1、1一房数卖中的物权变动摘 要 房屋买卖是以房屋为交易标的物的民事行为，是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。本文通过物权法与合同法的立法解读，梳理物权基本理论，在一房数卖实例分析中探讨了物权变动与合同效力、无权处分、占有保护、不动产登记的相关法律疑难问题，并提出有关司法建议。 关键词 一房数卖 合同效力 占有 物权变动 作者简介：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所。 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）11-010-02 案例：甲将自己的房屋卖给乙，买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙，并将房产证也交给乙，但没有办理过户登记。乙在住了半年后，又
2、将房屋转卖给丙，并将房屋交给丙占有。丙从乙处取得甲的房产证，但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间，该房屋价格迅速上涨。后甲将房产证挂失，并已将房屋高价卖给丁，且办理了过户登记手续。 上述案例呈现了较为典型的一房数卖案件类型，数个买卖合同是否有效？乙是否系无权处分？丙是否系有权占有？丁最终能否取得房屋所有权？换言之，甲的二次处分是否属有权处分？笔者试依据物权基本理论，对上述问题进行分析，并认为甲乙之间是有效的买卖合同，乙属有权处分，故丙属有权占有，甲无权进行二次处分，故虽然房屋已经办理2过户登记，但丁最终不能取得房屋所有权。 一、我国对物权变动的立法现状 与国外物权立法相比，我国关于物权立法，
3、原则上采取债权形式主义模式，例外采意思主义。 物权法第 9 条、第 15 条、第 23 条、第 24 条， 城市房地产管理法第 60 条、 合同法第 33 条、 民法通则第 72 条等都体现了我国物权立法普遍采用的是形式主义立法原则。由此可见，我国法律规定的物权变动具有以下特点。 （1）要有有效的法律行为；（2）对于不动产物权的变动，必须经登记才能生效；（3）动产物权变动只要交付即产生法律效力；（4）对于船舶、航空器、机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗第三人。 关于例外的意思主义，依照物权法第 127 条、第 158 条的规定，土地承包经营权、地役权的变动都是自合同生效时
4、设立。关于土地承包经营权的设立，法条中虽然规定县级以上人民政府应当发放土地承包经营权证等相应权利证书，并登记造册，只是对该权利的确认而已。对于地役权而言，是否登记则由事人自愿选择，不登记不得对抗善意第三人。二、房屋所有权与占有分离情形下的占有保护 （一）物权变动与合同效力 1.甲乙之间的买卖合同是否有效 依据物权法第十五条规定，只要当事人之间对房屋买卖的意思3表示是真实的，双方在平等自愿的基础上签订的买卖合同就是有效合同，而是否已经办理了产权登记手续，并不是合同的生效要件，而只是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。因此，甲乙未办理过户登记手续并不影响买卖合同本身的效力，该房屋买卖合
5、同应当认定有效。甲不能因未办理登记手续而主张无效，要求乙返还其房屋。 2.丙的占有是否是有权占有 按照占有是否有本权的依据，占有分为有权占有与无权占有。所谓本权，是指基于法律上的原因，可对物进行占有的权利。有权占有即指有本权的占有，无权占有是指无本权的占有。本案中，在不存在丁的情形下，甲乙签订房屋买卖合同后，甲应当将房屋依约交给乙占有。乙基于买卖合同形成有权占有，这种占有应受法律保护，因此乙可以对抗甲的返还请求。同理，丙基于与乙的买卖合同亦取得占有的权利，乙将房屋交付给丙，视为将其对房屋的直接占有移转给丙，因此丙的占有也为有权占有，故丙亦可以行使对甲的占有抗辩。 虽然“占有”与“本权”概念不同
6、，但在法律规范上有若干关联：首先，占有具有保护本权的机能；其次，占有可以强化本权；最后，本权可以强化占有。丙的债权由于得到乙的交付占有而被强化，虽然不能强化到对抗已登记过户给丁的所有权，但在第三人未取得登记的情况下，仍可强化丙的债权，使其足以请求法院将房屋所有权判归于他。 （二）物权变动与无权处分 乙能否以其未取得房屋所有权，与丙签订的合同属无权处分，且未经甲的追认为由，主张合同无效，要求返还房屋？虽然依据合同法4第五十一条的规定，从表面上看，乙构成无权处分，又未取得甲的追认，应认定乙丙的买卖合同无效。但是，由于乙对房屋的占有属有权占有，甲仅是名义上的登记所有权人，其享有的是受限制的所有权，其
7、处分权已受限制，该房屋事实上已不属于甲的财产。乙取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权，或者说乙只取得了因合同而产生的债权。因此，乙转让不动产给丙的行为是对债权的处分，不是对物权的处分，是有权处分，据此乙丙之间的买卖合同不宜按城市房地产管理法第三十八条一款（六）项“未依法登记领取权属证书的”一律认定无效。由于乙丙订立合同时，双方明知房屋登记在甲名下，但双方自愿接买卖，无欺诈意思，这种交易属于对未来物的买卖，在无其他无效事由的情形下，也应认定为有效。因此，最高人民法院关于审理买卖合同案件若干问题解释第三条规定， “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法
