1、当代房地产法律制度对城镇中低收入者住房的影响及对策摘 要 本文基于房地产法的学习，加之课外阅读文献资料得到的数据、知识，合以个人在保障性住房方面的总结思考，不仅明确了目前对于中低收入者而言的住房障碍，同时还针对出现的问题提出了个人建议。希望在法制建设的日益健全下，社会改革的成果能更加温暖、关怀到社会边缘的中低收入群体之间。 关键词 中低收入者 保障性住房 小产权房 作者简介：刘冰，西北大学法学院，研究方向：法学。 中图分类号：D922.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）07-039-02 一、现状分析及基本概念 （一）中低收入者概况 对于中低收入者的划分，目前国内外都
2、没有明确、具体的标准。目前国内外对于中低收入群体大多用“中位线”来表示，只要低于“中位线”就算做中低收入者。对于西安市而言，三人及三人以上家庭，廉租住房保障家庭人均月收入准入标准为 1100 元，两人家庭人均月收入准入标准为 1210 元，单身人员月收入准入标准为 1320 元，为低收入群体；经济适用住房保障家庭人均月收入标准为三人家庭（包括三人以上家庭）人均月收入 1515 元（相当于上年度西安市人均可支配收入的 70%） ，两人家庭人均月收入 1667 元，单身人均月收入 1818 元，为中低收入群体；公共租赁住房保障家庭人均月收入标准为 1732 元；限价商品房保障家庭人均月收入标准为
3、2165 元。 （二）保障性住房 保障性住房是指政府为中、低收入，且住房困难的家庭所提供的住房，一般由经济适用住房和公共租赁房等保障性住房构成。这种类型的住房的用地是由划拨得到，有别于完全由市场形成价格的商品房。 目前，一方面城镇中本来就存在着大量收入不高的中低收入者，再加有大批农民工涌入城镇中就业，与此同时，应届毕业生的数量也在逐年增加，所以收入不高但是有住房需求的群体人数也在上涨。另一方面，有限的城市土地和固有的布局规划已经无法适应城市化以及由此而带来的交通要求。在大批工人进入城市寻求工作的同时，他们所需要的住房却在大批拆除。 政府之所以大力推行保障房的建设，是因为它有诸多好处。首先，它会
4、改善城市中低收入者的居住条件，使其生活有基本的保障；其次，它会对当前房地产业上飞涨的房价进行调控，起到平抑房价的作用；其三，它会带来相关产业的一定发展，如钢材、水泥、铸铁的消费。同时还会促进就业，尤其是提高农民工的就业比率。总而言之，保障房的大力建设，带来的利益好处不仅仅关乎中低收入人群，更关系到整个社会和谐的平稳发展。 经济适用房是指，具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家的政策安排建设的，出售价格利润低微，具有经济性和适用性特点的住房。对于经济适用房，它涉及到中央政府、地方政府、开发商、人民群众这四个方面主体以及三大组博弈关系，如下： 第一个是中央政府的意愿供给与地方政府的实际供给。中央
5、政府统筹着全国的民生，而地方政府除了作为中央决策的执行者外还具有一个地方管理者的独立身份，所以它在执行保障房建设的同时要考虑到与自己地方利益的冲突，在这个冲突下，地方政府必然会调整中央政策，这个调整可能是积极的，也可能是消极的。 第二个是地方政府与开发商之间的利益冲突。地方政府出于一定的政策目标将经济适用房的建设工程委托代理给当地的房地产开发商，而房地产开发商之所以承接这项工程的目的肯定是其中的经济利润。两个主体的出发点不同，必然会出现博弈之处，可能最终的结果会与中央政府、地方政府开始的预期目标产生偏差。 第三个是中央政府、地方政府与人民群众之间的利益冲突。政府之所以进行经济适用房的建设，为的
6、是保障中低收入群体的居住权、住房权，而部分群众看到的仅仅是经济适用房和普通商品房之间的差价，从而出现了层见叠出的骗购、投机的现象。所以往往是资源多的人得到了经济适用房而非真正需要它的中低收入者。 二、中低收入群体的住房问题 （一）缺乏可靠的住房保障法律制度 由于户籍的限制，我国目前的住房保障制度主要是针对有当地户口的城镇居民，大量涌入城镇工作的农民工兄弟不能获得在城镇的身份认同，他们仍然被当作“外来人口”或是“暂住人口”看待，政府在实施住房保障政策时，很少能考虑到农民工这一急需被保障的群体。虽然陕西省在 2013 年就提出，拟在年内将符合条件的农民工纳入当地住房保障范围，但是目前廉租房保障办法
7、和经济适用房管理办法的申请、审核、批复、公示等程序复杂，需要的证件证明较多，并且现今骗购投机现象较多，连城镇户口的居民都不一定申请得上保障房更不用说人力物力财力都不具备的农民工了。 （二）小产权房层出不穷 1.概念。小产权房是指，在集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义，由乡村集体经济组织直接开发或乡村集体经济组织与开发商合作开发建设的商品房。小产权房所建设的土地并没有经过征收再出让的程序，所以购买者得不到完全产权。 2.产生根源。小产权房的出现，是不断上涨的高房价下越来越多的中低收入者买不起房而出现的必然结果。房价随着一些客观原因不断攀升，超出了一般家庭的经济承
