1、泡沫阴影下的房地产产业的发展摘要 ：城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进者的重要作用。研究城市化与房地产的互动关系，对于中国城市化进程的推进及房地产业的健康有序的发展具有重要的现实意义。本文通过探讨城市化和房地产之间的关系和影响，试图找出城市化促进中国房地产健康发展的对策。关键词：城市化 ； 房地产 ； 十二五规划 Abstract: city is a common trend in todays world, is recognized as the most sig
2、nificant social and economic phenomenon. With the development of society and economy, the construction of city of our country is in the key period, an important role in the real estate industry has the facilitator in the city in the construction of. Interaction between the city and the real estate r
3、esearch, has the important practical significance for the development of Chinese city development and the real estate industry healthy and orderly. This paper discusses the relationship between city and real estate and influence, trying to find countermeasures of city to promote the healthy developm
4、ent of Chinese real estate. Keywords: City; real estate; the Twelfth Five-Year Plan 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 一、前言 最近几个月，是中国房市的多事之秋，如“拐点”论、房市“崩盘”说等等都引起了社会各界的极大关注。再加上中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议明确地指明了我国房地产业在未来一定时期内的发展方向；同时指出，未来五年是房地产业发展的关键时期，能否解决好广大中低收入家庭的住房问题，直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。使房地产
5、市场面临着一轮新的调整，房地产的走势和发展也越来越引起各界的关注。 二 、房地产 房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称，在国民经济中属于第三产业。房地产业持续快速的发展对于扩大内需、调整产业结构、腿痛城市化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面均发挥了重要作用。房地产已经成为我国国民经济的重要支柱之一。 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力 一些城市的房价开始下降。 2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。
6、 2.成交量萎缩，空置率上升。 空置率指某一时期空置空置房屋的面积占房屋总面积的比率。5%-10%为合理区，10%-20%为危险区，20%以上为商品房严重积压区。2007-2009 年商品房的空置率均远远超过 11%的警戒线。 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。 3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。 4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。 一是土
7、地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。 二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。 三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。 四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。 六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。5. 房地产中介经营困难 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 三、城市化 城市化是一个国际现象。18 世纪 60 年代英国
8、产业革命以后，世界各国先后开始从以农业为主的传统乡村社会转向以工业和服务业为主的现代城市社会，这是一个自然历史过程，是经济发展的必然趋势，是社会分工发展到一定阶段必定会产生的社会现象。 城市化的实质就是乡村城市化，即乡村不断地转化为城市并最终被城市完全同化。世界各国的城市化进程表明，城市化有其自身的发展规律。一般来说，一个国家或地区的城市化水平达到 30%左右时城市化进程将进入快速发展阶段，这是不可逆转的客观规律。 1949 年新中国成立时，中国城市化水平只有 106。因此，中国是在起点极低的基础上开展城市化建设的。进入 21 世纪，中国的城市化进程进入了高速发展的轨道。统计显示，城市化平均水
9、平为 41.8%。从城市化和经济发展水平的指标来看，可以预测，2010 年之后，中国城市化的发展会以每年至少 1 个百分点的递增速度上升，至 2020 年达到 60左右的水平。由此可见，中国城市化已进入快速发展的阶段。 四、城市化对房地产市场的影响 即随着我国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是我国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系，理论界有一条著名的“纳什姆曲线” 。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为：发达国家城市化过程包括两个拐点，当城市化水平达到 30%时，第一个拐点出现，代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段；之后，当城市化水
10、平超过 70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计，2005 年我国城市化率为 42.99，预计到 2020 年会达到 60，在此期间城市化率每提升 1 个百分点意味着新增城市人口 1300 万，房地产行业无疑是最直接的受益者。而且，城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。具体表现以下三个方面在： 1、城市化水平的提要将促使房地产市场的有效需求总量增加。 目前中国正处于城市化的高速发展阶段，城市化程度在 45到 46%之间在 2020 年预计达到 60%左右。如果要使工业化
11、和城市化达到一个比较匹配的状态，在 20 年之内中国城市化水平至少要翻一番。因此，从理论上看，中国房地产市场的发展空间是较大的这是需求来源的一个非常重要的方面。如果城市化这样持续高速发展以国外在与中国相应生产水平下达到的城市化水平推算，中国将会有一个非常巨量的房地产需求。因此，在合理的城市化政策下，房地产业完全有可能在相当长的一段时间内维持高速增长 2、城市化推动中国房地产价格持续上涨。 对于中国而言，由于经济处正在高速增长时期，城市化速度非常快，在未来 20 年内，城市面积和城市人口都要增加倍，巨大的住房需求使得全国各大城市的房价出现了普遍连续大幅上涨的情况。 按照房地产的区位理论，房价等于
12、成本加上垄断性地理位置的价值。在高速城市化过程中，住宅的地理位置一般都是越越好郊区的房子几年后就可能变成中心地区。处于高速城市化进程中的房子，其本身地理位置的变化就处在不断增值的过程中，因此，城市化进程的加快会推动房价上涨。 3、城市化的不同阶段并存使我国房地产市场出现需求结构多元化。世界城市化发展经历了四个阶段。第一个阶段是自工业革命至 20 世纪 50 年代的集中城市化，该阶段体现的形式是人口、工业向城市集中。第二个阶段是从 20 世纪 50 年代初开始的城市郊区化阶段。第三个阶段是进入 70 年代以后的逆墟市化阶段，即离开城市地区。第四个阶段是 80年代中后期的再城市化阶段，即人口又开始
13、向城市集中。 六、结论 基于城市化视角，首先城市规划专业为了适应房地产开发要求，首先应明确土地地块的用途，并使其具有一定的灵活性；应加强研究城市规划的战略，将研究提高到战略的高度，提供动态房地产开发；其次政府要为城市规划和房地产开发营造良好的城市环境，建立一个既有竞争又有公平和效率的投资环境，同时还要采取有效措施坚决抑制房地产过度投机行为，为城市规划和地产开发的协调发展提供良好条件。最后我国房地产业的价格会逐渐趋于合理，供需结构会得到优化，市场秩序会逐渐改善市场集中度会得以提高，政府行为会得以规范。 引文 参考文献 1付晓东：中国城市化与可持续发展M北京：新华出版杜，2005 2刘颖春；城市化过程中人口变动趋势对我国房地户开发的影响人口学刊，2004. 3中国科学院研究生院房地产发展战略研亮小组：2009 中国房地产市场回顾与展望M北京：科学出版杜，2009 7国家信息中心中国经济信息网：CEI 中国行业发展报告房地产业2003)M北京：中国经济出版社2004 8蒋建林、金维兴：城市化与中国房地产业J西安建筑科技大学学报，2003(12)
