1、 厦门市城市规划管理技术规定 （ 试 用 ） 厦 门 市 规 划 局 二四年五月 目 录 第 一 章 总 则 1 第 二 章 城市规划编制 1 第 三 章 城市用地分类及适建范围 3 第 四 章 建筑容量控制指标 12 第 五 章 建筑间距控制 15 第 六 章 建筑退让 17 第 七 章 建筑高度控制 21 第 八 章 旧区改建 21 第 九 章 城市绿地 22 第 十 章 城市与建筑环境控制及环境保护 24 第十一章 城市道路 25 第十二章 城市用地竖向 30 第十三章 城市防灾 31 第十四章 城市水源保护与给水工程 34 第十五章 城市排水工程 35 第十六章 城市供电工程 35 第
2、十七章 电信工程 38 第十八章 燃气工程 39 第十九章 建筑工程市政配套设施 43 第二十章 城市管线综合 47 第二十一章 附 则 51 附录一：名词解释 51 附录二：计算规则 55 厦门市城市规划管理技术规定 （试行） 第一章 总 则 第一条 为加强厦门市城市规划、建设和管理，有效地实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，保障城市规划的实施，制定本规定。 第二条 本规定根据 中华人民共和国城市规划法 、 福建省实施 中华人民共和国城市规划法 办法 、 厦门市城市规划条例 、 厦门市城市总体规划 等规定要求，遵循国家有关规范、标准， 并结合厦门市规划管理的具体情况编制而成。 第
3、三条 本规定适用于厦门市城市规划区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及一切与城市规划、 设计和管理有关的活动。 第四条 各项工程建设应按已批准的城市规划法定图则、控制性详细规划、修建性详细规划或城市设计执行；尚无经批准的上述规划的，按本规定执行。编制控制性详细规划、修建性详细规划、城市设计以及建设工程设计应符合本规定的要求。建设工程用地面积超过 5 万平方米或城市主要控制地带及规划部门认为有必要的其它区域，必须编制修建性详细规划或城市设计。 第五条 各类专业性用地建设项目的建设应符合已批准的专项规划和已颁布的专业技术规范及本规定的要求。 第二章 城市规划编制 第六条 厦门市城市规划编 制分为
4、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划四个层次。城市重点地区的规划应制定法定图则。 第七条 城市总体规划编制应按照国家建设部城市规划编制办法和城市规划编制办法实施细则的规定执行。 第八条 厦门市各分区规划的范围根据城市总体规划确定的功能组团和布局结构确定，其边界线应参照河流、海域、山脉、道路等地形地貌的分界并结合行政区划确定。 第九条 分区规划的内容应包括： 1对分区远景土地利用作出框架性描述； 2确定分区内土地使用性质（厦门市城市用地分类表内以中类用地为主）、居住人口 分布及建设用地控制指标（包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等）； 3确定市、区、居住区级公共设施的分布及
5、其用地范围； 4确定城市主、次干路的红线位置、断面、控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置、形式和控制范围； 5确定绿化系统、水体、电力廊道、对外交通设施、风景名胜区的用地界线和文物古迹、历史风貌建筑及传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求； 6确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围； 7规划成果为规划文本及附件（规划说明及基础资料收入附件 ）、图纸及相应的电子数据； 8规划图纸比例为 1:5000。 第十条 控制性详细规划应当包括以下内容： 1确定不同适用性质用地的界线和各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型； 2确定各地块建筑
6、高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距，明确市政设施和公共服务设施配套等规划要求； 3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划要求； 4确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高； 5根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限； 6制定相应的土地使用与建筑管理规定。 7规划成果为规划文本及附件、规划图纸及管理图则。 8规划图纸比例：新区 1:1000 1:2000；建成区 1:500 1:1000。 第十一条 修建性详细规划应当包括以下内容： 1规划地段位置图标明工程项目位于城市中的位置以及和周围地区的关系。 2规划地段现
7、状图标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量等，并标明用地红线、道路红线、河道蓝线、文物和历史风貌建筑保护紫线及其他市政设施控制线。 3规划总平面图 应标明 用地边界线角点坐标、 规划建筑、绿地、道路广场、停车场等位置，主要出入口与城市道路交叉口距离，规划绿线、水面的位置和范围，确定主要入口方向，区内道路宽度，地下室范围、地下室坡道出入口，以及市政公用配套设施和消防设施 等 。 4重要地段空间分析及城市设计分析图需表达设计意图，反映空间环境，视线分析，景观效果等。 5道路交通规划图应标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标及标高、转弯半径、公交站场
