1、浅谈我国住房保障制度的现状及对策摘要：住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度，但是在制度实施过程中还存在许多问题和缺陷。本文首先对保障性住房进行了概述，然后结合文成县保障性住房建设的情况，详细探讨了我国保障性住房制度中存在的问题，最后结合文成县做法提出了完善保障性住房建设的措施。 关键词：住房保障制度；建设用地；资金；廉租房；退出机制 Abstract: the housing problem is related to the
2、economic and social problems of the national economy and peoples livelihood, for low-income housing is not only the important content of housing security system, is also the inevitable requirement of building a harmonious society in our country. Our country has initially established in the system of
3、 affordable housing, low-rent housing system, housing accumulation fund as the main content of housing security system, but in the system implementation process also exists many problems and defects. This article first has carried on the outline of affordable housing, and combining with the situatio
4、n of Wencheng construction of affordable housing, affordable housing system in our country are discussed in detail the existing problems, and finally combined with Wencheng practice put forward improvement measures for the construction of affordable housing. Keywords: housing security system; Constr
5、uction land; Money; Low-rent housing; Exit mechanism 中图分类号： TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2013) 保障性住房概述 （一）保障性住房定义 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 （二）保障性住房的主要分类 1、经济适用房 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，
6、实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 廉租房 廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合。采取货币补贴的，由房管部门向廉租住房保障家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。采取实物配租的，由房管部门向廉租住房保障家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。 3、两限商品房 即“限套型、限
7、房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房” 。 安居商品房 指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类） 。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 文成县保障性住房规划举例
8、（一）总体目标 按照有序推进的原则，结合文成经济发展水平，规划期内，全县实现低保标准 2.5 倍以内城镇低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保” ，保障的面积标准为人均建筑面积 15 平方米。新开工建设廉租房 4250 平方米，新增廉租住房保障家庭约 120 户，其中实物配租 25 户，发放租赁补贴 95 户。新开工建设经济适用住房 1.2 万平方米，推出 170 套经济适用住房进行申购，出台限价商品住房政策并组织实施，推出 293 套限价商品房进行申购。 （二）年度目标 1、2010 年，全面实现低保标准两倍以内城镇低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保” ， 保障的面积标准为人均建筑面积 12
9、 平方米。新增廉租住房保障对象 20 户，其中实物配租 15 户，发放租赁补贴 5 户；廉租住房新开工 1250 平方米；经济适用住房新开工 3500 平方米，地点在花园新区一期；推出 50 套经济适用住房进行资格认定；出台限价商品住房政策；推出 65 套限价商品房进行申购。 2、2011 年，将低收入住房困难家庭廉租住房扩大到低保标准 2.5 倍以内，保障的面积标准为人均建筑面积 15 平方米，新增廉租住房保障对象 40 户，发放租赁补贴 40 户。花园二期 500 平方米廉租房项目开工建设；经济适用住房新开工 5000 平方米。新推出 50 套经济适用住房进行资格认定； 3、2012 年，
10、全面实现低保标准 2.5 倍以内城镇低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保” ， 保障的面积标准为人均 15 平方米。新增廉租住房保障对象 60 户，其中实物配租 10 户，发放租赁补贴 50 户；廉租住房新开工 2500 平方米；经济适用住房新开工 3500 平方米，地点在花园二期，供应对象家庭人均收入低于我县上年度城镇居民人均可支配收入标准的 60%。推出 50 套经济适用住房进行申购。 由文成县保障性住房看我国保障性住房建设中存在的问题 （一）保障覆盖范围狭窄 广义上讲，社会保障体系的对象不仅包括最低生活保障制度的低保户、贫困人口，且包括所有无法从市场渠道获得住房的低收入家庭，这既要包括具
11、有城镇户口的居民，还要包括城市中大量的外来流动人口，这些外来人员大多是低收入阶层，他们没有固定的居住场所，居住条件也十分恶劣，但是住房保障的范围并没有把他们包括在内。 目前，各城镇出台的住房保障政策，由于监管成本太大，保障对象界定困难等原因，保障的对象都限定在城镇低保户、优抚家庭中的住房困难户中，这部分居民在中低收入人群中所占的比例并不大，僧多粥少的矛盾严重制约了我国住房保障制度的发展。 （二）保障性住房分配不公平，保障对象划分困难 按政策规定，保障性住房只能出租或出售给中低收入的家庭，但在现实中，这一规定已经基本失去了意义。不排除保障房还是解决了一批生活非常困难家庭的住房问题，但现实中，一些
