1、房地产行业“营改增”税负探究摘 要：我国推行的“营改增”试点，主要是为税收减负，由于房地产行业的特殊性，房地产行业的“营改增”试点消息一经传出，就引起了社会的广泛争议。对于房地产行业来讲，实行“营改增”究竟是增加税负，还是减少税负呢？采用什么样的税率方才可使房企减税呢？改之前，房企实行的营业税税率为 5%，现在，试行的增值税销项税率设定为 11%，远大于 5%;为此，房企的税负能否降低，就主要取决于它的进项抵扣了。这样的话，房企的进项到底要抵扣多少才可以使它的税负降低？本文采用了“无差异平衡点”法和案例分析法对“营改增”对房地产行业的税负的影响进行分析。 关键词：营改增;房地产企业;影响 一、
2、各界人士对“营改增”对房地产企业的影响分析 据有关业内人士分析，房地产实行“营改增” ，税率估计为 11%，房地产企业的整体税负将会减轻，成本可以得到降低，利润会有一定的提升空间，但对房地产企业的项目销售和房价影响是不大的。其税负有望得到下降。 税改前，房地产企业实行的营业税税率为 5%，营改增之后，普华永道间接税主管合伙人胡根荣称，建筑业的增值税税率在 2011 年 11 月财政部、国家税务总局联合下发的营业税改征增值税试点方案中规定为 11%，房地产行业应该会与之一致，税率也应该是 11%。 中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为，建筑业和房地产业营改增后的税率预计在 11%的水平。
3、 财政部财科所所长刘尚希此前曾指出，增值税税率定在 11%，和以前房地产业 5%的营业税税率相比，从表面上看提高了，但考虑到可以抵扣的话，房企的实际税收成本应该会得到降低的。 安信证券研报认为，房地产实行的“营改增”会涉及到如何抵扣、土地增值税如何处理，目前细则还未出台，对房企影响最终还要看各种抵扣细项以及土地增值税的处理等。总体来说，若按 11%测算，房地产企业税负就会降低。 中银国际研报指出，房地产行业实行“营改增”后，估算带来的减税规模或超 8000 亿元。 尤尼泰（北京）税务师事务所的房地产部经理赵杰称， “营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一
4、些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。增值税中，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。 二、 “营改增”对房地产企业税负的影响分析 营业税和增值税是流转税中两大主要税种，因为税制设计的差别，营业税是价内税，营业额全额是其计税依据，并按适用税率计算，在其商品的流转环节交纳。增值税是价外税，其增值额是计算依据，采用税款抵扣制度，对之前的环节已纳税款可以抵扣，这样就可以达到不重复征税。 “营改增”使得房地产企业开发成本增加，因为增值税的抵税性，假如房地产企业从建筑施工企业或其他企业取得的发票都是专用发票
5、的话，其进项就可以抵扣了，这样的话，从理论上讲，房地产企业税负就会得到降低了。笔者通过相关的分析来揭示房地产企业“营改增”前后的总体税负情况： 假如某市的一个房地产企业的营业收入为 A 万元，能抵扣的进项额为 B 万元，此时进项税税率适用 17%和 11%，不考虑其他变动因素。 （一）一般推导。 （1）针对增值税一般纳税人，并且可以抵扣的进项税率为 17%时：如果“营改增”前后税负水平一致，A 和 B 关系如下： 5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B B/A=33.79% 如果“营改增”后税负水平降低了，A 和 B 关系如下： 5%A?11%（/1+11%）*A-17
6、%（1+17%）*B B/A?33.79% 为此，只有当进项可抵扣金额大于营业收入的 33.79%时， “营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。反之，就会升高。如果可以抵扣的进项税率为 11%的话，上面数据会发生一定的变化。 （2）针对增值税一般纳税人，并且可以抵扣的进项税率为 17%时：如果“营改增”前后税负水平一致，A 和 B 关系如下： 5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B B/A=49.5% 如果“营改增”后税负水平降低了，A 和 B 关系如下： 5%A?11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B B/A?49.5% 为此，只有当进项可抵扣
7、金额大于营业收入的 49.5%时， “营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。反之，就会升高。 （3）针对小规模纳税人，企业的税收负担一定是减少的。因为 5%X3%（/1+3%）X 是恒成立。 （二）实例推导。A 市的一房地产公司出售一幢写字楼，房屋收入1000 万元。写字楼的开发关支出为：土地出让金及其他费用 100 万元;房地产开发成本 400 万元（取得可抵扣税率为 11% 增值税专用发票 350 万，取得可抵扣税率为 6% 增值税专用发票 50 万） ，期间费用 150 万元;该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为 10%，增值税销项税按 1
8、1%。 1.“营改增”前税负。 （1）营业税 =10005 %=50（万元）;（2）城市维护建设税 =507%=3.5（万元）;（3）教育费附加 = 505% = 2.5 （万元） （含地方教育费附加）;（4）堤防维护费=10000.09% =0.9 （万元）;（5）土地增值税计算 ：增值额 =1000-（100+400）-50010%-（50+3.5+2.5）-50020%=1000 -500-50-56-100=294（万元）;增值率 =294（500+50+56+100） =41.64%;土地增值税 =29430%=88.2 （万元）;（6）企业所得税：（1000-100-400-56.