8、及停车场用地界线等。 6竖向规划图应标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地面规划标高、雨水排向及坡度等。 7单项 或综合工程管网规划图应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物 的位置。 8规划说明书应说明规划设计依据、用地周边相关的条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求，道路和绿地、消防、环保规划，人口和用地平衡表；表达规划设计意图的模型或鸟瞰图；主要技术经济指标，一般包括：总用地面积、建设用地面积、总建筑面积、分项建筑面积、各幢建筑的高度和层数、容积率、建筑密度、绿地率、停车位数、居住总户数等。 9估算工程量、拆迁量和造价，分析
9、投资效益。 10规划图 纸比例为 1:500 1:1000。 第十二条 法定图则应对法定分区内地块的土地利用性质、开发强度、配套设施的布置等进行规定。其成果包括图表及文本两部分。法定图则的编制按有关规定执行。 第三章 城市用地分类及适建范围 第十三条 城市用地按其主要用途和功能分区的基本原则，按照国家城市用地分类与规划建设用地标准（ GBJ137-90）分为大类、中类和小类三个层次，其中大类 10 类，中类 46 类，小类 73 类。 第十四条 城市用地分类和代号应符合表一的规定。 第四章 建筑容量控制指标 第十九条 城 市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，在控制性详细规划覆盖的地区，其建筑
10、容量指标应按控制性详细规划确定。在法定图则控制的城市重点地区，其建筑容量指标应按法定图则确定。 第二十条 建设用地面积小于 50000 平方米，且尚无经批准规划的一般地区的建设项目，其控制指标应按表三的规定执行。表三中建筑密度、容积率为上限，绿地率为下限。 第二十一条 对未列入表三的大中专院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规范执行。 第十五条 本用地分类表适用于厦门市总体规划工作和城市用地 统计工作，其他城市规划编制工作可参照本表，对于城市专项规划，如园林绿地系统规划、历史街区保护规划等，在规划编制中可采用专门标准，不受此类标准限制。 各类建设用
11、地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划或法定图则执行。尚无经批准的详细规划或法定图则的，按本规定表二 各类建设用地适建范围表 的规定执行。 凡表二中未列入的建设项目，由市规划部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。 凡需改变规划用地性质，超出表二规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后执行。 第十六条 土地的兼容性应符合表二的要求。 第十七条 凡用地单位征用未开拓的或未拓宽的规划道路旁土地，需同时代征规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地；道路另一侧是广场、河道或绿化带且未被征用，用地单位应将道路
12、全部代为征用并负责拆迁，不得它用。其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际建设用地面积计算。 第十八条 根据厦门市建设实际和厦门市城市总体规划，厦门市城市规划区划分为特别控制区和一般建设区。 特别控制区是指规划管理中或土地利用上需特别控制的地区，包括鼓浪屿 万石山 国家级风景名胜区、城市规划区内的沿海道路临海一侧及内侧一个街区、由历史风貌建筑保护规划确定的保护范围、白鹭洲及筼筜湖沿岸一个街区范围内的地带，以及城市规划编制所确定的其它需要特别控制的区域。特别控制区的具体范围在编制各项规划时确定。特别控制区必须先规划后建设，尚无经批准规划的，不得进行建设。 一般建设区是指特别控制区之外的城市规划区。
13、 第二十二条 在原有建设用地范围内，建筑容量控制指标已达到或超出规定值的建筑物，不得进行扩建、加层；用地内原有建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有空间布局有 不良影响的亦不得建设。 建筑物的修缮改造，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。 建筑扩建、加层，其建筑间距和退让应符合第五、六章的规定。 第二十三条 城市规划区内，需翻建的危房应符合下列规定： 1属文物古迹，历史风貌建筑、历史街区的应符合有关保护规定。 2不得超过原产权建筑面积、原基底面积、原高度、原层数，尽量按照原式样、原材料、原色彩翻建。 3翻建后建筑物的任何部分不得突出和悬挑出原用地范围。 4不得影响四邻建筑的采光