8、院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 ” 根据物权法及上述司法解释可以看出，在买卖合同中，出卖人对标的物是否享有处分权，影响的是出卖人能否依约定履行移转标的物所有权的合同义务，而并不影响合同本身的效力。因此，笔者认为，双方在订立合同时并未对订约时房屋所有权的归属作出特别要求情况下，乙丙之间的买卖合同有效，乙不能主张丙返还房屋。当乙最终未取得房屋所有权而不能对丙履行合同义务时，出于对丙的占有保护，除乙承担违约责任外，还应赋予丙解除合同的权利，并有权主张损害赔偿。 5（三）物权变动与不动
9、产登记制度 丁能否最终取得房屋所有权？如上文分析，在丙合法占有房屋后，甲将房屋又卖给丁，并办理了过户登记，按照物权法规定，丁成为房屋所有权人。丙基于买卖合同的占有不能对抗所有权人丁，丙只能基于买卖合同向乙主张违约责任。 笔者认为，仅依据不动产登记制度，不能真正保护权利人的权利。丁依照不动产登记制度取得房屋所有权损害了乙、丙的权利。换言之，甲在将房屋卖与乙后，将房产证挂失，又高价卖给丁，对丁隐瞒前手交易的事实，属恶意欺诈。甲乙之间的合同生效后，甲作为所有权人的处分权已经有效行使，在该合同被宣告无效或撤销前，不应再享有对该标的物的处分权。实际占有房屋的丙可以突破合同的相对性，请求法院撤销甲丁的买卖
10、合同，以变更房屋登记。甲的恶意欺诈行为构成犯罪的，应追究其合同诈骗等刑事责任。 三、结论与反思 本案中就同一标的物依次发生数个买卖合同，若数个买卖合同均未登记，应将系争房屋的所有权赋予取得占有的买受人，理由如下： 第一，未办理过户登记的一房数卖中的第一买受人与终局买受人之间订立的买卖合同不属于效力待定的合同，而是有效的合同。终局买受人属有权占有，可以此对抗房屋登记所有人的返还原物请求权。合法占有的存在，形成对出卖人所有权的一种限制，其无权再将房屋转移给占有人之外的其他人，因而，此种情形应当由占有人取得房屋的所有权。 第二，所有的法律活动都要以资源的有效配置和利用，即效率最大6化为目的。解决纠纷
11、应当考虑纠纷解决之效率与成本，促进物尽其用。在各买受人均未完成登记的情况下，如果买受人之一占有了房屋并进行了装修，此时买卖双方更接近于合同的全面履行，只差登记过户即履行完毕，因此根据效率的考量，不动产的所有权应当归属于占有房产的买受人。 第三，诚实信用原则作为市场经济的帝王条款，既是当事人进行民事活动的行为准则，也是法官享有自由裁量权的依据。如果一房数卖中前手恶意拒绝办理产权手续，而使合同一直处于效力待定的状态，占有人无法取得房屋所有权，这显然不符合民法诚实信用的基本原则。 通过对上述案例分析，笔者发现物权法 、 合同法与城市房地产管理法对有关房屋买卖问题规定过于原则，故提出以下几点建议：第一
12、，对合同法无权处分的含义明确化。 合同法第五十一条和城市房地产管理法第三十八条应增补：基于买卖、赠与、互易等基础合同而形成一房数卖，在基础合同尚未履行的情况下，出卖人将标的物再出卖于他人，不属于无权处分的相关内容。这与合同法鼓励交易的原则以及物权法“定纷止争、物尽其用”的立法宗旨相符合，有利于提高交易效率，确定稳定、高效、安全的市场交易。 第二，增强不动产占有保护制度的可操作性。不动产买卖中非常容易造成所有与占有的分离，纠纷频发，在我国不动产登记制度和不动产交易市场尚不规范的特殊情况下，可以通过占有制度来保障交易安全。因此，建议司法解释针对基于不动产买卖合同的占有抗辩及其对物权变7动效力的影响
13、作出详细规定，明确终局买受人的占有属于有权占有，可以对抗登记所有权人的返还请求权，还应赋予终局买受人解除合同、主张损害赔偿的可选择性权利。 第三，建立以占有权为核心的占有制度。占有事实是产生占有权的基础，占有权是有权占有产生的法律效力。占有是事实，则其成立不必一定是合法的原因，而占有如果是权利，则其成立必须有合法的原因；占有权作为一种独立物权类型，必须按照物权公示等原则方可有效，而占有不必依照公示原则成立；纯粹事实的占有的排他效力当然应有弱于占有权的排他效力。现行物权法对占有的规定是保护非法占有中的“善意占有” ，故需要增加占有权这一概念，以保护有权占有人的权利。 第四，弥补不动产登记要件主义
14、的不足。依照法律行为发生的房屋所有权变动， 物权法坚持登记要件主义，但登记要件主义在实践操作中有其不足之处，如本文案例，丙实际占有房屋但他并不是房屋所有权人，其合法权利无法受到法律保护。因此应当对该类型问题的处理作出明确、具体的法律规定，即依据法律行为发生不动产物权变动，登记是原则，而“不登记不生效”规则为例外。如果物权变动的意思表示能够被类似登记的公开展示行为予以证明，物权的变动也能够生效，如：房屋的交付及房屋权属证书的移转。例外情形，在房屋已经登记的情形下，应考察出卖人的实际处分权，若处分权已经用尽，则真正权利人可以突破合同的相对性，请求法院撤销出卖人的在此处分行为，以变更房屋登记。 参考
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