谷神子所著博异志苏遏记载：“长安永乐里有一凶宅，居者皆破，后无复人住，暂至亦不过宿而卒，遂至废破。 ”可见，我国自古以来就有“凶宅克人”的说法。普通民众对于“凶宅”的畏惧心理已经成为了一种长期流传的习俗。但是，随着二手房交易市场的不断发展，类似“凶宅”的纠纷不断增多，法律上却始终未有对“凶宅”的权威定义，导致了法院判决的不确
4、定性。 纵观资料，常见被民众认为是“凶宅”的房屋往往包括以下三类：（1）屋内发生过他杀或自杀事件等人为因素导致非正常死亡的住宅；（2）屋内发生过诸如煤气爆炸、一氧化碳中毒等意外死亡事件的住宅；（3）房屋周边环境为普通人所忌讳，例如建于坟地、火葬场旧址或靠近此类场所的住宅。 目前，学界主流观点认为“凶宅”应当做出如下定义：曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，或者由于特定环境影响，多数人认为所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋。 这种观点排除了上述的第二类房屋。本文对此持相同意见。但其将3第三类房屋纳入“凶宅”的范围，本文则抱不同观点。笔者认为仅有第一类房屋可以被纳入法律所调整的范畴
5、，理由如下： 首先，正常的生老病死等自然事件是理应被排除在“凶宅”范围之外的。而对于意外死亡事件，由于不存在人为因素，缺乏主观上的恶性，亦不应纳入“凶宅”的范围。 其次，从法律界定的严格性角度来说， “凶宅”的范围应当尽量限缩。对于周边环境为普通人所忌讳，类似建于火葬场、坟场旧址或周边的房屋，购房者在交易前了解到此类信息的途径相对容易。同时，鉴于社会常识，普通人在购买房屋时，房屋的地理位置、建设信息、周边设施以及房屋价格都会成为考量的因素，最后慎重做出买房决定。所以，我们可以合理推定普通人在买房时即应当已知此类房屋环境信息，故此类房屋不应纳入法律调整的“凶宅”范围。 最后，从节约社会资源、保护
6、市场交易安全的角度来看，应当为“凶宅”设定合理的期限和条件，即客观上发生过他杀、自杀等“横死”事件的房屋，经过一定时间的流逝或几经转租转售，已能够为多数人正常居住使用的，就不宜再认定其为“凶宅” 。 综上所述，笔者认为“凶宅”的法律定义应当限定为：在一定合理期限内，宅内发生过自杀、凶杀等人为致人非正常死亡恶性案件的房屋。二、 “凶宅”是否属于法律上的瑕疵物 我国虽未对物之瑕疵担保责任做出明确的规定，但合同法中以下法条规定的违约责任，实质上即体现了物之瑕疵担保责任。 4第一百五十三条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
7、第一百五十四条：当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。 （即关于标的物的质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的特定标准履行。 ） 第一百五十五条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 （即质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少
8、价款或者报酬等违约责任。 ） 对于上述合同法法条，卖方往往解读认为，法条对于瑕疵物的认定标准主要指质量上的瑕疵。这种“质量”在实践中多被解读为物理上的功能和效用。而“凶宅”房屋在物理上的功能和结构上一般都能够符合国家标准或通常居住条件，所以卖方往往以此作为答辩的依据，认为“凶宅”并不构成瑕疵物。 但是，本文对上述观点持保留态度。对于标的物是否构成瑕疵物，在法学史上存在两种衡量标准：主观标准以及客观标准。主观标准认为凡标的物不符合当事人约定的品质，致使丧失或减少其效用或价值时，5即视为有瑕疵；而客观标准认为标的物不符合该类物所应当具备的通常品质性能及客观上应有的特征，即为有瑕疵。通俗的说，前者更