8、受能力，同时中低价位的商品房、经济适用房等的供应始终无法满足城市中低收入群体的刚性住房需求。一方面中低收入者对住房的需求是客观的、硬性的，一方面他们又无法承担过高的房价，导致他们被迫只能选择冒险地去购买小产权房，这便构成了小产权房的供给动力。 3.合法性问题。因为小产权房所建设的土地属于集体所有，并且没有经过征收、再出让这一法定程序，于是小产权房并没有房地产开发所必须具备的证件，如：土地使用证、建设许可证和预售许可证，所以房管部门也不会对购买小产权房的合同进行备案登记，所以小产权房实际上并不存在真正的产权。 从买卖双方主体出发，我们都可以得到小产权房在合法性上存在问题。对于出卖方而言，阻碍集体
9、土地上的小产权房交易合法化的“绊脚石”是民事法律关系中的标的物不合法，它是禁止流通的；对于买受方而言，导致其不能合法、完全取得产权的原因是其在物权法律关系上主体不适格，不具有买卖此种土地的能力。故，小产权房是不具有合法性的。 4.危险性问题。小产权房所占的土地没有保障，不能像一般商品房那样自由地占有、使用、收益、处分，存在较大的项目风险。 有人认为，小产权房价格较低，且手续简单，还不用缴纳多项税费，故如雨后春笋般出现的小产权房似乎是一个不可多得的解决住房问题的好办法。但实际上却并不如此，由于购买小产权房，购房人根本拿不到产权证，于是便不能到商业银行办理房地产按揭等手续，最终使得小产权房的首付压
10、力或许比购买一般商品房的压力还要大。并且小产权房的购买并不能签署正式的购房合同，若日后出现了纠纷，损害的必然是购房者的利益。从流通、处置角度看，小产权房从一开始权属就没有确定的保障，于是后期也不能进入房地产的第三级市场进行流通，也就是说，购房者并不能随意处置该小产权房从而获得收益。 三、对中低收入群体住房问题的解决对策 （一）完善土地制度，以土地换住房 正如笔者上文提到的问题，大量由农村涌入城镇工作的农民工必然将住房问题也带入了城镇。但是农民工在进入城镇发展时没有任何资产积累，影响了农民工进城后的生活水平、住房水平。可以看出，城乡二元的土地制度制约了农民工城镇住房保障的完善，不利于改善农民工在
11、城镇的住房现状，也影响到了中国城镇化的进程。 （二）多渠道、多层次的解决中低收入者住房问题 中低收入群体之所以会选择小产权房或是更边缘地带的棚户区，是因为能供他们居住的住房太少，加之社会上一些非中低收入者为了其中的利益，挤占中低收入群体的住房名额，使得中低收入者最终无房可住。根据基本的供需关系出发，我们应该在供给方面加大力度。 1.政策上完善经济适用房、公租房等保障房的相关建设。首先，我们应当完善社会保障房供给体系的法律法规。正是因为当下对于社会保障房的法律还不够完善，才会使得一些开发商、购房者能够钻法律法规的漏洞，只有完善立法，才能保证我国社会保障房的供给体系的实行有法可依，同时才能要求开发
12、商、购房者有法必依。其次，我们应当强化政府的责任。政府应当承担起为中低收入提供保障性住房的义务，通过政府这只看不见的手，利用宏观调控来弥补市场失灵的不足。一方面控制土地资源的流动，为保障性住房的建设提供土地保障，另一方面加大建设，政府部门负责保障性住房的开发、建设、配售。 2.市场上提高开发商对中低价商品房的建设力度。首先，就中国国情来看，中低收入者是个相当大的群体，并且他们多居住在棚户区、老城区或是城中村这类小产权房里，这些居住点都是城市改造过程中所必将要整改掉的部分，改造后解决这些人的居住问题对于开发商而言就是客观存在的商机。其次，现在经商从商都讲究“品牌效应” ，进入中低收入群体的住房市
13、场，对一个开发商品牌的促进作用是相当大的，例如万科这样的公司。 所以，开发商为中低收入群体建房并不是单纯的行善，也不是无偿的施舍，它的初衷还是为了得到一定的商业利益，开发商进行此举还是有利可图的。所以，政府应积极地做好对房地产开发商的宣传工作，鼓励他们进入中低收入群体的住房市场，最终得到双赢的效果。 四、展望 我国目前还处于新型城镇化的高速发展阶段，所以对保障性住房的建设必定是一个长期的活动。中低收入群体的住房问题的解决需要多方面的努力，对于不同层次的受众，应当分情况讨论。因为涉及到了诸多利益群体，所以解决起来较为不易，但是中央政府和地方政府并没有因为它难解决而搁置不去解决，纵观近几年国家对中
14、低收入者住房保障方面制定的各项法律、法规，国家政府是相当重视这部分群体的住房权。在笔者看来，只要中央政府、地方政府、地方开发商企业和人民群众共心合力，没有什么问题是不能解决的，城镇中低收入群体的生活水平、住房水平及质量必将愈加提高。 参考文献： 1余宇.我国经济适用住房政策的效果评估与发展前景研究.北京：中国发展出版社.2012 年版. 2刘军.我国保障性住房市场化改革的法律分析.河北大学.2013. 3孙键.我国社会保障房供给体系研究.河北经贸大学.2014. 4王婧.我国农民工城镇住房保障问题研究.山西财经大学.2014. 5陈大毅.我国新型城镇化趋势下的保障房建设研究.太原科技大学.2014.