9、9-88.2-150）25%=51.225（万元）;（1）-（6）合计 ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （万元）;总税负率 =196.3251000=19.63% 2.“营改增”后税负。 （1）增值税进项税 =350/1.1111% +50/1.066% =34.685+2.83=31.855 （万元）; 增值税销项税 =1000/1.1111%=99.099 （万元）; 应交增值税 =99.099- 31.855=67.244（万元）;（2）城市维护建设税 =67.2447%=4.707 （万元）;（3）教育费附加= 67.2445% = 3.362（万元
10、） （含地方教育费附加）;（4）堤防维护费= 1000/1.110.09% =0.81（万元）;（5）土地增值税计算 ：增值额 =1000/1.11-（100+400）-500 10%-67.244 -4.702?D3.362-50020% =900.9-725.308= 175.592（万元）;增值率 =175.592725.308=24.21%;土地增值税 =175.59230% =52.678 （万元）;（6）企业所得税：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150） 25%=189.4525% = 47.36（万元） （1）-（6）合 计
11、 ：61.583+ 4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（万元）;总税负率=171.392（10001.11）=19.02%;税负降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61% 根据上面理论分析结果显示，该房企可抵扣的进项额 B/营业收入A=561.45/1000=56.14%，33.79%， 从上述案例可以看出， “营改增”后税负不论绝对值还是相对值都有不同程度的降低，虽然降低幅度不是很大，但随着“营改增”政策逐步完善，使整个增值税抵扣链条更加完整， 其税负会进一步降低。 三、房地产企业怎样面对“营改增”的影响 （1） “营改增”是我国目前
12、重大的税制改革，对每一个房企的生产经营产生重大的影响。企业必须从上至下高度重视，并做好有关的培训的工作，财会人员应牢固掌握“营改增”的相关政策，并做好会计核算方法协调，提高会计核算水平;其他部门积极配合，制订或修订有关企业的制度，更要重视的是在政策执行的初期，想办法搞好过渡期间的有关工作，使企业的各种进项税额得到有效抵扣。 （2）重视“营改增”后房地产企业开发成本的增加，对于房地产企业来讲，如何选择施工企业和材料供应商，就相应地显得尤为重要了，房地产开发企业必须要通过招投标方式，按各施工企业资质、报价;并根据材料供应商产品质量、规模等因素综合考虑，那么就应当把取得增值税专用发票当作重要条件之一
13、，国有企业加强融资创新的探索从源头上把关。此外，房地产开发企业应当尽可能地减少零星用工，没有办法的情况下，实在是要零星用工的话，也可以通过建筑施工企业去实现，这样就可以获得增值税专用发票，从而降低税负。 （3）提高房地产开发企业的纳税意识，企业在采购材料过程中，必须要能避免贪图价格上的优惠，从而企业放弃开具专用发票的行为，这样，就可以使企业进项税抵扣增大，进而达到少缴税款。我们知道，房地产企业税收金额一般较大，各企业的财务部门一定要严格把关，每一笔交易都必须得有合法合规的有效发票，杜绝用收款收据等其他白条现象充抵发票，提高会计核算的质量，从而达到合法并合理减税，降低企业税负。 综上所述，我国政府为了完善税制，避免重复征税，推行了“营改增” 。从上面的分析可以看出，在我国房地产开发企业实行“营改增”工作，对企业来讲是有利的，可以达到降低房地产开发企业的税收负担，与此同时，还可以达到房地产开发企业的有效调控，对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义。 参考文献： 1 赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究，财会学习，2013（06）. 2 郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？财会月刊，2013（34）.