12、保障性住房被高收入家庭或已经一套或多套住房的家庭所租用或购买。 保障性住房是为了解决中低收入家庭、人群的住房问题，什么样的人群、什么样的家庭符合中低收入的条件是关键。对象划分难以准确，所以部分地区存在符合申请条件的低收入群体申请概率低，不合申请条件的依旧能申请到保障性住房的不公平现象。例如文成县花园新区一期经济适用住房分配迟迟不能分配到户，其中很重要的一个原因就是民政部门在核实申请人具体收入上难以准确把握，保障对象的划分十分困难。（三）退出机制有待完善 由于住房保障制度的退出机制不完善，特别以获得产权为主的保障形式，容易产生福利固化的问题。经济适用住房制度没有适当的退出机制，购买经济适用住房的
13、家庭在收入提高后如果已不再符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，由于缺乏相应的退出机制而无法操作。即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉租房，其退出机制在现实中也往往很难执行。因此，一旦享受了经济适用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相当一部分住房保障资源未能滚动使用在最需要住房的低收入居民身上，导致保障制度成效降低。 （四）相关政策、法律不健全 中国住房体制建立和政策体系完善已经多年探索，有经验更有教训，现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。而且保障性住房起步较晚，因此在建设和管理上还带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实
14、践中不断完善。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善，骗购，骗租等问题，且更新力度有限使得在实际实施中产生冲突。 （五）融资存在问题 1、政府直接投入十分有限 地方财政的投入首先是基础设施建设、农业、行政管理等事业，保障房投入资金有限，导致财政收支矛盾突出，保障房建设投资难以为继，而中央财政不能增加转移性支出，保障房建设目标难以实现。在国家对房地产市场进行宏观调控的大环境下，房价的调整会影响地方政府的土地出让收益，对于土地收益占财政收入比重较大的地区，这一影响更加明显。房价的调整也会通过市场交易量及交易价格影响到建筑业等，使地方财力的增长面临更大的压力，进而影响地方政府对
15、保障房的投资热情。 2、民间资本缺乏介入动力 保障性住房项目投资既非竞争性项目，又非垄断性项目，投资该领域的回报远远低于竞争性投资项目，保障性住房投资除了具有一般不动产项目投资的投资回收周期长、经营管理相对复杂的特点，还具有投资收益率明显偏低的特点，而民间资本的逐利性特点，会使其对几乎没有投资回报的保障房项目失去投资的原动力，因而对民间资金吸引力较弱。完善我国住房保障制度的对策 （一）完善住房保障体系的法律法规 建立健全法律体系，对住房保障政策的制定实施提供法律保障。任何企图通过弄虚作假、虚报信息、权钱交易等非法手段，骗购保障性住房、牟取利益的行为都须受到法律、法规的处罚和追究。引入银行诚信体
16、系，对于在申请保障性住房中弄虚作假者，在今后申请贷款、就业方面进行限制，斩断伸向保障性住房的“黑手” 。 “让老百姓住上房，让老面姓住上放心房” 。 （二）完善住房保障资金供应体系 政府要切实增加财政投入，不得挪用挤占保障性住房建设资金，落实土地供应、资金投入、税费优惠等相关政策，引导房地产开发企业积极主动参与保障性住房建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房资金和房源。 文成县由县财政负责廉租住房保障资金和经济适用住房保障资金的筹集、拨付、管理和预决算审核以及监督检查工作。廉租住房保障资金的来源主要有：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；按
17、土地出让金总额的 2以上提取的资金；县财政年度基金预算安排的廉租住房保障资金；廉租住房租金收入和直管公房出售、出租以及拆迁补偿资金的结余部分；社会捐赠及其他方式筹集的资金。 （三）健全住房保障用地供应体系 文成县的廉租住房、经济适用住房、纳入土地利用年度计划和供地计划，在申报年度用地指标时单独列出，实行行政划拨方式供地，确保优先供应。土地管理部门在下达年度土地供应指标时，优先保证保障性住房建设用地的需要。 2011 年文成县加大土地供应力度，结合“转而未供”土地专项清理行动，优先保证保障性安居工程住房建设土地供应。2011 年市住建委下达任务为经济适用房 0.25 公顷，54 套；限价商品房
18、0.5 公顷，80 套，合计用地 0.75 公顷。经过一年的努力，文成县共供应保障性住房用地31.642 公顷，其中经济适用房 0.4773 公顷，限价商品房 2.3811 公顷，其它保障性住房 28.7833 公顷。保障性住房建设用地全部实行净地供应，对依法收回的国有土地和储备用地尽量优先用于保障性住房建设，并超出市住建委下达任务，顺利完成各项任务。 （四）建立和完善保障性住房的退出机制 完善的退出机制更有利于保障性住房的循环使用，节约社会资源，最大限度的利用好住房资源。通过调整公共租赁住房、廉租住房和经济适用房的再转让制度，限制流通的范围，建立起相应的退出机制；完善被保障人的收入跟踪监测制
19、度，设定退出条件，提高操作透明度，对违法的行为加大处罚力度，逐步建立起保障性住房的诚信体系；对主动退出社会保障性住房的租赁户给予一定的优惠政策，为其提供低息购房贷款，购房税费减免等。保证低收入群体致富后退租，以制度、法规来保证廉租房的入住公平性。 （五）创新经济适用房的分配制度 1、严格受益群体和购房资格条件 尽快制定城市中低收入线划分办法，规范和完善储蓄实名制，并实行个人收入申报制度。通过信息公开化，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记并实行动态管理，以严格界定受益群体和购房资格条件。 分配经济适用住房应坚持家庭住房面积和家庭收入的“双标准” 为确保供应对象的准确性，采用“
20、收入”和“面积”双重标准控制，比较符合中国当前的实际，它既可以防止保障对象失准和分配不公，又可以使政府的住房保障政策落实到位。 强化信息披露，引入社会监督机制 经济适用房的申请、审查、销售各环节应当公开透明。政府应每年向社会公布中低收入家庭的标准、每年补贴户数、每户补贴标准和计算公式等，以方便群众测算和接受群众监督。具体供应对象的确定，应严格按“个人申请、单位核实、社会公示、公众监督”的程序进行审批。 文成县在这方面引入保障性住房“阳光监管”体系，将文成县保障性住房的建设信息全部公布在文成县住房和城乡规划建设局网站上，接受人民的监督。 结语 综上，完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将其作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。政府要真正地把这一项利国利民的工作做好，要体现出政府为民做实事的温暖， “让老百姓住上房，让老百姓住上放心房” 。 参考文献 1陈华，刘国栋.我国住房保障制度存在的问题及完善措施J.地方财政研究，2007.9. 2戴顺顺，郭立凤.我国住房保障制度现状及建议J.合作经济与科技，2009.8.