14、、通风和建、构筑物的安全及正常使用。 5不得破坏绿化和妨碍道路交通、消防安全 。 第二十四条 开发建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设： 1 6 层及 6 层以下 住宅为 6000 平方米； 2 718 层 住宅建筑为 3000 平方米； 3 19 层以上 住宅建筑为 4000 平方米； 4建筑高度小于或等于 24 米（不含市政配套公建）的公共建筑为 3000平方米； 5建筑 高度为 24 米至 50 米的 公共建筑 为 4000 平方米； 6建筑高度大于 50 米的公共建筑为 5000 平方米。 第二十五条 建筑公共开放空间是指在建设用地内按规划审定的方案建设，由建设单位永久性全天候为
15、社会公众提供的建筑底层开放空间。建筑公 共开放空间必须同时符合下列条件： 1在详细规划或城市设计中已初步确定位置和性质，或由市规划部门在提供规划设计条件时已确定位置、面积和使用性质。 2沿城市道路、广场、小区道路留设，且任一方向的净宽度在 5 米以上，实际使用面积不少于 200 平方米； 3开放空间应进行无障碍设计，且层高不小于 4.5 米。 4建筑物的开放空间面积应为该层建筑面积扣除结构和垂直交通面积。 5开放空间不得封闭，不得改变使用性质。 第二十六条 建筑公共开放空间的建筑面积应单独标注，不计入建筑容积率，但应计入总建筑面 积，其高度也应计入总建筑高度。 第二十七条 经市规划部门核定在居
16、住建筑底层设架空层用作通道、停车、布置居住配套设施等用途的，架空层的层高不得低于 2.8 米，应计算建筑面积，并应计入建筑高度。 第五章 建筑间距控制 第二十八条 四至六层居住建筑的间距控制应符合下列规定： 1平行布置（两建筑夹角小于 30 度）时的间距： 朝向为南北向的（指正南北向和南偏东、西小于 30 度，下同），两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于南侧建筑高度的 1.0 倍。 朝向为东西向的（指正东西向和东、西偏南小于或等于 30 度，下同）两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于较高建筑的建筑高度 0.8 倍。 朝向既非南北也非东西（指南偏东、西在 30 度至 60 度之间）的，两建筑物外
17、墙面之间最窄处的间距不小于较高建筑高度的 0.9 倍。 2垂直布置时（两建筑夹角为 60 度至 90 度）两建筑物相对两侧外墙面最窄处的间距不小于较高建筑高度的 0.7 倍，并应同时满足下列各项要求： 山墙的连续长度必须小于或等于 16 米，若大于 16 米，其间距按平行布置时的间距控制； 间距内山墙不得开设除楼梯间窗洞之外的窗洞或设置室外楼梯； 建 筑物相对两侧外墙的阳台出挑宽度不超过 1.5 米。 3既非平行也非垂直布置时（两建筑夹角为 30 度至 60 度），两建筑物相对两侧外墙面间最窄处的间距不小于南侧或较高建筑高度的 0.8 倍。 第二十九条 居住建筑底部设有商店或其他非居住用房的，
18、与其建筑间距计算不得扣除底部商店或其他非居住用房的高度。 第三十条 6 层及 6 层以下居住建筑的山墙间距应不小于 8 米。山墙上开启楼梯间窗洞时应避免窗洞相对，否则山墙间距应不小于 10 米。山墙上开启除楼梯间窗洞之外的居室、起居室、餐厅、卫生间等窗洞时，若窗洞相对，则山墙间距应不少于 13 米；若窗洞不相对，则山墙间距应不少于 10 米。 第三十一条 不规则平面的住宅建筑，按建筑外墙面的最凸出外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。 第三十二条 住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高差时，其建筑间距按下列原则计算：当南侧住宅地面低于北侧住宅地面高度时，以两建筑高度完全重叠的部分计算
19、建筑间距，并应同时符合其他规范的要求；当南侧住宅建筑地面高于北侧住宅建筑地面时，应以南侧建筑高度加上南北地面高差计算建筑间距。 第三十三条 别墅、 3 层及 3 层以下独立式住宅建筑之间或与相邻建筑的间距需在第二 十八条规定的基础上提高 20%。 第三十四条 7 层以上居住建筑间距应符合下列规定： 1平行布置时的间距： 南北向布置南侧为点式中高层 L/D 2，且 H/D 4时，不小于南侧建筑高度的 0.5 倍，且最小间距为 24 米；南侧建筑的高度超过 60 米时，则高度每增加 5 米，间距增加 1 米。南侧为板式中高层（ L/D 2）建筑时，其间距按 1.2 倍点式中高层在南侧时的控制间距。
20、 1.（平面） 2.(侧立面 ) 东西向布置时，不小于较高建筑高度的 0.35 倍，且最小间距为 18米。较高建筑的高度超过 60 米时，则高度每增加 5 米，间距增加 0.7 米。 2垂直布置时的间距，七至十八层不小于 15 米，十九层以上不小于18 米。 3山墙间距：七至十八层建筑不小于 13 米，十九层以上建筑不小于16 米。 4建筑高度在 100 米以上的超高层建筑，按 100 米高度控制。 第三十五条 北侧高层居住建筑与 南侧多低层建筑的间距，按南侧建筑高度控制，且最小值为 13 米。 第三十六条 文、教、卫及老年人建筑的间距，及其与其它建筑物之间的间距需在同型布置方式时的居住建筑间距要求上提高 20%，同时需满足各专业规范的要求。 第三十七条 非居住建筑（文、教、卫及老人建筑除外）之间的间距，可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上减少 10%，但同时需满足各专业规范要求。 第三十八条 非住宅建筑与居住建筑的间距，还应符合下列规定： 1非住宅建筑位于居住建筑南侧时，其间距按第二十八条至第三十四条的规定控制。 2文、教、卫 及老年人建筑位于居住建筑的北侧或东西侧时，其间距按第三十六条的规定控制。