9、侧重于当事人主观认定的标准和要求，而后者侧重于物理特征以及该类物的通常状态。显而易见，上文中卖方认为“凶宅”不构成瑕疵物的解读正是采用了客观标准。这种标准无疑略显片面。 目前法学界提出了一种主客观相结合的标准，认为：物的瑕疵应当依当事人特别约定的使用目的，并在当事人意思范畴内就该物依其一般具有的客观特征加以认定。台湾史尚宽老师的观点如下：“标的物瑕疵包括三个方面：（1）灭失或减少价值之瑕疵。价值为客观的交易价值，一般价值之减少，基于物的效用之减少，但亦得有效用不减少而加之减少者。瑕疵多关于物之有形品质，亦有基于法律或社会关系者；（2）灭失或减少通常效用或契约预定效用之瑕疵。即物之效用不但是物之
10、抽象的通常效用，而且契约所约定的效用亦得有之，即效用之瑕疵；（3）所保证品质之欠缺。保证不限于物之品质。并及于可影响其价值或效用的一切法律上或事实上的关系。”大陆法学教授黄茂荣提出的判断标的物是否具有重大瑕疵的两个标准亦值得借鉴：“第一、标的物的使用价值是否有瑕疵；第二、标的物的交换价值是否有瑕疵。 ”他还认为，人们心理因素所造成的交易上价值的降低也可以使标的物成为瑕疵物。 本文倾向于这种“主客观标准”来判断瑕疵物，结合史尚宽、黄茂荣老师的观点，总结以下三个判断因素： 1.品质瑕疵：即物理形态上存在损毁、质量不符合通常标准。 2.效用瑕疵：这里指按照主观、客观两方面标准综合来看，标的物6不具备
11、应当具备的使用价值，使用价值灭失或者减少。 3.价值瑕疵：这里的价值是指标的物的交换价值，即交换价值的灭失或者减少。 只有当这三种因素都排除时，我们可以认为标的物是无瑕疵的。 将这三个判断因素应用在“凶宅”上来进行分析：尽管“凶宅”在质量和物理结构上符合通常标准，即不存在上述所说的“品质瑕疵” ，但是“凶宅”却并不符合当事人决定购买时所期待的使用目的。 信息时报与网易曾做过一个关于“凶宅”的联合网上调查，不妨来了解一下。 调查问题一：买二手房，你怕不怕买到“凶宅”？ 结果显示：290%的被调查者选择“怕啥，我就不信这个邪” ； 710%的被调查者选择“当然怕。因为这种房子住着不安心，卖又卖不出
12、去。 ” 调查问题二：假如买到“凶宅” ，你会？ 结果显示：250%被调查者选择“想办法转卖” ； 320%的被调查者选择“找卖家理论和推掉” ； 250%的被调查者选择“住着，怕啥” ； 180%的被调查者选择“其他” 。 从这个调查中可以明显看出，大部分民众对于居住在“凶宅”和购买“凶宅”都是十分避讳的。 通常我们认为，民众购房往往出于安居以及投资升值两个目的，这两个目的分别对应着房屋的使用价值和交换价值。 7从使用价值上来看， “凶宅”事实确实有理由导致当事人受到恐惧、紧张等等心理影响，严重者甚至会产生精神上的影响，以至于生理上也出现不适。当事人显然达不到居住安宁的使用目的，即“凶宅”具
13、有效用瑕疵；从交换价值上看，出于人们的避讳心理，买房者会拒绝购买“凶宅” ，而购房者往往很难将该房转卖，或不得不以低于一般房屋 20%-30%的低价转售，显然导致了其交换价值的灭失和减少，即“凶宅”具有价值瑕疵。 所以，本文得出结论：“凶宅”属于瑕疵物。 三、 “凶宅”交易纠纷适用物之瑕疵担保责任的探究 （一）物之瑕疵担保责任的构成要件 1.标的物存在瑕疵 标的物属于瑕疵物，这是存在物之瑕疵担保责任的前提。这一点在上文中已经论证过，根据主客观结合说， “凶宅”属于瑕疵物。 2.物的瑕疵在风险负担转移时依然存在 出卖人承担物之瑕疵担保责任，要求该瑕疵在风险转移时存在。如果瑕疵在风险转移之后发生，
