1、行业分化加剧，转型、并购迎来机遇政策效果显现，一线城市率先回暖 2015 年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准、降息，放松信贷门槛，构建宽松的市场环境。地方也纷纷放宽公积金贷款、出台财政补贴等系列救市政策，从支持刚需扩大到支持改善性需求。在多重政策效应叠加影响下，楼市成交逐步回暖。 中指数据显示，2015 年上半年，50 个代表城市住宅月均成交约 2600万平方米，同比增长 25.5%。特别是二季度以来，央行进行新一轮降准、降息，加之“330 新政”效果逐渐显现，市场成交持续回升。其中，一线城市回升幅度最大。上半年一线城市月均成交量 75 万平方米，同比增幅超过 4
2、5%，绝对量也为近年来最高水平；二线城市月均成交 66 万平方米，同比增长 18.5%；三四线城市月均成交量 31 万平方米，同比增长37.0%。 从房价涨幅来看，2015 年二季度开始，百城整体住宅均价转为累计上涨，上半年累计涨幅为 0.82%，涨幅与去年同期基本持平。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，上半年一线城市累计上涨 5.17%，涨幅较去年同期扩大 2.53 个百分点；二线城市累计下跌 0.75%，跌幅较去年同期收窄 0.35 个百分点；三四线城市累计下跌 1.25%，跌幅较去年同期扩大0.37 个百分点。 可见，楼市回暖出现明显分化的情况。一线城市量价齐涨，率先回暖，而且回暖的幅
3、度最大；二线城市温和回暖，房价有企稳趋势；三四线城市成交大幅回暖，但房价跌幅依然较大。一二线城市尤其是一线城市，经济发达，人口基数大、增长快，刚需和改善性需求均较大，对政策刺激反应敏感，因此楼市回暖幅度较大。三四线城市，经济欠发达，人口基本稳定，需求有限，加上市场库存较大，虽然目前成交在政策刺激下回暖，但房价下行压力依然较大。 土地市场分化，一二线城市楼面价持续升高 受楼市成交回暖分化影响，土地市场也出现了分化现象。一二线城市土地成交率较高，楼面价持续升高；三四线城市土地成交率较低，楼面价有所下滑。 中指数据显示，2015 年上半年，一线城市供应土地面积 1034 万平米，共成交 938 万平
4、方米，成交率为 91%，成交面积同比减少 38%；楼面均价为 8829 元/平方米，同比上涨 9%；平均溢价率为 17%。二线城市供应土地面积 16658 万平米，共成交 13480 万平方米，成交率为 81%，成交面积同比减少 39%；土地成交楼面均价为 1393 元/平方米，同比上涨 2%；土地平均溢价率为 10%。三四线城市供应土地面积 29683 万平米，共成交18944 万平方米，成交率为 64%，成交面积同比减少 40%；土地成交楼面均价为 722 元/平方米，同比下降 2%；土地平均溢价率为 5%。 就土地市场成交数据来看，2015 年上半年土地市场成交面积明显下滑。一方面，因为
5、市场库存压力较大，地方政府放缓供地节奏，导致上半年土地供应量大幅减少；另一方面，库存高企之下，房企拿地谨慎，土地市场成交量下降。但一二线城市楼面价仍然保持上涨，特别是一线城市楼面价涨幅接近 10%，溢价率接近 20%。三四线城市土地市场则有明显下滑迹象，除了成交率较低外，楼面价也开始下降，大多数土地以底价成交或是流拍。 标杆房企积极拿地，布局回归一二线城市 2015 年上半年房企受库存高企影响，拿地策略总体较为谨慎。在市场逐步升温的情况下，部分资金较为充足的房企开始拿地补仓，但受楼市回暖分化影响，房企拿地布局以一二线城市为主。 据统计，2015 年上半年，20 大标杆房企在一线城市购地金额高达
6、714 亿元，占所有土地支出的 51.4%，创下历史新高；二线城市购地金额535 亿元，占比 38.5%；三四线城市购地金额最少，仅为 140 亿元，占比10.1%。从统计数据可以发现，一二线城市购地金额占据标杆房企总资金的近 90%，标杆房企已开始全面回归一二线城市。 一线城市由于去化压力小，增值潜力较大，持续被房企热捧，再加上一线城市土地资源稀缺，供应不断减少，土地市场竞争异常激烈。二线城市如南京、苏州、重庆等区域核心城市也是房企布局的重点，土地市场也逐渐升温。三四线城市现有库存较大，楼市需求乏力，土地市场依然低迷。部分三四线城市甚至已经暂停土地供应以缓解库存压力的继续攀升。预计，下半年全
7、国土地市场区域分化还将继续放大，呈现出“一二线城市量价齐升，三四线城市低位放量”的局面。 中小房企面临困境，转型、并购迎来机遇 统计数据显示，今年全国的土地出让情况相较于去年减少了近 30%，特别是一二线城市的优质地块越来越稀缺。一二线土地市场“僧多粥少” ，长期供不应求促使楼面价不断上涨。标杆房企全面回归一二线城市后，将加剧市场的竞争程度。目前，中国房地产行业处于调整阶段，房价出现大幅上涨的可能性不大。在这种情况下，地价上涨幅度将超过房价上涨幅度，房地产行业利润也会不断压缩。 面对不断高涨的土地成本，越来越多的标杆房企选择强强联合竞得优质地块，一方面能够保证资金充足、增加成功拿地概率；另一方
8、面共同开发运营，取长补短，实现开发效益，迅速回笼资金，加快周转速度。而对于中小房企来说，由于业绩下滑，融资难、资金少，将面临“一二线城市拿不到地，三四线城市不敢拿地”的困境。 困境之下，中小房企生存空间被挤压，无法继续扩大规模，不得不进行战略收缩，转而投资其他行业，通过业务多元化来规避风险。部分资金实力较强的房企通过收购或设立新的投资公司开拓新业务。如：中天城投设立金融投资公司和大健康产业投资公司，通过入股贵阳互联网金融产投公司介入 NFC 移动支付领域；金科股份成立新能源公司，投向光伏、风电和页岩气等领，以寻求新的利润增长点。还有部分资金实力较小的房企则通过联合专业投资机构设立并购基金进行跨
9、界投资，如：新湖中宝、首开股份分别联合中新融创、中信证券设立并购基金，投资互联网、绿色能源环保、现代农业等“新经济”领域。 随着房地产行业市场集中度的越来越高，与专业投资机构合作成立并购基金进行跨界投资，将成为更多中小房企的选择。这是因为，对于中小房企来说，在资金和人员有限的情况下，独立设立新的投资公司进行跨界投资的难度较大。而联合专业投资机构设立并购基金要求的资金、人力和物力均较少，还可以直接借助专业投资机构丰富的投资经验进行新价值领域投资，并将投资风险控制到最低，进而分享新行业发展带来的收益。 对长富汇银而言，房地产行业已经开始进入存量时代，再加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买优质资产的交易机会，可以说，并购将成为房地产基金新的方向。作为一家多元化的资产管理集团，长富汇银将积极探索并发展并购基金业务。