14、则由买受人承担。我国合同法规定，除非双方另有约定，买卖合同标的物风险自交付时转移。 在“凶宅”纠纷中，标的物为不动产，依照物权法，变更登记视为交付。据常理， “凶宅”的非正常死亡事实基本上都是发生在双方变更登记之前，即风险转移之前瑕疵就已经存在，且风险转移时依然存在。所以“凶宅”纠纷满足该要件。 3.买受人善意并无重大过失 8这要求买受人在与出卖人订立合同以及标的物交付之前，并不知道有瑕疵存在。如果买受人明知标的物存在瑕疵，仍然恶意与出卖人订立买卖合同甚至交付，则出卖人无需承担物之瑕疵担保责任。 适用于本文所研究的情形，大部分“凶宅”的买受人出巨资购房，往往都付出了半生积蓄，而购房也大多用于自
15、己居住，所以极少出现恶意情况。同时， “凶宅”的事实一般来说很难在短期内发现，查证难度大，而出卖方往往都存在刻意隐瞒拒不告知的心理，在这种情况下，买受人基本不会构成重大过失。综上，一般的“凶宅”纠纷中，买受人一般都符合善意且无重大过失情形。 4.买受人适时履行瑕疵通知义务 买受人在接收标的物之后，应当及时验收。如发现标的物具有瑕疵情况，应当及时通知出卖人，否则很有可能超过除斥期间或诉讼时效而丧失权利。 对购买到“凶宅”的买受人来说，当发现自己斥巨资甚至贷款购得的房产属于“凶宅”时，出于后悔、愤怒等情绪，必定会立刻向出卖人查实对质以要求解除合同或者赔偿损失，协商不成时，买受人则会寻求法律救济。故
16、此，在“凶宅”纠纷中，买受人一般都能够适时履行瑕疵通知义务。 综上所述， “凶宅”交易中的出卖方，一般都符合承担物之瑕疵担保责任的构成要件。所以，适用物之瑕疵担保责任途径解决“凶宅”交易纠纷，不失为合适的选择。 （二） “凶宅”交易纠纷适用物之瑕疵担保责任的责任承担方式 9对于物之瑕疵担保责任的承担方式，现代大陆法各国普遍认为，买受人有契约解除请求权、价金减额请求权。另外，在特殊情形下，债权人还有损害赔偿解除权、补正履行请求权，但适用条件相对比较严格。笔者结合“凶宅”交易纠纷案例，作具体分析如下： 1.契约解除请求权 即买受人有权主张解除合同。本文认为，对于“凶宅”纠纷案例，在认定卖方负有物之
17、瑕疵担保责任时，法院判决解除合同是比较合适的。由于“凶宅”的特殊性，买方必然无法实现安居、投资等合同目的。只有解除合同，买方退出房屋，卖方退还房款，才能真正实现对买方权利的救济。 2.价金减额请求权 即买受人可以请求减少价款。价款的减少数额原则上应当为有瑕疵标的物的实际价格与买方所付价格的差额。理论上，由于“凶宅”的价格往往比同类房屋要低 20%-30%左右，买方亦可以主张减少价款。但是实践中， “凶宅”的实际市场价值难以精确评估，而减价亦无法使买方摆脱对“凶宅”的心理恐惧心理。所以，这种责任承担方式并不实用。 3.损害赔偿请求权 在出卖人故意不告知瑕疵时，买受人可以请求债务不履行的损害赔偿。
18、买受人因标的物瑕疵而遭受损失时，有权要求出卖人赔偿。在“凶宅”交易纠纷中，买方是否遭受损失存在很大争议。一般来说，买方会主张精神损害赔偿，但我国现行法律对于精神损害赔偿要求非常严格，一般要求严重的损害后果。而实际上极少数“凶宅”买受人会出现严重10精神损害后果，大部分仅仅是心理上的不安和恐惧，并不足以提出损害赔偿。 4.补正履行请求权 即买受人可以要求出卖人更换、修理或者自行修理，费用由出卖人承担。而在“凶宅”纠纷中，出卖方显然很难通过“更换、修理”等方式改变“凶宅”事实。 通过上述分析，可以得出结论，在“凶宅”交易纠纷中，法院可以适用物之瑕疵担保责任，判决双方解除合同，令买方退还房屋，卖方退还房款。 参考文献： 1谷神子.博異志集異志，中华书局.1980 年版 2陈耀东，张瑾“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用.河北法学.2007（10）. 3吴志忠.买卖合同法研究.武汉大学出版社.2007 年版. 4史尚宽.债法各论，中国政法大学出版社.2000 年版. 5黄茂荣.买卖法，中国政法大学出版社.2002 年版. 6闫晓光.买到“凶宅”能不能退？法院判决不一定事前需预防，http：/www.chinanews. com/estate/kong/news/2008/06-24/1291088.shtml. 7中华人民共和国合同法.
